Segment, bliźniak czy dom wolnostojący w Warszawie?

W połowie roku w aglomeracji warszawskiej na rynku deweloperskim można było znaleźć blisko 150 inwestycji. W Warszawie i okolicach na sprzedaż wystawionych jest ponad 1,25 tys. nowych domów jednorodzinnych w różnej zabudowie. Ceny nieruchomości związane są ściśle z ich lokalizacją.

W ramach wszystkich inwestycji deweloperskich realizowanych obecnie na terenie aglomeracji warszawskiej powstało lub powstanie ponad 3,5 tys. domów. Według zestawienia Emmerson, 60 proc. całej oferty rynku pierwotnego stanowią domy powstające na terenach podmiejskich w lewobrzeżnej części aglomeracji warszawskiej. Kupujący znajdą tam aż 80 inwestycji.

Jeśli chodzi zaś o samą Warszawę aktywność deweloperów zdecydowanie skupia się na prawobrzeżnej części miasta. Lewobrzeżna stolica oferuje zaledwie 70 nowych domów. Po prawej stronie Wisły można kupić ich aż 260 w ok. 30 projektach. – Najwięcej domów i segmentów na ryku pierwotnym można znaleźć w Białołęce i Wawrze. Powód jest prosty. W tych dwóch warszawskich dzielnicach tereny pod inwestycje są najtańsze i dlatego ceny nieruchomości oferowane przez deweloperów nie są wygórowane.

Niewiele wolnostojących

Biorąc pod uwagę różne typy zabudowy inwestycji powstających w granicach administracyjnych miasta zauważyć można przewagę bliźniaków i domów szeregowych. Budynki wolnostojące oferowane przez inwestorów w Warszawie należą do rzadkości, jest ich niewiele ponad 20.

Poza stolicą, w strefie podmiejskiej na terenie prawobrzeżnej części aglomeracji warszawskiej wyraźnie dominują domy w zabudowie bliźniaczej. Z kolei w lewobrzeżnej aglomeracji warszawskiej, poza miastem na ofertę domów składają się w największym stopniu osiedla o mieszanym typie zabudowy z niewielką przewagą bliźniaków. 

Szeregowce najmniejsze, wolnostojące największe

Analiza średnich powierzchni oferowanych domów przeprowadzona przez Emmerson potwierdziła utartą regułę. Największe powierzchnie to najczęściej domena domów wolnostojących, które mają średnio 227 mkw. Najmniejsze są segmenty w zabudowie szeregowej, których metraże w aglomeracji warszawskiej sięgają przeciętnie 169 mkw. Średnia powierzchnia domów oferowanych w zabudowie bliźniaczej to około 183 mkw.

Niewielka liczba wystawionych do sprzedaży nowych domów wolnostojących w prawobrzeżnej Warszawie powoduje, że tu średnia powierzchnia takich budynków wynosi aż 303 mkw. W lewobrzeżnej części miasta samodzielne domy mają przeciętnie 270 mkw.

Od ponad 3 tys. do 9,9 tys. zł/mkw.

Najdroższym obszarem jest bez wątpienia lewobrzeżna część Warszawy. Średnie ceny oferowanych domów są tu nieporównywalnie wyższe niż w pozostałych częściach aglomeracji warszawskiej. Osoby zainteresowane kupnem domu jednorodzinnego w tej lokalizacji muszą liczyć się ze średnim wydatkiem niemal 1,5 mln zł w przypadku domu w zabudowie szeregowej. Blisko 2 mln zł muszą przeznaczyć na segment w zabudowie bliźniaczej i prawie 2,5 mln zł wydać na dom wolnostojący.

Nabywcy, dla których głównym kryterium jest niska cena największy wybór mają na terenie prawobrzeżnej aglomeracji warszawskiej. Dom w zabudowie szeregowej poza miastem po prawej stronie Wisły kosztuje średnio ok. 630 tys. zł. Kupno segmentu w budowie bliźniaczej to wydatek rzędu 655 tys. zł, a domu wolnostojącego ponad 800 tys. zł.

Rozpiętość średnich cen za mkw. domów jest duża. Kształtuje się od 3 089 zł za mkw. domu wolnostojącego w prawobrzeżnej części aglomeracji do 9 946 zł za mkw. w przypadku domu wolnostojącego w lewobrzeżnej Warszawie. Na terenie całej lewobrzeżnej aglomeracji warszawskiej średnie ceny za mkw. domu jednorodzinnego w zależności od typu zabudowy wynoszą od 4 950 zł/mkw. do 5 500 zł/mkw. Jeszcze mniejsza rozpiętość cenowa występuje w ofercie prawobrzeżnej aglomeracji, gdzie średnie ceny w zależności od typu zabudowy mieszczą się w granicach 4 000 – 4 300 zł/mkw.

Ile kosztują fundamenty?

Średnie stawki ofertowe za działki budowlane w najlepszych lokalizacjach na Mazowszu sięgają prawie 700 zł za mkw. Najwięcej niewielkich działek budowlanych w okolicach Warszawy o pow. do ok. 1 tys. mkw. wg szacunków analityków z portalu Szybko.pl dostępnych jest w Markach (ok. 15 proc. całości podaży) w średniej cenie 411 zł/mkw., a także w Radzyminie (14 proc.) i Nadarzynie (11 proc.) w kwocie 230 zł/mkw. 

Najdroższe parcele są do wzięcia w Izabelinie, gdzie cena wywoławcza wynosi średnio ok. 700 zł. Tradycyjnie wygórowane ceny mają też działki budowlane w Konstancinie-Jeziornie (ok. 530 zł za mkw.) oraz w Łomiankach (480 zł za mkw.), a także w Józefowie (440 zł za mkw.). Poszukujący tańszej ziemi mają do wyboru grunty np. w Żabiej Woli (110 zł/mkw.), Błoniu (130 zł/mkw.) czy w Radzyminie (150 zł/mkw.).

W przeciwieństwie do cen mieszkań stawki za ziemię pod budowę domów nie spadają. Od początku tego roku działki nie tylko nie taniały, ale w niektórych lokalizacjach są nawet nieco droższe. Podrożały głównie te najtańsze, których najczęściej poszukują nabywcy.

/ BARC Warszawa SA