W sierpniu br. w USA odnotowano, po raz pierwszy od 11 lat, spadek cen na rynku nieruchomości. Czy zatem panujący obecnie w Polsce trend wzrostowy może załamać się w ciągu kilku najbliższych lat? Czy opłacalność długookresowych inwestycji mieszkaniowych spadnie na tyle, że przestanie być zabezpieczeniem przed wzrostem ogólnego poziomu cen?
Impulsem dla kryzysu na rynku nieruchomości może być tzw. wstrząs podażowy lub popytowy silnie oddziałujący na gospodarkę. W jego wyniku zmniejsza się skokowo wartość przedsiębiorstw działających na rynku wewnętrznym – wszak ich kondycja uzależniona jest od zdyskontowanych przyszłych zysków. Podmioty zapożyczone do granic możliwości kredytowych nie mogą w takiej sytuacji zwiększyć zadłużenia, zmniejszają więc inwestycje – również te w nieruchomości – a także, chcąc poprawić swą płynność finansową, wycofują już zainwestowane pieniądze. Początkowo odczuwają to jedynie firmy developerskie i fundusze działające na rynku nieruchomości. Potem jednak także użytkownicy. Przy mało elastycznej podaży (związanej z długim okresem inwestycyjnym na tym rynku), dochodzi do spadku cen wynajmu nieruchomości i ich samych.
Nie tylko demografia
O obserwowanym w ostatnim okresie u nas wzroście popytu na nieruchomości decydują trzy czynniki: demograficzno-makroekonomiczne, regulacyjne oraz oszczędnościowo-spekulacyjne.
Zmniejsza się bezrobocie, co więcej – na rynek pracy trafia właśnie pokolenie wyżu demograficznego. Osoby te zakładają rodziny, potrzebują zatem mieszkań. Niskie stopy procentowe w kraju i za granicą (głównie w Szwajcarii i strefie euro) oraz systematyczne polepszanie statusu materialnego (połączone z przekonaniem o jego dalszym wzroście w przyszłości) skłania do zaciągania kredytów mieszkaniowych. Są to czynniki demograficzno-makroekonomiczne.
Do czynników regulacyjnych, oddziaływujących na zwiększenie popytu (dwa lata temu, rok temu i dziś) można zaliczyć: wygasłą z końcem 2004 r. dużą ulgę budowlaną, wygasłą z końcem 2005 r. ulgę remontową (warto przypomnieć, że wydatki na wykańczanie mieszkania można było odliczyć od podatku), wprowadzoną w 2000 r. ulgę odsetkową, która ma obowiązywać dla kredytów zaciągniętych do końca 2006 r., a także zapowiedzi wprowadzenia utrudnień w udzielaniu kredytów mieszkaniowych nominowanych w walutach obcych (obowiązująca od 1 lipca Rekomendacja S). Nie można też pomijać obawy przed wprowadzeniem 22 proc. stawki VAT na budownictwo mieszkaniowe w 2008 r. (dotychczasowa obowiązują do 31 grudnia 2007 r.). Co prawda wiele wskazuje na to, że rząd będzie chciał tego uniknąć i zapewne zdefiniuje do tego czasu pojęcie budownictwa społecznego, co pozwoliłoby utrzymać preferencyjną stawkę VAT. Opóźnianie tych decyzji rodzi jednak niepewność, a to stymuluje dodatkowy popyt.
Z kolei czynniki o charakterze oszczędnościowo-spekulacyjnym związane są z utrzymywaniem się wysokiej stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Wynika to z szybkiego wzrostu ich cen oraz utrzymujących się wysokich stawek za wynajem lokali. Taka sytuacja sprawia, że opłacalna jest budowa mieszkań na wynajem finansowana kredytem. Ponadto dzięki szybkiemu wzrostowi cen nieruchomości, zakup mieszkania staje się swoistą lokatą generującą wyższe przychody, niż tradycyjny depozyt w banku. Dodatkowym czynnikiem utwierdzającym inwestorów, zwłaszcza zagranicznych, w przekonaniu o dalszym wzroście cen na tym rynku jest duża różnica w cenach nieruchomości w Polsce i innych krajach Unii Europejskiej. Wiadomo przy tym, że w dłuższym czasie dysproporcja ta musi się zmniejszyć.
Dariusz Winek
Zaprenumeruj BANK
Źródło:
