Własne 40-50 mkw. stanowi główny wybór Polaków kupujących mieszkanie. Dwa pokoje są rozwiązaniem łączącym kilka zalet. Jako mieszkania niewielkie są one stosunkowo tanie w porównaniu do innych nieruchomości na rynku, przy czym nie są tak niepraktyczne jak kawalerki. Małe dwa pokoje mogą zaspokoić ambicje mieszkaniowe np. młodej rodziny z jednym dzieckiem czy singla, który myśli o podnajmowaniu pokoju.
Dane BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl i GetHome.pl wskazują, że dwa pokoje są najpopularniejszym wyborem mieszkaniowym w większości największych miast w kraju. To z kolei może świadczyć o tym, że jest to na ogół ulubiony format mieszkań Polaków.
W Warszawie w listopadzie 2023 mieszkania dwupokojowe były najchętniej poszukiwanymi nieruchomościami przez kupujących. Na taki wybór zdecydowało się ponad 38 proc. zainteresowanych kupnem. Dwa pokoje cieszyły się największą popularnością przez cały upływający rok.
Drugi najpopularniejszy format mieszkaniowy to trzy pokoje, na które w listopadzie było ponad 36 proc. chętnych. Pod koniec roku mieszkania trzypokojowe w stolicy zyskały na popularności i zrównały się niemal zainteresowaniem z mieszkaniami dwupokojowymi, ale przez pierwszą połowę roku popyt na takie nieruchomości był wyraźnie niższy.
W listopadzie 2023 blisko 25 proc. kupujących szukało mieszkań 4 pokojowych bądź większych, tyle samo osób wyrażało zainteresowanie domami, a na kawalerki zdecydowanych było 17,5 proc. kupujących.
W Krakowie również najchętniej wybierane są mieszkania dwupokojowe. W listopadzie ponad 44 proc. ogółu chętnych na zakup było zainteresowanych właśnie takimi nieruchomościami. Na drugie w zestawieniu mieszkania trzypokojowe zdecydowało się ponad 41 proc. poszukujących.
We Wrocławiu przez większą część roku największy popyt dotyczył mieszkań dwupokojowych, ale ostatnio preferencje klientów skierowały się bardziej ku lokalom z trzema pokojami. W listopadzie zainteresowanie obydwoma formatami było niemal równe – na dwa pokoje zdecydowało się 33,6 proc. kupujących, a na trzy pokoje 34,8 proc.
W Poznaniu mieszkania dwupokojowe cieszą się zainteresowaniem blisko 43 proc. poszukujących, na drugie w zestawieniu mieszkania z trzema pokojami zdecydowało się 39,6 proc. kupujących. 4 pokoje i więcej stanowi wybór blisko 20 proc. zainteresowanych.
W Łodzi zdecydowanie dominują 2 pokoje. Takimi mieszkaniami zainteresowanych było 35 proc. kupujących. Mieszkania 3-pokojowe cieszyły się wzięciem u 24 proc. zainteresowanych, kawalerki u 17 proc., a cztery pokoje i więcej – u 21 proc. Co ciekawe – popyt mieszkaniowy w mieście Łodzi wyróżnia się na tle innych największych miast dużym zainteresowaniem domami. W listopadzie 2023 ponad 34 proc. zainteresowanych poszukiwało właśnie domu.
W Trójmieście zdecydowanie króluje popyt na dwa pokoje. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl i GetHome.pl wynika, że w listopadzie 2023 taki format mieszkaniowy był przedmiotem zainteresowania 44,5 proc. kupujących. Na drugie w zestawieniu mieszkania trzypokojowe zdecydowało się 33 proc. zainteresowanych kupnem.
Jak więc widzimy – powyższe dane potwierdzają ogólny trend: mieszkania dwupokojowe to najpopularniejszy format nieruchomości mieszkaniowej na rynku pierwotnym w Polsce. Z czego wynika zainteresowanie właśnie takimi nieruchomościami?
Ciasne, ale użyteczne
Jak już wspomnieliśmy na początku, główną zaletą mieszkań dwupokojowych jest przede wszystkim cena. Są to nieruchomości siłą rzeczy tanie w porównaniu do większości oferty z racji faktu, że mieszkania są po prostu małe. Mamy tu na myśli nieruchomości przeciętnie 35-55-metrowe.
Ponieważ w segmencie popularnym najsilniejszy popyt na nieruchomości generują ludzie młodzi bądź wchodzący w wiek średni, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie (warunek konieczny, by skorzystać z programu "Bezpieczny kredyt 2 proc."), toteż ich wybór z racji cen i możliwości kredytowania najczęściej ogranicza się właśnie do dwóch pokoi. Warto zaznaczyć, że wpływ na popularność takiego formatu mają też zmiany natury demograficznej, społecznej i kulturowej. Coraz bardziej upowszechnia się model życia tzw. singla bądź też bezdzietnej pary, ewentualnie pary z dzieckiem, już rzadziej – z dwójką dzieci.
Zapotrzebowanie na duże mieszkania jest więc mniejsze. Trend ten widać choćby w budownictwie jednorodzinnym. Coraz rzadziej spotyka się tzw. domy wielopokoleniowe, gdzie na kilku kondygnacjach mieszkają razem i rodzice z dziećmi, i dziadkowie. Dziś dominują domy stosunkowo niewielkie, o metrażach nieco ponad 100 mkw. Zresztą coraz większą popularnością cieszą się domy naprawdę małe, kompaktowe. Taką ofertę, jeszcze kilkanaście lat temu niewystępującą, obecnie spotyka się coraz częściej.
Wracając do mieszkań dwupokojowch – jeszcze tańsze od nich są oczywiście kawalerki, jednak w odróżnieniu od tzw. garsonier, małe dwa pokoje dają większą wygodę i elastyczność. Pozwalają np. przenocować wygodnie gości, podnająć pokój czy przeznaczyć go dla dziecka. Takiej elastyczności kawalerki nie mają.
Wszystko, co zostało napisane powyżej w zakresie trendów popytowych, znajduje potwierdzenie po stronie podaży. Deweloperzy dostosowują ofertę do wymogów rynkowych. Według GUS-u w okresie od I do III kw. 2023 przeciętna powierzchnia użytkowa nowo oddanej nieruchomości mieszkaniowej (i domy i mieszkania) wyniosła 91,5 mkw. (w analogicznym okresie 2022 r. – 93,5 mkw.). Średnia powierzchnia mieszkania w budynkach jednorodzinnych ukształtowała się na poziomie 130,9 mkw., natomiast w budynkach wielorodzinnych – 51,9 mkw.
Z kolei z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl i GetHome.pl wynika, że nieruchomości dwupokojowych jest najwięcej w ofercie deweloperskiej. W listopadzie 2023 w Warszawie i Krakowie ich udział wynosił blisko 35 proc., we Wrocławiu, w Poznaniu 38 proc., a w Łodzi blisko 37 proc.
Podsumowanie
Bardzo wysoki popyt i rosnące dynamicznie ceny – wszystko to oczywiście nie sprzyja zakupom dużych nieruchomości. Setki tysięcy Polaków nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, by pozwolić sobie na większe nieruchomości.
Należy pamiętać również o tym, że aktualnie wielki wpływ na rynek i preferencje klientów ma program "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Zgodnie z jego wymogami singiel może liczyć na maksymalnie 500 tys. zł nisko oprocentowanego kredytu, natomiast małżeństwo lub para wspólnie wychowująca dziecko – maksymalnie 600 tys. zł. Przy możliwym wkładzie własnym do 200 tys. zł, w grę wchodzi zaciągnięcie kredytu o maksymalnej wysokości 700-800 tys. zł. Oczywiście to warunki optymalne, bowiem liczy się też wysokość raty i zdolność kredytowa.
Z różnych symulacji i przykładowych wyliczeń analityków wynika, że przy obecnych cenach nieruchomości i warunkach kredytowania oraz limitach kwotowych programu w grę najczęściej wchodzi zakup 35-60 mkw., a więc dwóch, ewentualnie trzech, ale małych pokoi.
Marcin Moneta
