Innym ryzykiem typowo bankowym jest choćby ryzyko zmiany poziomu stopy procentowej, co byłoby uzupełnieniem następującej lipcowej wypowiedzi M. Kossowskiego, analityka Expandera: - Klienci będą musieli podpisywać oświadczenie, że zapoznali się z ryzykiem kursowym. Klient będzie też sam musiał poprosić o kredyt walutowy. Z kolei bank będzie przedstawiał symulacje dotyczące spłaty kredytu, także pokazujące, co się stanie ze spłatą kredytu, jeśli złoty straci wobec waluty kredytu.
Równocześnie ten sam analityk dodaje, że zdolność kredytowa tak naprawdę uzależniona jest nie tylko od waluty. Większe znaczenie mają, jego zdaniem, stałe miesięczne wydatki klienta, koszty utrzymania nieruchomości czy samochodu oraz relacja między ratą a dochodem kredytobiorcy. Czyli prawdziwe pole do popisu dla pracy niezależnych doradców finansowych! Ta praca mogłaby, jak się zdaje, obejmować kwestie finansów osobistych w szerokim ujęciu. Dałoby się znaleźć tu miejsce również i na ubezpieczenia, z ofertą ochrony bankowych kredytobiorców przed takimi rodzajami ryzyka, jak: śmierć (naturalna i wypadkowa), choroba, następstwa nieszczęśliwych wypadków, utrata pracy, trwałe inwalidztwo, rozpad gospodarstwa domowego, szkody na nieruchomości, oszustwo i inne. Potencjał ubezpieczeniowy w takiej akcji kredytowej drzemie więc duży.
Pozytywy
Katalog rzeczowy tego potencjału składa się, jak to ujmuje T. Hołyński z Grupy Europa, na tzw. istotne pogorszenie warunków finansowania. Są też, jego zdaniem, konkretne statystyki do uwzględnienia w kalkulacji ryzyka ubezpieczeniowego. Przykładem niech będzie zmienna sytuacja młodego kredytobiorcy:
- prawdopodobieństwo przeżycia roku 30-letniego niepalącego mężczyzny wynosi 99,87%
- jednak w przypadku zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego na okres 30 lat, - prawdopodobieństwo, że ten kredytobiorca nie dożyje dnia spłaty ostatniej raty wynosi 15,30%
- prawdopodobieństwo „niedoczekania” ostatniej raty kredytu dla palącego mężczyzny w wieku lat 35 wynosi 35,62%
Zaangażowanie oferty ubezpieczeniowej wymagałoby zatem odpowiedniej kalkulacji cenowej. Jej odbiciem są różne wartości tzw. szkodowości, niekiedy znacząco odmienne dla współpracujących z klientem instytucji (patrz tabela).
Tabela. Symulacja poziomu szkodowośc
| symulacja obejmująca okres 12 m-cy | ||
| 1 | ilość kredytów | 10 000 |
| 2 | średnia wartość kredytów | 100 000,00 zł |
| 3 | łączna suma ubezpieczenia (1*2) | 1 000 000 000,00 zł |
| 4 | stopa składki p.a. | 0,80% |
| 5 | kwota składki (3*4) | 8 000 000,00 zł |
| 6 | ilość szkód | 35 |
| 7 | średnia wartość jednostkowej szkody | 90 000,00 zł |
| 8 | łączna wartość szkód ( 6*7) | 3 150 000,00 zł |
| 9 | koszty ubezpieczyciela | 25% |
| 10 | wartość kosztów ubezpieczyciela (9*11) | 1 083 333,33 zł |
| 11 | składka zarobiona | 4 333 333,33 zł |
| 12 | składka zarobiona netto ( 11-10) | 3 250 000,00 zł |
| 13 | szkodowość Banku ( 8 / 3) | 0,32% |
| 14 | szkodowość ubezpieczyciela ( 8 / 12) | 96,9% |
Źródło: T. Hołyński, V Forum Bankowo-Ubezpieczeniowe Grupy Europa, Białowieża, maj 2006.
Obok ubezpieczeniowych na pojęcie istotnego pogorszenia warunków składają się jeszcze elementy ryzyka prawnego. T. Hołyński dostrzega tu, przykładowo: niespójność postanowień umowy ubezpieczenia i regulaminów banku, niespójność aktualnego orzecznictwa sądowego w zakresie zasad urządzania ksiąg wieczystych i wpisywania hipotek, ryzyko nieskutecznego postępowania regresowego czy niebezpieczeństwa związane z takimi sytuacjami, jak: zabezpieczeniem kredytu ma być nieruchomość należąca do osoby trzeciej w stosunku do kredytobiorcy, inwestor jest jedynie współwłaścicielem nieruchomości, bank nie dysponuje aktualnym wypisem z ksiąg wieczystych. Ostrożne kalkulacje, szacunki stymulują akcję kredytowania hipotecznego pozytywnie. Gospodarka nie może narzekać w sytuacji wysokiej dynamiki przyrostu liczby właścicieli nieruchomości. Kwitną wtedy przeróżne rynki towarowe i usługowe, a wraz z nimi i ten finansowy. Na nim dodatkowo pojawić się mogą:
a)tzw. reverse mortgage – to odmrażanie pieniędzy ulokowanych w nieruchomości (odwrotny kredyt hipoteczny): bank wypłaca właścicielowi określoną kwotę (procent wartości domu bądź mieszkania), umówionej formie, przez ustalony okres czasu, po upływie którego bank przejmuje nieruchomość, gdy klient się wyprowadza czy umiera
b)kredyt typu endowment – spłacane przez kredytobiorcę odsetki trafiają wprawdzie do banku, lecz raty kapitałowe wędrują już gdzie indziej (np. do funduszu inwestycyjnego), by po latach zadłużenie banku spłacić, a ewentualne dodatkowe zyski z funduszu zainkasować dla siebie
c)obligacje hipoteczne – ich emisja (bezpieczna, elastyczna i tania) jest zwykle dobrym, efektywnym źródłem finansowania różnych potrzeb właścicieli nieruchomości
d)obrót nieruchomościami już obciążonymi hipotecznie.
Ostatni przypadek to sytuacja mieszkania już obciążonego kredytem. Można je bezproblemowo sprzedać, lecz bank musi wyrazić na to uprzednią zgodę. Jest to istotna informacja dla osób, które obawiają się, że kupując mieszkanie na kredyt, wiążą się z konkretną nieruchomością na 20 czy 30 lat. Jeśli ktoś się obawia, że w trakcie spłaty kredytu, przykładowo, straci pracę, mógłby z góry przyjąć to proste rozwiązanie: sprzedać mieszkanie i spłacić zadłużenie wobec banku. Przy obecnych rosnących cenach nieruchomości jeszcze sporo zostałoby w kieszeni na ewentualny zakup innego lokum. Warto też dodać, że nie ma w praktyce takiej możliwości, by w księdze wieczystej były wpisane zabezpieczenia hipoteczne na rzecz dwóch banków. Zawsze w przypadku refinansowania czy innej tego typu operacji wykreśla się starą hipotekę i wpisuje nową. Dla banków to są standardowe procedury.
Negatywy – uwaga!
Cóż jednak począć, jeśli rynek nieruchomości nagle dopadnie kryzys, załamanie cen? Od kilku lat bardzo szybko rosną u nas ceny mieszkań, placów i domów, a jednocześnie rośnie liczba i wartość udzielanych kredytów mieszkaniowych, głównie hipotecznych. Wprawdzie wolumen udzielonych w Polsce kredytów hipotecznych jest znacznie niższy niż w większości krajów Europy Zachodniej, ale dynamika jest znaczna i wzrost zadłużenia gospodarstw domowych w ostatnim roku był spowodowany głównie zaciąganiem kredytów mieszkaniowych. Gospodarstwa domowe stają się w ten sposób coraz bardziej uzależnione od sytuacji na rynkach finansowych. W dojrzałych gospodarkach tego rodzaju kryzysy finansowe nie są czymś niezwykłym i nie można takiego scenariusza wykluczyć również w Polsce. Wtedy ochrona tylko przed ryzykiem kursowym już nam nie wystarczy.
dr Marek Śliperski
Źródło:
