Niski wkład własny to droższy kredyt

Grupa banków, które gotowe są udzielić kredytu z najniższym dopuszczalnym wkładem własnym, jest stosunkowo niewielka. Klienci, którzy myślą o sfinansowaniu zakupu z zaangażowaniem jak najmniejszych oszczędności, muszą się przygotować na wyższą marżę i ponoszenie dodatkowych obciążeń do momentu, gdy spłacona zostanie część długu.

Kilka lat temu nadzór postanowił skłonić banki do stosowania bardziej konserwatywnej polityki dotyczącej wysokości wkładu własnego w kredytach hipotecznych. Pożyczanie na 100 proc. wartości nieruchomości miało odejść w przeszłość. Stopniowo, z roku na rok, podwyższany jest minimalny próg wpłaty wnoszonej przez kredytobiorcę. W 2016 r. wynosi on 15 proc. wartości lokalu, a od 2017 r. – 20 proc. KNF dopuścił jednak, by „gotówkowy” wkład własny równał się 10 procentom ceny zakupu. Reszta może być zabezpieczona różnymi instrumentami – począwszy od blokady środków na IKE, na ubezpieczeniu skończywszy.

Reakcja banków na nowe wymogi nie była jednolita. Część postawiła na konserwatyzm i zdecydowała się bezwzględnie wymagać 20-procentowej wpłaty (np. ING Bank Śląski, Bank BPH). Inni podążają ścieżką wyznaczoną przez nadzór i gotowi są kredytować dziś maksymalnie 85 proc. wartości nieruchomości. Jest jednak nadal grupa liberalnych instytucji, które umożliwiają sfinansowanie zakupu przy 10-procentowym wkładzie własnym. Przyjrzeliśmy się ich ofercie i sprawdziliśmy, jak prezentują się warunki kredytów w „wersji minimum” w stosunku do standardowego zobowiązania ze wskaźnikiem LTV równym 80 proc.

Nie masz oszczędności? Marża idzie w górę

W sześciu tegorocznych edycjach rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl prosiliśmy banki o przygotowanie ofert dla różnych profilów kredytobiorców – od rodzin kupujących dom do singla starającego się o niewielkie lokum. Banki tworzyły symulacje zarówno dla wkładu własnego w wysokości 10 proc., jak i wpłaty równej 20 proc.

Niemal wszystkie instytucje z grona „liberałów” (akceptujących wnioski z 10-procentowym wkładem) konsekwentnie od początku 2016 r. stosowały wyższe stawki dla decydujących się na kredyt z LTV równym 90 proc. Obliczyliśmy, o ile średnio, dla sześciu badanych przez nas profili, od styczniowej edycji rankingu, wyższa była marża w przypadku kredytu z minimalnym wkładem własnym. Różnice wynosiły od 0,08 pp. (Bank BPS) do 0,41 pp. (w Banku Pocztowym). W przypadku Banku Zachodniego WBK stawka marży ustalana jest indywidualnie, a instytucja deklaruje, że dla obu scenariuszy (LTV 90 i 80 proc.) jej minimalny poziom jest taki sam.

Szczególnym przypadkiem, pokazującym paradoksy tkwiące w bankowych cennikach, jest Bank Pekao. Marża dla kredytu z 10-procentowym wkładem własnym jest w tym banku taka sama jak w przypadku dwukrotnie wyższej wpłaty. Jednak w dwóch edycjach rankingu Pekao zaproponował klientowi z niższym wkładem własnym niższą marżę. Ten „ruch pod prąd” wynika z konstrukcji taryfy – kredyt na kwotę powyżej 400 tys. zł obciążony jest niższą stawką niż kredyt poniżej tego progu. Mogło więc dojść do sytuacji, że za większy wkład własny (i niższą pożyczaną kwotę) klient był „karany” wyższą marżą.

Marża to nie wszystko

Wkład własny poniżej 20 proc. oznacza nie tylko wyższą marżę zobowiązania (obowiązującą, przypomnijmy, przez cały okres spłaty), ale także konieczność poniesienia dodatkowych obciążeń. Do czasu, gdy wskaźnik LTV osiągnie wymagane minimum (zależne od regulacji kredytodawcy), banki przerzucają na klienta koszty wynikające z „niedostatecznego zabezpieczenia”. Mogą to robić w sposób widoczny dla kredytobiorcy lub wliczając należność w cenę pożyczanego pieniądza.

Kontrowersje wokół konstrukcji ubezpieczenia niskiego wkładu własnego były jednym z czynników, który sprawił, że obecnie banki stosują raczej zabezpieczenie w formie czasowego podwyższenia marży. Skala takiej tymczasowej podwyżki nie jest bagatelna - może sięgać nawet 1 pp.

Potencjalni kredytobiorcy stający przed dylematem „czy już iść po kredyt czy jeszcze oszczędzać” powinni pamiętać nie tylko o kosztach typowych dla produktów z niskim wkładem własnym, ale przede wszystkim o fakcie, że wpłata 20 proc. ceny mieszkania oznacza dostęp do znacznie szerszej oferty rynkowej. Na takich warunkach wniosek przyjmie niemal każdy bank oferujący kredyty hipoteczne, w tym instytucje ostro konkurujące ceną i proponujące znacznie niższe marże niż instytucje mieszczące się w gronie „liberalnych”.

Publikacja zawiera linki afiliacyjne.

Źródło: