2008-06-27 06:00 Źródło: Michał Kisiel - Bankier.pl
Odmrożony kapitał, czyli do czego może przydać się pożyczka hipoteczna
Własny dom czy mieszkanie to często znacząca część naszego życiowego dorobku. Majątek zamrożony w czterech ścianach możemy spożytkować na wiele sposobów, a jednym z nich jest wykorzystanie go do zdobycia dodatkowych tanich środków na wakacje, samochód czy edukację dzieci. Narzędziem pozwalającym uruchomić to zastygłe bogactwo jest pożyczka hipoteczna.
Wiele zalet hipoteki
Pożyczka hipoteczna łączy w sobie zalety taniego kredytu hipotecznego i elastycznej pożyczki gotówkowej. Niskie oprocentowanie jest pochodną typu stosowanego zabezpieczenia – w przeciwieństwie do niezabezpieczonych kredytów konsumpcyjnych, tutaj prawne zaplecze ma pierwszoplanowy charakter.
Hipoteka obciążająca posiadaną przez nas nieruchomość jest dla banku gwarancją, że w razie problemów ze spłatą zobowiązania, będzie on mógł skorzystać z naszego nieruchomego majątku, by pokryć ewentualne straty. Niższe ryzyko kredytodawcy, to niższy koszt pożyczanego pieniądza.
Jednocześnie, w odróżnieniu od kredytu hipotecznego, bank nie określa celu, na jaki mają zostać wykorzystane udostępnione środki. Słowo „pożyczka” oznacza zatem dla potencjalnego klienta pełną swobodę w dysponowaniu dodatkowym zastrzykiem gotówki. Warto jednak zwrócić uwagę na drobne ograniczenie – środkami z pożyczki nie powinniśmy finansować działalności gospodarczej.
Nie ma jednak róży bez kolców – ustanowienie hipoteki zajmuje sporo czasu i wymaga wielu formalności, w tym poniesienia kosztów związanych z wpisem do księgi wieczystej. Z tego powodu pożyczka nie zastąpi szybkiego kredytu konsumpcyjnego czy karty kredytowej. Z reguły udzielana jest na dość wysokie kwoty (wiele banków limituje dolną granicę pożyczki – od 5 do 100 tysięcy złotych) i na dłuższe okresy niż gotówkowe „chwilówki”. Dlatego też może ona stanowić atrakcyjną alternatywę wobec produktów finansujących większe jednorazowe wydatki (jak np. kredyt samochodowy) lub kredytów działających na zasadzie odnawialnego limitu (np. kredyt odnawialny w ROR).
Jak dużo, jak długo?
Górnym ograniczeniem kwoty pożyczki jest, oprócz zdolności kredytowej klienta, wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Stosunek kwoty zobowiązania do wartości zabezpieczenia (określany skrótem LTV) waha się w przypadku pożyczek w granicach 50-80%. Spośród banków oferujących ten produkt, najwięcej skłonne są pożyczyć DomBank, ING, Nordea i Nykredit – ten ostatni jednak, będąc specjalistycznym bankiem hipotecznym, stosuje inny, bardziej ostrożny sposób wyceny nieruchomości.
Z reguły maksymalny okres spłaty pożyczki jest krótszy niż kredytów mieszkaniowych zabezpieczonych hipoteką. Wiele banków nie zgadza się na wydłużenie spłaty powyżej 15-letniej granicy, co naturalnie wpływa znacząco na wysokość comiesięcznej raty. W ostatnim czasie coraz częściej w ofertach rodzimych instytucji finansowych znajdziemy pożyczki długoterminowe, na 30 a nawet 40 lat. Do banków szczególnie atrakcyjnych dla „długodystansowych” pożyczkobiorców zaliczyć można GE Money Bank, DomBank, Polbank EFG, Raiffeisen Bank, Nordea Bank oraz Nykredit.
Warto pamiętać, że obniżenie wysokości raty, które jest wynikiem wydłużenia okresu spłaty, ma swoje drugie oblicze. Całkowity koszt zobowiązania rośnie wraz z czasem, w którym naliczane są odsetki. Dlatego też należy zwrócić uwagę na to, czy bank pobiera opłatę za przedterminową spłatę. Jeśli nagły przypływ gotówki pozwoli nam nadpłacić zaciągniętą pożyczkę, to wpłynie to znacząco na sumaryczny koszt pożyczonych środków.
Spłacaj elastycznie
Klasyczne pożyczki hipoteczne skonstruowane są w oparciu o zasadę „jedna wypłata – x lat na spłatę”. Sposób uregulowania zobowiązania jest z góry określony w postaci harmonogramu rat, a jedynym wyborem jaki stoi przed kredytobiorcą jest alternatywa: raty równe czy malejące. Przypomnijmy, że raty równe są mniej korzystne z punktu widzenia dłużnika – całkowity koszt pożyczonego pieniądza jest w ich przypadku wyższy niż przy ratach malejących.
Wybór rat równych pozwala jednak starać się o wyższą kwotę pożyczki, ponieważ w początkowym okresie spłaty ich wysokość jest niższa niż rat malejących. Comiesięczna spłata w mniejszym stopniu obciąża domowy budżet, co biorą pod uwagę banki obliczając naszą zdolność do obsługi zadłużenia.
Pewnymi oznakami uelastycznienia klasycznych pożyczek hipotecznych są dostępne w wielu instytucjach wakacje kredytowe (czyli możliwość zawieszenia spłaty kredytu np. jednokrotnie w ciągu roku) oraz okresy karencji (w których spłacamy wyłącznie odsetki bez raty kapitałowej). Innym interesującym rozwiązaniem są „regulowane raty” dostępne w ofercie Polbanku EFG. Pożyczkobiorca może kilkakrotnie w ciągu roku zmienić wysokość spłacanej kwoty (w zakresie 50%-200%) dostosowując koszt obsługi zadłużenia do swoich aktualnych możliwości finansowych.
Alternatywą wobec typowej pożyczki hipotecznej są plany finansowe oferowane przez mBank i Multibank. Ich szczególną cechą jest mechanizm bilansujący pozwalający zmniejszyć koszt obsługi zadłużenia. Mechanizm ten zasadza się na zsumowaniu posiadanych przez nas aktywów (oszczędności, wpływów z wynagrodzenia itp.) i pasywów (zadłużenia z tytułu pożyczki).
Jeśli zaciągnęliśmy zobowiązanie na np. 200 tys. zł, a nasze zgromadzone w banku oszczędności na czarną godzinę wynoszą 10 tys. zł, to odsetki naliczone zostaną od kwoty 190 tys. zł. Warunkiem skorzystania z tego rozwiązania jest jednak utrzymywanie nadwyżek na wyznaczonym rachunku, co nie może nie być najbardziej dochodowym z dostępnych na rynku rozwiązań.
Szczególnie interesującą konstrukcją jest plan WWJ (Wszystko W Jednym) oferowany przez Multibank — spłata zobowiązania nie jest objęta sztywno ustalonym harmonogramem, ale nie jest też całkowicie elastyczna. W dwuletnich okresach sposób spłaty pożyczki jest dowolny, możemy nawet w zupełności zaniechać obsługi zadłużenia, co dwa lata natomiast kwota przyznanej pożyczki-limitu jest obniżana (proporcjonalnie do okresu na jaki zaciągnęliśmy pożyczkę).
Dzięki takiej konstrukcji zmuszani jesteśmy do pewnej dyscypliny finansowej, nie tracąc jednocześnie swobody dysponowania pożyczonymi środkami. Rozwiązanie to wydaje się szczególnie atrakcyjne dla osób nie osiągających regularnych dochodów, ponieważ pozwala w miarę elastycznie zarządzać nieregularnie pojawiającymi się finansowymi nadwyżkami.
Kapitał zamrożony w nieruchomości może być także fundamentem innego produktu blisko spokrewnionego z pożyczką hipoteczną – linii kredytowej zabezpieczonej hipotecznie. Jej funkcjonowanie przypomina limit kredytowy w ROR, w którym zadłużać możemy się do określonej przez bank wysokości, a każdy wpływ na rachunek pozwala ponownie korzystać z przyznanego limitu. Przykładem takiej konstrukcji w hipotecznym wydaniu jest limit kredytowy Nordea Komfort w Nordea Banku.
Pożyczkobiorca otrzymuje możliwość zaciągania zobowiązania do określanej przez bank kwoty (do 75% wartości nieruchomości). W ciągu pierwszych 10 lat od uruchomienia kredytu ponosimy wyłącznie koszt odsetek naliczanych od faktycznie wykorzystanego limitu. Po tym okresie nasze zadłużenie może być rozłożone na maksymalnie 360 rat kapitałowo-odsetkowych.
Osoby poszukujące pożyczki zabezpieczonej na nieruchomości mają zatem wybór — „klasyczne” pożyczki hipoteczne o ustalonym harmonogramie spłat wydają się być odpowiednie dla osób, które są w stanie dokładnie przewidzieć ile pieniędzy będą potrzebować na planowane wydatki. Hipoteczne linie kredytowe stanowią interesującą propozycję dla tych, którzy chcą wspomóc się zewnętrznym źródłem finansowania, lecz spodziewają się, że ich zapotrzebowanie na środki będzie się dynamicznie zmieniać w kolejnych latach spłaty.
Trudny wybór
Zanim udamy się do banku musimy jeszcze wybrać jedną z dostępnych na rynku ofert. W wyborze tym pomóc nam może szczera odpowiedź na kilka podstawowych pytań: - Czy w przypadku naszego domowego budżetu korzystniejsza będzie spłata regularna czy w nieregularnych kwotach płatności? W zależności od naszych preferencji powinniśmy zorientować się na klasyczne bądź „elastyczne” pożyczki hipoteczne.
- Czy gotowi jesteśmy podjąć ryzyko związane z zaciągnięciem zobowiązania w walucie obcej (w zamian za niższy koszt obsługi długu przynajmniej w początkowym okresie) czy też decydujemy się na pożyczkę w polskich złotych? Jeśli wybieramy wariant pierwszy, to lista interesujących nas banków skraca się o kilka pozycji. Pamiętajmy jednak, że pożyczka w walucie oznacza mniejszą zdolność kredytową, a więc niższą dostępną kwotę pożyczki. Ewentualna późniejsza zmiana waluty wiąże się również, w wielu bankach, z dodatkowymi kosztami.
- Na jak długi okres chcemy rozłożyć spłaty? Jeśli zależy nam na jak najniższych ratach, to po pożyczkę powinniśmy się udać do jednej z kilku instytucji oferujących długoterminowe finansowanie.
- Czy przewidujemy, że w przyszłości nasza sytuacja finansowa poprawi się na tyle, że będziemy skłonni spłacić dług przed czasem? Większość banków popiera dodatkową opłatę za przedwczesną spłatę zobowiązania, pamiętajmy jednak, że jeśli pożyczona przez nas kwota nie przekracza 80.000 zł, to korzystamy z dobrodziejstw ustawy o kredycie konsumenckim i prowizja ta nie będzie nas dotyczyć.
Po wstępnej selekcji instytucji oferujących pożyczki najbliższe naszym oczekiwaniom, pozostaje kwestia kosztów pożyczonego pieniądza. Większość banków stosuje zmienne oprocentowanie opierające się na konstrukcji „koszt pieniądza na rynku międzybankowym + marża banku”.
Wysokość marży uzależniona jest kilku czynników: proporcji wysokości pożyczki w stosunku do wartości nieruchomości (im mniej pożyczamy, tym niższa marża), oceny ryzyka kredytowego (a więc naszej wiarygodności kredytowej, historii spłacanych wcześniej zobowiązań) oraz ustaleń poczynionych w trakcie negocjacji z klientem (opłaca się zatem walczyć o lepsze niż standardowe warunki).
Wyjątkiem na dzisiejszym rynku pożyczek hipotecznych jest oferta Nykredit, gdzie możemy wybrać stałe oprocentowanie w całym okresie kredytowania – daje to nam pewność, że koszt obsługi długu pozostanie niezmienny niezależnie od warunków rynkowych. Na ostateczny koszt pożyczki wpływa również wysokość opłat i prowizji, z których najważniejszą rolę pełni opłata przygotowawcza lub za uruchomienie środków. Jej wysokość waha się w granicach od 0,5% do 5%, a więc oferty krajowych instytucji są pod tym względem mocno zróżnicowane.
O obniżenie opłaty starać możemy się m.in. wtedy, gdy jesteśmy stałym klientem banku – warto zatem pierwsze kroki skierować do naszego „domowego” banku istnieje bowiem spora szansa, że za dotychczasową lojalność czeka nas nagroda w postaci uproszczonej procedury badania zdolności kredytowej i niższych dodatkowych kosztów.
Wybrane pożyczki hipoteczne w ofercie polskich banków
Źródło: Serwisy internetowe banków, dane Bankier.pl (stan na 5.6.2008)
Hipoteczne procedury
Staranie o pożyczkę hipoteczną rozpoczynamy od złożenia w wybranym banku kompletu dokumentów, na które z reguły składają się informacje o:
- zatrudnieniu i osiąganych dochodach,
- spłacanych obecnie zobowiązaniach i kosztach utrzymania gospodarstwa domowego,
- posiadanym majątku,
- przedmiocie zabezpieczenia (wypis z księgi wieczystej nieruchomości).
Szczególną uwagę bank zwracać będzie na status prawny nieruchomości – nie powinna ona być obciążona już hipoteką (chyba, że zamierzamy refinansować stary kredyt przy użyciu pożyczki) oraz innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi na rzecz osób trzecich (np. prawo dożywocia). Do podjęcia decyzji o udzieleniu pożyczki konieczna będzie również wycena nieruchomości. Bank może scedować na nas ten obowiązek (wskazując w jaki sposób ma być przeprowadzona wycena) lub przeprowadzić ten proces samodzielnie (obciążając nas kosztami).
Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku konieczne będzie ustanowienie przyrzeczonych zabezpieczeń. Wiąże się to z koniecznością wyrażenia przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości zgody na wpisanie hipoteki oraz złożeniem wniosku o wpis hipoteki do księgi. Niektóre instytucje oczekują, że ich interes zabezpieczać będzie podwójna hipoteka – zwykła (zabezpieczająca pożyczony kapitał) oraz kaucyjna (na różnego rodzaju należności uboczne, które mogą zaistnieć w przyszłości). W takim przypadku poniesiemy dwukrotnie koszt związany ze złożeniem wniosku.
Do czasu uprawomocnienia się wpisu w księdze wieczystej zmuszeni będziemy do zaoferowania bankowi tymczasowych zabezpieczeń. Mogą nimi być poręczenie osoby trzeciej, ubezpieczenie, weksel in blanco i inne formy zwyczajowo stosowane przez nasz bank. Dodatkowo konieczne będzie ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych połączone ze scedowaniem praw z polisy na bank. Ubezpieczenie to będziemy musieli odnawiać przez cały okres spłaty i każdorazowo przedstawić w banku dowód cesji.
Finansowa niezależność
Hipoteczna pożyczka jest jednym z najtańszych źródeł pieniądza dostępnych dla osób fizycznych. Zamrożony w nieruchomości kapitał możemy traktować jako dodatkowy zasób pieniądza, który można wykorzystać zarówno na konsumpcję, jak i na bardziej godne pochwały cele jak inwestowanie czy zabezpieczenie przyszłości dzieci. Pamiętajmy jednak, że ryzykujemy w ten sposób majątkiem, na który pracowaliśmy często wiele lat. Dlatego też ostrożności nigdy za wiele, czas poświęcony na obliczenia i poszukiwanie odpowiedniej oferty na pewno nie pójdzie na marne.
Michał Kisiel
Wiele zalet hipoteki
Pożyczka hipoteczna łączy w sobie zalety taniego kredytu hipotecznego i elastycznej pożyczki gotówkowej. Niskie oprocentowanie jest pochodną typu stosowanego zabezpieczenia – w przeciwieństwie do niezabezpieczonych kredytów konsumpcyjnych, tutaj prawne zaplecze ma pierwszoplanowy charakter.
Hipoteka obciążająca posiadaną przez nas nieruchomość jest dla banku gwarancją, że w razie problemów ze spłatą zobowiązania, będzie on mógł skorzystać z naszego nieruchomego majątku, by pokryć ewentualne straty. Niższe ryzyko kredytodawcy, to niższy koszt pożyczanego pieniądza.
Jednocześnie, w odróżnieniu od kredytu hipotecznego, bank nie określa celu, na jaki mają zostać wykorzystane udostępnione środki. Słowo „pożyczka” oznacza zatem dla potencjalnego klienta pełną swobodę w dysponowaniu dodatkowym zastrzykiem gotówki. Warto jednak zwrócić uwagę na drobne ograniczenie – środkami z pożyczki nie powinniśmy finansować działalności gospodarczej.
Nie ma jednak róży bez kolców – ustanowienie hipoteki zajmuje sporo czasu i wymaga wielu formalności, w tym poniesienia kosztów związanych z wpisem do księgi wieczystej. Z tego powodu pożyczka nie zastąpi szybkiego kredytu konsumpcyjnego czy karty kredytowej. Z reguły udzielana jest na dość wysokie kwoty (wiele banków limituje dolną granicę pożyczki – od 5 do 100 tysięcy złotych) i na dłuższe okresy niż gotówkowe „chwilówki”. Dlatego też może ona stanowić atrakcyjną alternatywę wobec produktów finansujących większe jednorazowe wydatki (jak np. kredyt samochodowy) lub kredytów działających na zasadzie odnawialnego limitu (np. kredyt odnawialny w ROR).
Jak dużo, jak długo?
Górnym ograniczeniem kwoty pożyczki jest, oprócz zdolności kredytowej klienta, wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Stosunek kwoty zobowiązania do wartości zabezpieczenia (określany skrótem LTV) waha się w przypadku pożyczek w granicach 50-80%. Spośród banków oferujących ten produkt, najwięcej skłonne są pożyczyć DomBank, ING, Nordea i Nykredit – ten ostatni jednak, będąc specjalistycznym bankiem hipotecznym, stosuje inny, bardziej ostrożny sposób wyceny nieruchomości.
Z reguły maksymalny okres spłaty pożyczki jest krótszy niż kredytów mieszkaniowych zabezpieczonych hipoteką. Wiele banków nie zgadza się na wydłużenie spłaty powyżej 15-letniej granicy, co naturalnie wpływa znacząco na wysokość comiesięcznej raty. W ostatnim czasie coraz częściej w ofertach rodzimych instytucji finansowych znajdziemy pożyczki długoterminowe, na 30 a nawet 40 lat. Do banków szczególnie atrakcyjnych dla „długodystansowych” pożyczkobiorców zaliczyć można GE Money Bank, DomBank, Polbank EFG, Raiffeisen Bank, Nordea Bank oraz Nykredit.
Warto pamiętać, że obniżenie wysokości raty, które jest wynikiem wydłużenia okresu spłaty, ma swoje drugie oblicze. Całkowity koszt zobowiązania rośnie wraz z czasem, w którym naliczane są odsetki. Dlatego też należy zwrócić uwagę na to, czy bank pobiera opłatę za przedterminową spłatę. Jeśli nagły przypływ gotówki pozwoli nam nadpłacić zaciągniętą pożyczkę, to wpłynie to znacząco na sumaryczny koszt pożyczonych środków.
Spłacaj elastycznie
Klasyczne pożyczki hipoteczne skonstruowane są w oparciu o zasadę „jedna wypłata – x lat na spłatę”. Sposób uregulowania zobowiązania jest z góry określony w postaci harmonogramu rat, a jedynym wyborem jaki stoi przed kredytobiorcą jest alternatywa: raty równe czy malejące. Przypomnijmy, że raty równe są mniej korzystne z punktu widzenia dłużnika – całkowity koszt pożyczonego pieniądza jest w ich przypadku wyższy niż przy ratach malejących.
Wybór rat równych pozwala jednak starać się o wyższą kwotę pożyczki, ponieważ w początkowym okresie spłaty ich wysokość jest niższa niż rat malejących. Comiesięczna spłata w mniejszym stopniu obciąża domowy budżet, co biorą pod uwagę banki obliczając naszą zdolność do obsługi zadłużenia.
Pewnymi oznakami uelastycznienia klasycznych pożyczek hipotecznych są dostępne w wielu instytucjach wakacje kredytowe (czyli możliwość zawieszenia spłaty kredytu np. jednokrotnie w ciągu roku) oraz okresy karencji (w których spłacamy wyłącznie odsetki bez raty kapitałowej). Innym interesującym rozwiązaniem są „regulowane raty” dostępne w ofercie Polbanku EFG. Pożyczkobiorca może kilkakrotnie w ciągu roku zmienić wysokość spłacanej kwoty (w zakresie 50%-200%) dostosowując koszt obsługi zadłużenia do swoich aktualnych możliwości finansowych.
Alternatywą wobec typowej pożyczki hipotecznej są plany finansowe oferowane przez mBank i Multibank. Ich szczególną cechą jest mechanizm bilansujący pozwalający zmniejszyć koszt obsługi zadłużenia. Mechanizm ten zasadza się na zsumowaniu posiadanych przez nas aktywów (oszczędności, wpływów z wynagrodzenia itp.) i pasywów (zadłużenia z tytułu pożyczki).
Jeśli zaciągnęliśmy zobowiązanie na np. 200 tys. zł, a nasze zgromadzone w banku oszczędności na czarną godzinę wynoszą 10 tys. zł, to odsetki naliczone zostaną od kwoty 190 tys. zł. Warunkiem skorzystania z tego rozwiązania jest jednak utrzymywanie nadwyżek na wyznaczonym rachunku, co nie może nie być najbardziej dochodowym z dostępnych na rynku rozwiązań.
Szczególnie interesującą konstrukcją jest plan WWJ (Wszystko W Jednym) oferowany przez Multibank — spłata zobowiązania nie jest objęta sztywno ustalonym harmonogramem, ale nie jest też całkowicie elastyczna. W dwuletnich okresach sposób spłaty pożyczki jest dowolny, możemy nawet w zupełności zaniechać obsługi zadłużenia, co dwa lata natomiast kwota przyznanej pożyczki-limitu jest obniżana (proporcjonalnie do okresu na jaki zaciągnęliśmy pożyczkę).
Dzięki takiej konstrukcji zmuszani jesteśmy do pewnej dyscypliny finansowej, nie tracąc jednocześnie swobody dysponowania pożyczonymi środkami. Rozwiązanie to wydaje się szczególnie atrakcyjne dla osób nie osiągających regularnych dochodów, ponieważ pozwala w miarę elastycznie zarządzać nieregularnie pojawiającymi się finansowymi nadwyżkami.
Kapitał zamrożony w nieruchomości może być także fundamentem innego produktu blisko spokrewnionego z pożyczką hipoteczną – linii kredytowej zabezpieczonej hipotecznie. Jej funkcjonowanie przypomina limit kredytowy w ROR, w którym zadłużać możemy się do określonej przez bank wysokości, a każdy wpływ na rachunek pozwala ponownie korzystać z przyznanego limitu. Przykładem takiej konstrukcji w hipotecznym wydaniu jest limit kredytowy Nordea Komfort w Nordea Banku.
Pożyczkobiorca otrzymuje możliwość zaciągania zobowiązania do określanej przez bank kwoty (do 75% wartości nieruchomości). W ciągu pierwszych 10 lat od uruchomienia kredytu ponosimy wyłącznie koszt odsetek naliczanych od faktycznie wykorzystanego limitu. Po tym okresie nasze zadłużenie może być rozłożone na maksymalnie 360 rat kapitałowo-odsetkowych.
Osoby poszukujące pożyczki zabezpieczonej na nieruchomości mają zatem wybór — „klasyczne” pożyczki hipoteczne o ustalonym harmonogramie spłat wydają się być odpowiednie dla osób, które są w stanie dokładnie przewidzieć ile pieniędzy będą potrzebować na planowane wydatki. Hipoteczne linie kredytowe stanowią interesującą propozycję dla tych, którzy chcą wspomóc się zewnętrznym źródłem finansowania, lecz spodziewają się, że ich zapotrzebowanie na środki będzie się dynamicznie zmieniać w kolejnych latach spłaty.
Trudny wybór
Zanim udamy się do banku musimy jeszcze wybrać jedną z dostępnych na rynku ofert. W wyborze tym pomóc nam może szczera odpowiedź na kilka podstawowych pytań: - Czy w przypadku naszego domowego budżetu korzystniejsza będzie spłata regularna czy w nieregularnych kwotach płatności? W zależności od naszych preferencji powinniśmy zorientować się na klasyczne bądź „elastyczne” pożyczki hipoteczne.
- Czy gotowi jesteśmy podjąć ryzyko związane z zaciągnięciem zobowiązania w walucie obcej (w zamian za niższy koszt obsługi długu przynajmniej w początkowym okresie) czy też decydujemy się na pożyczkę w polskich złotych? Jeśli wybieramy wariant pierwszy, to lista interesujących nas banków skraca się o kilka pozycji. Pamiętajmy jednak, że pożyczka w walucie oznacza mniejszą zdolność kredytową, a więc niższą dostępną kwotę pożyczki. Ewentualna późniejsza zmiana waluty wiąże się również, w wielu bankach, z dodatkowymi kosztami.
- Na jak długi okres chcemy rozłożyć spłaty? Jeśli zależy nam na jak najniższych ratach, to po pożyczkę powinniśmy się udać do jednej z kilku instytucji oferujących długoterminowe finansowanie.
- Czy przewidujemy, że w przyszłości nasza sytuacja finansowa poprawi się na tyle, że będziemy skłonni spłacić dług przed czasem? Większość banków popiera dodatkową opłatę za przedwczesną spłatę zobowiązania, pamiętajmy jednak, że jeśli pożyczona przez nas kwota nie przekracza 80.000 zł, to korzystamy z dobrodziejstw ustawy o kredycie konsumenckim i prowizja ta nie będzie nas dotyczyć.
Po wstępnej selekcji instytucji oferujących pożyczki najbliższe naszym oczekiwaniom, pozostaje kwestia kosztów pożyczonego pieniądza. Większość banków stosuje zmienne oprocentowanie opierające się na konstrukcji „koszt pieniądza na rynku międzybankowym + marża banku”. Wysokość marży uzależniona jest kilku czynników: proporcji wysokości pożyczki w stosunku do wartości nieruchomości (im mniej pożyczamy, tym niższa marża), oceny ryzyka kredytowego (a więc naszej wiarygodności kredytowej, historii spłacanych wcześniej zobowiązań) oraz ustaleń poczynionych w trakcie negocjacji z klientem (opłaca się zatem walczyć o lepsze niż standardowe warunki).
Wyjątkiem na dzisiejszym rynku pożyczek hipotecznych jest oferta Nykredit, gdzie możemy wybrać stałe oprocentowanie w całym okresie kredytowania – daje to nam pewność, że koszt obsługi długu pozostanie niezmienny niezależnie od warunków rynkowych. Na ostateczny koszt pożyczki wpływa również wysokość opłat i prowizji, z których najważniejszą rolę pełni opłata przygotowawcza lub za uruchomienie środków. Jej wysokość waha się w granicach od 0,5% do 5%, a więc oferty krajowych instytucji są pod tym względem mocno zróżnicowane.
O obniżenie opłaty starać możemy się m.in. wtedy, gdy jesteśmy stałym klientem banku – warto zatem pierwsze kroki skierować do naszego „domowego” banku istnieje bowiem spora szansa, że za dotychczasową lojalność czeka nas nagroda w postaci uproszczonej procedury badania zdolności kredytowej i niższych dodatkowych kosztów.
Wybrane pożyczki hipoteczne w ofercie polskich banków
| Bank / produkt | Kwota pożyczki | Maks. LTV | Okres kredytowania | Oprocentowanie | Ważniejsze opłaty i prowizje |
| BGŻ
Pożyczka hipoteczna | 20.000-500.000 zł | 55% | 1-15 lat | WIBOR 6M + min. 4% | Opłata przygotowawcza - od 2% (min. 500 zł)
Sporządzenie operatu - 200-1500 zł Za wcześniejszą spłatę - 1% Za przewalutowanie - 1% |
| BPH
Pożyczka hipoteczna | do 200.000 zł | 60% | do 15 lat | od 9,87% (PLN)
od 6,64% (CHF) od 8,68% (EUR) od 6,65% (USD) | Opłata za uruchomienie - od 0,5% (min. 200 zł)
Za wcześniejszą spłatę - 1,5%-6% Za przewalutowanie - od 0,75% (min. 200 zł) |
| Bank Millennium
Pożyczka hipoteczna | od 20.000 zł | 70% | 3-25 lat | 8,15%-8,9% (PLN)
6,14%-6,64% (CHF) 7,98%-8,48% (EUR) 5,94%-6,44% (USD) | Opłata za uruchomienie - 0%
Za wcześniejszą spłatę - do 2% Za przewalutowanie - 1% |
| Bank Pocztowy
Pożyczka hipoteczna | od 5.000 zł | 60% - 90% | do 30 lat | WIBOR 6M + min. 2,8% | Opłata za wniosek - 200 zł
Opłata za uruchomienie - 1% Za wcześniejszą spłatę - do 0 zł |
| BGK
Pożyczka hipoteczna Pewne Pieniądze | do 500.000 zł | 50% | do 20 lat | 9,54% (PLN)
6,81% (CHF) 8,65% (EUR) 6,58% (USD) | Opłata za uruchomienie - 1% (min. 100 zł)
Za wcześniejszą spłatę - 0 zł Za przewalutowanie - 1% (min. 100 zł) |
| BOŚ
Pożyczka hipoteczna | do 300.000 zł | 60%-70% | do 30 lat | WIBOR 6M + min. 2,5% (PLN)
LIBOR 6M + min. 4% (CHF) EURIBOR 6M + min. 5,5% (EUR) LIBOR 6M + min. 5,5% (USD) | Opłata za uruchomienie - 1,7% (min. 600 zł)
Za wcześniejszą spłatę - do 1% Za przewalutowanie - do 1,5% (pierwsze za 0 zł) |
| BZWBK
Pożyczka hipoteczna | 70% | do 20 lat | WIBOR 3M + 2,5% (PLN)
LIBOR 3M + 3% (EUR) | Opłata za wniosek - 50 zł
Opłata za uruchomienie - 0,75%-2% Za wcześniejszą spłatę - ustalane indywidualnie Za przewalutowanie - 1% | |
| DnB Nord
Pożyczka hipoteczna | 50% | do 20 lat | od 8,69% | Opłata za uruchomienie - 1,5%-5%
Za wcześniejszą spłatę - do 1% | |
| DomBank
Pożyczka hipoteczna | od 40.000 zł | 100% | do 40 lat | od 7.96% (PLN) | Opłata za uruchomienie - do 4%
Za wcześniejszą spłatę - wg wzoru ustalonego przez bank Za przewalutowanie - 1,5% |
| Dominet Bank
Pożyczka hipoteczna | od 10.000 zł | 70% | do 20 lat | WIBOR 3M + marża negocjowana indywidualnie | Opłata za uruchomienie - 0 zł
Za wcześniejszą spłatę - 40 zł |
| GE Money Bank
Kredyt hipoteczny na dowolny cel | od 24.000 zł | 50% | 10-30 lat | od 9,25% (PLN) | Opłata za uruchomienie - do 4,2%
Za wcześniejszą spłatę - do 2% Za przewalutowanie - do 1,5% |
| ING Bank Śląski
Pożyczka hipoteczna | od 10.000 zł | 80% | 1-25 lat | od 9,12% (PLN)
od 6,29% (CHF) | Opłata za uruchomienie - 1% (min. 400 zł)
Za wcześniejszą spłatę -1% (min. 200 zł) |
| InvestBank
Pożyczka hipoteczna | 20.000 zł -100.000 zł | 60% | do 15 lat | WIBOR 3M + min. 2,70% | Opłata za uruchomienie - od 1,6% (min. 400 zł)
Za wcześniejszą spłatę -1% (min. 400 zł) Za przewalutowanie - 1,5% |
| KredytBank
Pożyczka hipoteczna Ambicja | 50.000 - 300.000 zł | 60% | do 15 lat | WIBOR 3M + min. 2,30% | Opłata przygotowawcza - 15 zł
Opłata za uruchomienie - od 1% Za wcześniejszą spłatę - 1,5% (min. 20 zł) Za przewalutowanie - 0,9% (min. 500 zł) |
| Lukas Bank
Pożyczka hipoteczna | od 30.000 zł | 70% | do 25 lat | WIBOR 3M, LIBOR 3M, EURIBOR 3M + 2,25%-3% | Opłata przygotowawcza - 1%-2%
Za wcześniejszą spłatę - do 1% Za przewalutowanie - 0 zł |
| mBank
Pożyczka hipoteczna | od 30.000 zł | do 10- 20 lat | 10,37%-11,07% (PLN)
6,88%-7,58% (CHF) 8,56%-9,26% (EUR) 6,56%-7,26% (USD) | Opłata za uruchomienie - do 3%
Za wcześniejszą spłatę - 0 zł Za przewalutowanie - 0 zł | |
| MultiBank
Pożyczka hipoteczna | od 80.000 zł | 65% | 1-20 lat | od 8,22% (PLN) | Opłata za uruchomienie - do 4%
Za wcześniejszą spłatę - 0 zł Za przewalutowanie - 0 zł |
| Nordea Bank
Nordea Komfort (kredyt odnawialny) | od 30.000 zł | 75% | do 30 lat | WIBOR 1M + min. 1,5% | Opłata przygotowawcza - 1% (min. 1000 zł) |
| Nykredit
Pożyczka hipoteczna | od 100.000 zł | 80% | do 30 lat | WIBOR 3M + min. 0,9% (PLN)
EURIBOR 3M + min. 0,9% (EUR) Oprocentowanie stałe w EUR - od 6,28% | Opłata za uruchomienie - od 2%
Za wcześniejszą spłatę - 0 zł Za przewalutowanie - 0 zł |
| PKO BP
Pożyczka hipoteczna | 60% | do 20 lat | Ustalane indywidualnie | Opłata za wniosek - 50 zł
Opłata za uruchomienie - do 3,5% Za wcześniejszą spłatę - do 2% Za przewalutowanie - od 0,80% | |
| Polbank EFG
Pożyczka hipoteczna | 15.000 zł - 400.000 zł | 70% | do 30 lat | WIBOR 3M + 2,58%-3,49% | Opłata za uruchomienie - 1,5% (min. 500 zł)
Za wcześniejszą spłatę - od 1% (min. 200 zł) Za przewalutowanie - 0 zł |
| Raiffeisen Bank
Pożyczka hipoteczna | od 30.000 zł | do 35 lat | WIBOR 3M + min. 1,8% (PLN)
EURIBOR 3M + min. 2% (EUR) LIBOR 3M + min. 2% (CHF) | Opłata za uruchomienie - do 3,5%
Za wcześniejszą spłatę - 1,5% Za przewalutowanie - 0 zł | |
| Santander Consumer Bank
Pożyczka hipoteczna | od 10.000 zł | 60% | do 21,5 lat | WIBOR 6M + min. 2,4% | Opłata za uruchomienie - do 3%
Za wcześniejszą spłatę - 100 zł Za przewalutowanie - 100 zł |
Źródło: Serwisy internetowe banków, dane Bankier.pl (stan na 5.6.2008)
Hipoteczne procedury
Staranie o pożyczkę hipoteczną rozpoczynamy od złożenia w wybranym banku kompletu dokumentów, na które z reguły składają się informacje o:
- zatrudnieniu i osiąganych dochodach,
- spłacanych obecnie zobowiązaniach i kosztach utrzymania gospodarstwa domowego,
- posiadanym majątku,
- przedmiocie zabezpieczenia (wypis z księgi wieczystej nieruchomości).
Szczególną uwagę bank zwracać będzie na status prawny nieruchomości – nie powinna ona być obciążona już hipoteką (chyba, że zamierzamy refinansować stary kredyt przy użyciu pożyczki) oraz innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi na rzecz osób trzecich (np. prawo dożywocia). Do podjęcia decyzji o udzieleniu pożyczki konieczna będzie również wycena nieruchomości. Bank może scedować na nas ten obowiązek (wskazując w jaki sposób ma być przeprowadzona wycena) lub przeprowadzić ten proces samodzielnie (obciążając nas kosztami).
Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku konieczne będzie ustanowienie przyrzeczonych zabezpieczeń. Wiąże się to z koniecznością wyrażenia przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości zgody na wpisanie hipoteki oraz złożeniem wniosku o wpis hipoteki do księgi. Niektóre instytucje oczekują, że ich interes zabezpieczać będzie podwójna hipoteka – zwykła (zabezpieczająca pożyczony kapitał) oraz kaucyjna (na różnego rodzaju należności uboczne, które mogą zaistnieć w przyszłości). W takim przypadku poniesiemy dwukrotnie koszt związany ze złożeniem wniosku.
Do czasu uprawomocnienia się wpisu w księdze wieczystej zmuszeni będziemy do zaoferowania bankowi tymczasowych zabezpieczeń. Mogą nimi być poręczenie osoby trzeciej, ubezpieczenie, weksel in blanco i inne formy zwyczajowo stosowane przez nasz bank. Dodatkowo konieczne będzie ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych połączone ze scedowaniem praw z polisy na bank. Ubezpieczenie to będziemy musieli odnawiać przez cały okres spłaty i każdorazowo przedstawić w banku dowód cesji.
Finansowa niezależność
Hipoteczna pożyczka jest jednym z najtańszych źródeł pieniądza dostępnych dla osób fizycznych. Zamrożony w nieruchomości kapitał możemy traktować jako dodatkowy zasób pieniądza, który można wykorzystać zarówno na konsumpcję, jak i na bardziej godne pochwały cele jak inwestowanie czy zabezpieczenie przyszłości dzieci. Pamiętajmy jednak, że ryzykujemy w ten sposób majątkiem, na który pracowaliśmy często wiele lat. Dlatego też ostrożności nigdy za wiele, czas poświęcony na obliczenia i poszukiwanie odpowiedniej oferty na pewno nie pójdzie na marne.
Michał Kisiel
Dodaj komentarz
- Odmrożony kapitał, czyli do czego może przydać się pożyczka hipoteczna Autor: ~rafal 2008-06-27 20:41
- No tak najlepiej wybudwoac dom a potem wziasc na niego kredyt i pojechac na wczasy czyli jednym slowem przejesc to co sie ma czasem jedynego wartosciowego. Albo sie na wakacje ma kase wiec się wydaje (..)
- Odmrożony kapitał, czyli do czego może przydać się pożyczka hipoteczna Autor: ~xxx 2008-06-27 13:00
- Co? Barkuje chętnych na wzięcie kredytu? Aby utrzymać dochody deweloperów na "przyzwoitym" poziomie lub nawet je zwiększyć (a co) proponuję podnieść cenę metra2 czegokolwiek do np. 100 000 (..)
- Odmrożony kapitał, czyli do czego może przydać się pożyczka hipoteczna Autor: ~MAXX 2008-06-27 10:44
- Chyba niestety ale masz racje........niestety dla "szczęsliwych" kupców nieruchomosci na kredyt w 2006 czy 2007 roku......
- Re: raty malejące, a stałe Autor: ~krzysiek 2008-06-28 20:44
- Tak na prawdę to trzeba by policzyć wartość dzisiejszą (PV) dla rat stałych i malejących. Wiadomo, że złotówka wydana dziś jest warta więcej niż złotówka wydana za 20 lat. Prawda? Może wcale nie jest (..)
- Re: raty malejące, a stałe Autor: ~max 2008-06-27 12:13
- Dokładnie tak jak napisałaś/eś. Częsty błąd wśród pracowników banków. Inna możliwość dla Klienta to utrzymanie wyższej raty z rat malejących i skrócenie okresu kredytowania i to sporo. Łączne koszty t (..)
- raty malejące, a stałe Autor: ~L.K. 2008-06-27 10:41
- Autor oceniając, iż raty stałe są mniej korzystne dla dłużnika popełnia niewybaczalny błąd!!! Przecież nie można stwierdzić arbitralnie co jest lepsze dla dłużnika porównując całkowity koszt występują (..)
- na zachodzie już to przerobili. Autor: ~fokicz 2008-06-27 10:24
- nazywa sie to "equity withdrawal" i daje efekt tylko gdy mieszkanie drożeje. teraz od ponad roku polskie nieruchomości tanieja i będą jeszcze bardziej tanieć bo są patologicznie drogie. w ta (..)
