Użytkowanie wieczyste jeszcze długo pozostanie w naszym porządku prawnym. Koniec końców parlament, głównie za sprawą Senatu, nie zdecydował się na likwidację tego prawa i zastąpienie go własnością. Zamiast tego setki tysięcy osób zyskało nową możliwość żądania przekształcenia posiadanego przez nich prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności. Wnioski w tej sprawie mogą być składane do końca 2012 roku. Z wyjątkiem nielicznych grup użytkowników za przekształcenie trzeba będzie jednak sporo zapłacić.
Nowe zasady, na których odbywać się będą przekształcenia, przewiduje podpisana niedawno przez Prezydenta ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, która wejdzie w życie już po upływie 30 dni od jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Czy udrożni ona zapoczątkowany pod koniec lat 90-tych ubiegłego stulecia proces przekształceń prawa użytkowania wieczystego we własność, który ze względu na wadliwe przepisy utknął w martwym punkcie, okaże się już wkrótce.
Kto będzie mógł żądać przekształcenia?
Nie każdy użytkownik wieczysty będzie mógł domagać się przekształcenia swojego prawa w prawo własności. Ustawa zawęża krąg uprawnionych do:
- osób fizycznych będących w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych (a także ich następców prawnych będących osobami fizycznymi),
- osób fizycznych i prawnych będących właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego,
- spółdzielni mieszkaniowych będących właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.
W dwóch ostatnich przypadkach uprawnionymi do żądania przekształcenia użytkowania wieczystego we własność są również następcy prawni wymienionych tam podmiotów, niezależnie od tego, czy są osobami fizycznymi, czy prawnymi.
Od zasady, że uprawnionymi do przekształcenia są użytkownicy wieczyści, którym w dniu wejścia w życie ustawy przysługiwało to prawo, przewidziano jeden wyjątek. Dotyczy on osób fizycznych i prawnych, którzy dopiero później wraz z nabyciem udziału w nieruchomości wspólnej objęli także udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu.
Gdzie kierować wnioski?
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność następować będzie w drodze decyzji administracyjnej właściwego organu, przy czym przekształcenie następuje w dniu, w którym decyzja ta stanie się prawomocna. To, który organ będzie właściwy w naszej sprawie, zależy od właściciela nieruchomości. Jeżeli grunt stanowi własność Skarbu Państwa, organem do którego należy składać wnioski o przekształcenie jest starosta. W przypadku nieruchomości należących do gminy jest to wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Z kolei organami właściwymi do rozpatrywania wniosków dotyczących użytkowania wieczystego gruntów należących do innych jednostek samorządu terytorialnego będą odpowiednio: zarząd powiatu bądź zarząd województwa.
Choć ustawa nie stanowi co powinno się znaleźć we wniosku o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, to jednak wydaje się, iż nie powinno w nim zabraknąć: oznaczenia adresata wniosku (organu), danych wnioskodawcy, daty i podpisu, oznaczenia nieruchomości, o którą chodzi (będącej przedmiotem użytkowania wieczystego), a także takich szczegółów, jak wysokość opłaty rocznej, sposób nabycia użytkowania wieczystego czy wskazanie poprzedniego użytkownika wieczystego, o ile taki był. O szczegółowe informacje na temat danych, jakie powinien zawierać taki wniosek, należy pytać w urzędzie, do którego kierować będziemy pismo w sprawie przekształcenia.
Prawomocna decyzja organu w sprawie przekształcenia będzie podstawą wpisu prawa własności w księdze wieczystej.
Ile za przekształcenie?
Zasadą jest odpłatność przekształcenia. Opłata za przekształcenie ustalana będzie w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ma ona wynosić różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego. Określenie tych wartości to już zadanie dla rzeczoznawcy majątkowego. Niemniej jednak to organ wydając decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ustala konkretną wysokość opłaty z tytułu przekształcenia, która przypadnie dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości (np. gminie).
Opłata może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy jednak niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego zostanie wówczas zabezpieczona przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Rozłożona na raty niespłacona część opłaty za przekształcenie podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (obecnie stopa redyskonta weksli wynosi 4,75% w skali rocznej).
Zwolnienia i bonifikaty
Pewne kategorie użytkowników wieczystych będą jednak zwolnione z opłaty za przekształcenie. Mianowicie dotyczy to użytkowników wieczystych lub ich następców prawnych:
- którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.,
- którzy uzyskali użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. nr 50, poz. 279).
Reszta użytkowników wieczystych może jedynie liczyć na bonifikaty, których przyznanie oraz ustalenie ich wysokości leżeć będzie w kompetencji organu właściwego do wydania decyzji o przekształceniu, lecz potrzebna będzie do tego zgoda wojewody (w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa) albo właściwej rady lub sejmiku (w przypadku nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego). Bonifikaty będą mogły jednak dotyczyć tylko nieruchomości rolnych lub takich, o których mowa w art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w szczególności chodzi o grunty przeznaczone na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych).
Użytkownicy wieczyści (po przekształceniu będący już rzecz jasna właścicielami nieruchomości), którzy skorzystali z bonifikaty, nieraz będą musieli się liczyć ze zwrotem zaoszczędzonej w ten sposób kwoty (z uwzględnieniem jej waloryzacji). Dotyczy to przypadków zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, na rzecz osoby lub osób nienależących do kręgu osób bliskich zbywcy bądź wykorzystania w tym okresie nieruchomości w innym celu aniżeli ten, który uzasadniał udzielenie bonifikaty. Przez osoby bliskie należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Zwrotu bonifikaty nie można jednak żądać od spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków ani od właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności.
Wszystko na nowych zasadach
Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, która niebawem wejdzie w życie, w całości uchyli obie ustawy, na podstawie których do tej pory odbywały się przekształcenia. Jedną z nich jest ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, drugą - często niedająca się stosować w praktyce - ustawa z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości. Co więcej, ustawodawca postanowił, że do spraw wszczętych na podstawie przepisów zawartych w tych ustawach, a niezakończonych decyzją ostateczną, stosować się będzie regulacje nowej ustawy. Rozwiązanie to może budzić pewne zastrzeżenia z punktu widzenia jego zgodności z Konstytucją.
Gazeta Podatkowa Nr 176 z dnia 2005-09-15
