Nie można już swobodnie kupować ziemi rolnej nie będąc rolnikiem. Tuż przed wejściem w życie nowego prawa ruch na rynku był bardzo ożywiony. Miastowi uciekając przed ograniczeniami chętniej kupowali ziemię. W pierwszym kwartale za hektar płacono przeciętnie 35,5 tys. zł - wynika z najnowszego odczytu indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion’s Bank.
Gdyby wierzyć informacjom publikowanym przez GUS, to w pierwszym kwartale za hektar ziemi trzeba było płacić o 963 zł mniej niż kwartał wcześniej (39 tys. zł za ha kontra prawie 40 tys. zł za ha). W praktyce spadki te nie były aż tak spektakularne. Dane GUS świadczą raczej o zmianie tego, jakie grunty były w ostatnim czasie sprzedawane. I tak na początku bieżącego roku mniej sprzedano najżyźniejszych hektarów, a więcej słabej ziemi. Dobrą ziemię zwykli kupować rolnicy. Skoro wiedzieli oni, że od końca kwietnia br. zostaną uprzywilejowanymi kupującymi, to nie powinno dziwić, że nie spieszyło im się z zakupami. Po prostu w ich przypadku oczekiwanie może oznaczać atrakcyjniejszą cenę, gdy już nie będą mieli na rynku konkurencji ze strony „nierolników”.
Z drugiej strony na ostatnią chwilę, przed ograniczeniem wolnego obrotu ziemią rolną, wiele osób („nierolników”) chciało jeszcze kupić hektary. W poszukiwaniu okazji lub gruntu, który docelowo można by wykorzystać na cele budowlane nabywcy tacy wybierali często parcele gorszej jakości, które nie są gratką dla rolników. Efekt to spadek średniej ceny raportowanej przez GUS.
Dynamika topnieje w oczach
Metodologia stosowana przez urząd nie jest jednak idealna, bo nie uwzględnia ani ilości, ani jakości ziemi w poszczególnych województwach. Bardziej wiarygodne dane płyną z indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion’s Bank. Pokazuje on, że nie powinniśmy jeszcze mówić o spadkach, ale raczej o tym, że od dwóch kwartałów wzrosty cen ziemi rolnej w Polsce wyraźnie zahamowały. Podczas gdy wcześniej, nikogo nie dziwiły wzrosty cen hektara o 1-2 tys. zł z kwartału na kwartał, to ostatnie odczyty sugerują stopnienie tej dynamiki do 200-300 zł kwartalnie.
Wszystko za sprawą zapowiedzi ograniczenia wolnego obrotu ziemią rolną „nad Wisłą”. Nowe regulacje zaczęły obowiązywać 30 kwietnia br., ale już od końca 2015 roku widmo nowego prawa kładło się cieniem na rynku obrotu ziemią. W efekcie po pierwszym kwartale można mówić, że przeciętny hektar ziemi rolnej w Polsce kosztował 35,5 tys. zł. To jedynie o 206 zł więcej niż kwartał wcześniej.
Jest to potężna zmiana. Przypomnijmy, że przez ostatnie 11 lat hektary drożały w zastraszającym tempie. Pod koniec 2004 roku (z tego okresu pochodzą najstarsze dane) za hektar trzeba było płacić 6,2 tys. zł, podczas gdy w ostatnim kwartale 2015 roku za identyczną parcelę płacono w obrocie prywatnym 35,3 tys. zł - wynika ze stworzonego przez Lion’s Bank indeksu wartości ziemi rolnej w Polsce. Oznacza to wzrost o 17,1% co roku przez 11 lat.
Tylko indywidualny rolnik może kupić ziemię
Nowe prawo mówi, że co do zasady od 30 kwietnia 2016 roku nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od 5 lat samodzielnie na niej gospodaruje.
Jest jednak kilka wyłączeń spod tej ogólnej zasady. Z grona „nierolników” działkę rolną może nabyć np. gmina, skarb państwa, kościoły i związki wyznaniowe, osoba bliska zbywcy lub osoba dziedzicząca po zmarłym rolniku. W innych przypadkach na transakcję zgodę może wydać prezes ANR.
Inne wyłączenia dotyczą powierzchni działek. Po 30 kwietnia 2016 roku wciąż możliwy jest wolny obrót działkami o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Działki większe - do 0,5 ha - nierolnik kupi jedynie jeśli na działce znajduje się dom. Ciekawą furtką jest też zapis, zgodnie z którym zbywalność pod rządami nowej ustawy zachowały działki, dla których do 30 kwietnia 2016 roku wydane zostały warunki zabudowy.
Staniała najlepsza ziemia
Indeks stworzony przez Lion’s Bank pokazuje, że jedynymi gruntami, które faktycznie w ostatnim kwartale staniały są ziemie najżyźniejsze. Podczas gdy za taki właśnie hektar trzeba było pod koniec roku płacić 49,9 tys. zł, to dziś jest to o 261 zł mniej. Sytuacja taka potwierdza, że rolnicy czekają z zakupami, aż nowe prawo zacznie działać, czyli ceny spadną. Nie zmienia to faktu, że od końca 2004 roku najlepsza ziemia zdrożała o 440% z niespełna 9,2 tys. zł do prawie 49,9 tys. zł.
W tym samym czasie wyraźnie lepiej radziły sobie grunty najsłabsze, o najmniejszej przydatności rolniczej. Licząc od końca 2004 r., ziemia ta (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 523%. Ponad dekadę temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to prawie 26,9 tys. zł.
Bartosz Turek
