2009-10-13 12:35 Źródło: Noble Bank
Rynek hipoteczny miał zawał, ale przeżył
W drugim kwartale 2009 r. banki udzieliły o 39 proc. mniej kredytów hipotecznych niż rok wcześniej. Jednak w porównaniu do pierwszego kwartału sektor wzrost aż o 35 proc. – wynika z ankiety przeprowadzonej przez Open Finance wśród największych banków pożyczających na zakup nieruchomości.
Większa liczba chętnych na kredyty hipoteczne w drugim kwartale to tradycyjne zjawisko sezonowe. Tak było i przed rokiem. Chociaż w pierwszej połowie 2008 roku nastroje na rynku nieruchomości nie były dobre, bo rosło oprocentowanie kredytów, a ceny mieszkań pozostawały rekordowo wysokie, banki w drugim kwartale zanotowały niemal tak dobrą sprzedaż kredytów, jak w rekordowym pod tym względem 2007 roku.
O sezonowości panującej na rynku nieruchomości (powiązanym z rynkiem hipotek) informowaliśmy także przy okazji publikacji naszych raportów dotyczących cen transakcyjnych – wiosną mieszkania przestały tanieć, a popyt wzrósł wyraźnie w porównaniu do fatalnego pierwszego kwartału. Nie można na podstawie tego typu obserwacji przesądzić, że ożywienie na rynku ma trwały charakter, choć wiele wskazuje na to, że punkt kulminacyjny został minięty.
Przyczyny załamania – bo spadek liczby udzielonych kredytów o 40 proc. w porównaniu do ubiegłego roku zasługuje na takie właśnie określenie – rynku kredytów hipotecznych są łatwe do zdefiniowania. Kryzys finansowy ograniczył zdolność banków do udzielania nowych kredytów, a kryzys gospodarczy obniżył na nie popyt.
Stawianie kredytobiorcom wysokich wymagań, dotyczących wkładu własnego i poziomu dochodów skutecznie wykluczyło znaczącą część kredytobiorców. Z drugiej strony, stymulacją dla rynku kredytów, a zarazem narzędziem ułatwiającym jego spłatę jest rządowy program Rodzina na Swoim. Budżet przez pierwszych osiem lat spłaty pożyczki bierze na siebie część odsetek.
W drugim kwartale banki w ramach tego programu udzieliły, wg danych Banku Gospodarstwa Krajowego, 4191 kredytów. To niespełna 10 proc. wszystkich kredytów hipotecznych udzielonych w tym czasie. Przed kwartałem ocenialiśmy, że RnS zdobędzie 10-15 proc. rynku i podtrzymujemy ten szacunek.
Najbardziej wiarygodnym podsumowaniem sytuacji na rynku kredytów hipotecznych w dłuższym terminie jest zestawienie dwunastomiesięczne, obejmujące w tym wypadku okres od 1 lipca 2008 do 30 czerwca 2009 r. w porównaniu z liczbami z okresu 1 lipca 2007 – 30 czerwca 2008. W takim ujęciu – wykluczającym wahania sezonowe – liczba udzielonych kredytów hipotecznych spadła o 26 proc. Mierzenie zachowania rynku tą metodą siłą rzeczy z opóźnieniem informuje jednak o zmianach na nim zachodzących.
Utrata taniego kredytowania w walutach obcych sprawiła, że banki znacząco utrudniły dostęp do takich kredytów, w większości wypadków po prostu eliminując je z oferty. Po osłabieniu złotego między sierpniem 2008 r. a lutym 2009 r. coraz trudniej przekonać też klientów, że jest to dla nich bezpieczne i tanie rozwiązanie. Liczba udzielonych w II kw. br. kredytów walutowych spadła o prawie 90 proc. w porównaniu do II kw. 2008 r., kiedy kredyty walutowe przeżywały szczyt swojej świetności, jak na ironię - przy rekordowo niskim kursie walut.
Wśród wszystkich zaciągniętych pożyczek hipotecznych, kredyty walutowe stanowiły w II kw. br. tylko 15 proc. rynku, podczas gdy przed rokiem było to 68 proc., a jeszcze w pierwszym kwartale ponad 30 proc. Uwzględniając kredyty z programu RnS, możemy stwierdzić, że liczba kredytów „tanich” ze względu na niskie oprocentowanie, skurczyła się pięciokrotnie, co także odpowiada za spadek popytu na kredyty w ujęciu rocznym, a tym samym mniejszy popyt na nieruchomości.
Średnia wartość udzielonych kredytów nieznacznie wzrosła zarówno w ujęciu rocznym jak i kwartalnym, co jest pewnego rodzaju niespodzianką w zestawieniu ze spadającymi (w ujęciu rocznym) cenami mieszkań. W dużym stopniu odpowiadają za to zmiany w metodologii liczenia. Kredytów hipotecznych przestał udzielać Santander, który miał relatywnie niską przeciętną wartość udzielanego kredytu, natomiast uwzględniliśmy w zestawieniu dwa inne banki specjalizujące się w obsłudze zamożnych kredytobiorców.
Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych nie jest zaskoczeniem. Spodziewaliśmy się zarówno spadku liczby udzielonych kredytów w ujęciu rocznym, jak i wzrostu w ujęciu kwartalnym. Był to ósmy z rzędu kwartał, w którym liczba pożyczek była mniejsza niż przed rokiem. Nie jest sztuką przewidzieć, że doczekamy się dziewiątego spadkowego kwartału.
Emil Szweda
analityk Open Finance
Większa liczba chętnych na kredyty hipoteczne w drugim kwartale to tradycyjne zjawisko sezonowe. Tak było i przed rokiem. Chociaż w pierwszej połowie 2008 roku nastroje na rynku nieruchomości nie były dobre, bo rosło oprocentowanie kredytów, a ceny mieszkań pozostawały rekordowo wysokie, banki w drugim kwartale zanotowały niemal tak dobrą sprzedaż kredytów, jak w rekordowym pod tym względem 2007 roku.
O sezonowości panującej na rynku nieruchomości (powiązanym z rynkiem hipotek) informowaliśmy także przy okazji publikacji naszych raportów dotyczących cen transakcyjnych – wiosną mieszkania przestały tanieć, a popyt wzrósł wyraźnie w porównaniu do fatalnego pierwszego kwartału. Nie można na podstawie tego typu obserwacji przesądzić, że ożywienie na rynku ma trwały charakter, choć wiele wskazuje na to, że punkt kulminacyjny został minięty.
Przyczyny załamania – bo spadek liczby udzielonych kredytów o 40 proc. w porównaniu do ubiegłego roku zasługuje na takie właśnie określenie – rynku kredytów hipotecznych są łatwe do zdefiniowania. Kryzys finansowy ograniczył zdolność banków do udzielania nowych kredytów, a kryzys gospodarczy obniżył na nie popyt.
Stawianie kredytobiorcom wysokich wymagań, dotyczących wkładu własnego i poziomu dochodów skutecznie wykluczyło znaczącą część kredytobiorców. Z drugiej strony, stymulacją dla rynku kredytów, a zarazem narzędziem ułatwiającym jego spłatę jest rządowy program Rodzina na Swoim. Budżet przez pierwszych osiem lat spłaty pożyczki bierze na siebie część odsetek.
W drugim kwartale banki w ramach tego programu udzieliły, wg danych Banku Gospodarstwa Krajowego, 4191 kredytów. To niespełna 10 proc. wszystkich kredytów hipotecznych udzielonych w tym czasie. Przed kwartałem ocenialiśmy, że RnS zdobędzie 10-15 proc. rynku i podtrzymujemy ten szacunek.
Najbardziej wiarygodnym podsumowaniem sytuacji na rynku kredytów hipotecznych w dłuższym terminie jest zestawienie dwunastomiesięczne, obejmujące w tym wypadku okres od 1 lipca 2008 do 30 czerwca 2009 r. w porównaniu z liczbami z okresu 1 lipca 2007 – 30 czerwca 2008. W takim ujęciu – wykluczającym wahania sezonowe – liczba udzielonych kredytów hipotecznych spadła o 26 proc. Mierzenie zachowania rynku tą metodą siłą rzeczy z opóźnieniem informuje jednak o zmianach na nim zachodzących.
Utrata taniego kredytowania w walutach obcych sprawiła, że banki znacząco utrudniły dostęp do takich kredytów, w większości wypadków po prostu eliminując je z oferty. Po osłabieniu złotego między sierpniem 2008 r. a lutym 2009 r. coraz trudniej przekonać też klientów, że jest to dla nich bezpieczne i tanie rozwiązanie. Liczba udzielonych w II kw. br. kredytów walutowych spadła o prawie 90 proc. w porównaniu do II kw. 2008 r., kiedy kredyty walutowe przeżywały szczyt swojej świetności, jak na ironię - przy rekordowo niskim kursie walut.
Wśród wszystkich zaciągniętych pożyczek hipotecznych, kredyty walutowe stanowiły w II kw. br. tylko 15 proc. rynku, podczas gdy przed rokiem było to 68 proc., a jeszcze w pierwszym kwartale ponad 30 proc. Uwzględniając kredyty z programu RnS, możemy stwierdzić, że liczba kredytów „tanich” ze względu na niskie oprocentowanie, skurczyła się pięciokrotnie, co także odpowiada za spadek popytu na kredyty w ujęciu rocznym, a tym samym mniejszy popyt na nieruchomości.
Średnia wartość udzielonych kredytów nieznacznie wzrosła zarówno w ujęciu rocznym jak i kwartalnym, co jest pewnego rodzaju niespodzianką w zestawieniu ze spadającymi (w ujęciu rocznym) cenami mieszkań. W dużym stopniu odpowiadają za to zmiany w metodologii liczenia. Kredytów hipotecznych przestał udzielać Santander, który miał relatywnie niską przeciętną wartość udzielanego kredytu, natomiast uwzględniliśmy w zestawieniu dwa inne banki specjalizujące się w obsłudze zamożnych kredytobiorców.
Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych nie jest zaskoczeniem. Spodziewaliśmy się zarówno spadku liczby udzielonych kredytów w ujęciu rocznym, jak i wzrostu w ujęciu kwartalnym. Był to ósmy z rzędu kwartał, w którym liczba pożyczek była mniejsza niż przed rokiem. Nie jest sztuką przewidzieć, że doczekamy się dziewiątego spadkowego kwartału.
Emil Szweda
analityk Open Finance
Dodaj komentarz
