Niepewne ceny mieszkań w spółdzielniach mieszkaniowych

Ostatnio głośno zrobiło się na temat dopłat do oddawanych w ubiegłych latach mieszkań wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Osoby, które otrzymały takie wezwania mogą żałować, że skusiły się na ofertę spółdzielni, która według wstępnych kalkulacji wydawała się dużo korzystniejsza od konkurencyjnych ofert deweloperów. Czasem jednak spór ze spółdzielnią o zasadność czy wysokość indywidualnego rozliczenia można rozstrzygnąć na swoją korzyść.

Lokal spółdzielczy na starych zasadach

Problem dotyczy przede wszystkim umów o budowę lokali zawieranych przez spółdzielnie mieszkaniowe z członkami ubiegającymi się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawartych jeszcze przed 28 kwietnia 2005 r. Umowy takie zobowiązywały strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu.

Członek spółdzielni ubiegający się o spółdzielcze własnościowe "M" wnosił wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal.

Podstawa do rozliczeń

W umowie o budowę lokalu ustalany był jednak wstępnie skalkulowany wkład budowlany. Rzeczywiste koszty mogły być od niego wyższe lub niższe. W praktyce regułą była pierwsza ewentualność, np. z uwagi na wzrost kosztów materiałów budowlanych i pracy, czy ze względu na błędne wyliczenia spółdzielni.

Jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy lokalu, uprawniony albo zobowiązany z tego tytułu jest członek albo osoba niebędąca członkiem spółdzielni, którym w chwili dokonania tego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 17⁷ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Z ryzyka takiego niewielu decydujących się na spółdzielcze własnościowe prawa do lokali zdawało sobie sprawę.

Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że za podstawę określenia, jaka konkretnie kwota obciąża poszczególnego członka, należało przyjmować koszty rzeczywiście poniesione, choćby nawet koszty te były z powodu niewłaściwej gospodarki wygórowane, a nie koszty, jakie przy prawidłowym prowadzeniu budowy spółdzielnia powinna ponieść. Budowa prowadzona przez spółdzielnię jest budową własną zrzeszonych członków, taką samą jaką mógłby prowadzić każdy członek oddzielnie. Krąg zainteresowanych ponosi więc ryzyko nawet nieprawidłowej gospodarki - stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2001 r., sygn. akt II CKN 400/00.

Korzystny dla spółdzielców jest jednak inny wyrok Sądu Najwyższego - z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt III CK 478/04. Wynika z niego brak aprobaty dla obciążenia członków spółdzielni dodatkowymi kosztami z tego powodu, że ze strony spółdzielni zabrakło należytej dbałości o sformułowanie umowy. To na spółdzielni spoczywa bowiem ciężar wykazania zasadności zmian kosztów stanowiących podstawę przedstawionego rozliczenia kosztów budowy.

W literaturze wskazuje się przy tym, że spółdzielnie stały się w istocie jedną z form organizacyjno-prawnych przedsiębiorców zajmujących się budową i administrowaniem istniejących zasobów mieszkaniowych. Jako takie muszą na równi z innymi przedsiębiorcami ponosić ryzyko nieprawidłowego zarządzania (por. Z. Niedbala, Glosa do uchwały SN z dnia 20 grudnia 2001 r., sygn. akt III CZP 73/01, Orzecznictwo Sądów Polskich 2002/9/120).

Płaci aktualny spółdzielca

Fakt, iż zobowiązanym do zapłaty różnicy wynikającej z porównania wstępnej kalkulacji a rzeczywistych kosztów budowy przypadających na dane mieszkanie jest osoba, której w momencie dokonywania ostatecznego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, stanowi istotne ryzyko dla nabywców takich lokali na rynku wtórnym. Po zbyciu mieszkania spółdzielczego ewentualnej dopłaty spółdzielnia może żądać od nabywcy prawa. Aby nie przepłacić za taki lokal, kupujący powinien wymagać od sprzedawcy, by ten zobowiązał się względem nabywcy do pokrycia różnicy wynikającej z ostatecznego rozliczenia kosztów budowy, jeżeli z takim żądaniem wystąpi spółdzielnia.

Odrębna własność w spółdzielni

Kwestia ostatecznych rozliczeń kosztów budowy nie jest natomiast dostatecznie jasna w przypadku umów o budowę lokali zmierzających do ustanowienia przez spółdzielnię odrębnej własności lokalu. Wprawdzie muszą one określać m.in. zakres rzeczowy robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu, a także zasady ustalania wysokości kosztów budowy lokalu, jednak ustawodawca nie powtórzył tutaj regulacji z art. 17⁷ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która przewiduje wyraźnie obowiązek dopłaty lub zwrotu różnicy. Wskazał natomiast, że rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania.

Należy zaznaczyć, że od 31 lipca 2007 r. spółdzielnie nie mogą już ustanawiać nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. Również z tym dniem umowy o budowę lokali, które miały prowadzić do ustanowienia spółdzielczych własnościowych praw do lokali, stały się z mocy prawa kontraktami poprzedzającymi ustanowienie odrębnych własności lokali.

Przedawnienie

Istotna dla spółdzielców jest informacja, po jakim czasie przedawnia się roszczenie spółdzielni o pokrycie różnicy wynikającej z ostatecznego rozliczenia kosztów budowy. W przekazach informacyjnych mowa była o 10 latach, co wydaje się nie mieć wystarczającego oparcia w przepisach. Roszczenie takie związane jest bowiem z działalnością gospodarczą spółdzielni (art. 1 § 1 Prawa spółdzielczego, Dz. U. z 2003 r. nr 188, poz. 1848 ze zm.). Jako takie podlega 3-letniemu terminowi przedawnienia (art. 118 Kodeksu cywilnego, Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Dodatkowych argumentów za takim stanowiskiem dostarcza uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 21/02, w której taki termin przyjęto dla roszczenia spółdzielni o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Dodaj komentarz

Komentarze do artykułu

kupiłem takie mieszkanie od spółdzielcy Autor: ~moon   2009-08-12 08:20

Nie mineło jeszcze 10 lat od czasu rozliczenia budowy tego budynku. Co dalej z tą sprawą ? Kto ma zapłacić ewentualną dopłate do wyższych kosztów budowy ?

Niepewne ceny mieszkań w spółdzielniach mieszkaniowych Autor: ~olo   2009-08-11 11:13

Chcieli rozwalić ten komunistyczny wynalazek jakim są spółdzielnie, ale spoleczeństwo jest jak przysłowiowy pies sołtysa !!!!

Niepewne ceny mieszkań w spółdzielniach mieszkaniowych Autor: ~sdlfk;sldfk;sdl   2009-08-11 08:42

Dobry biznes dla socjalistycznych molochów robić rozliczenie budowy która skończyła się 20 lat temu. Co dwa lata ostatecznie rozliczac taką budowę i okradać ludzi. to jest kryminał a nie rozliczenie