2009-09-03 06:00 Źródło: Bankier.pl
Jak zmieniła się średnia cena mieszkania?
Globalny kryzys gospodarczy wywarł negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy w Polsce. Mimo że zapotrzebowanie na mieszkania jest wciąż bardzo duże, wydłużył się okres ich sprzedaży oraz spadła liczby zrealizowanych transakcji. Główną barierą hamującą obrót lokalami mieszkalnymi jest zaostrzona polityka kredytowa banków, wysoki koszt kredytu, spadek dochodu gospodarstw domowych i niepewna sytuacja na rynku pracy.
I kwartał 2009 roku minął pod znakiem znacznego spadku wielkości sprzedaży oraz spadku cen mieszkań w stosunku do roku ubiegłego. Trend spadkowy był obserwowany w większości dużych miast w Polsce. W kolejnym kwartale bieżącego roku tendencja ta uległa zmianie. Obecnie mamy do czynienia ze stabilizacją na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a w niektórych miastach pojawiły się symptomy poprawy. Na ile jest to spowodowane lepszą koniunkturą na rynku nieruchomości, a na ile związane ze zjawiskiem sezonowości, pokażą najbliższe miesiące.
Spadek cen mieszkań spowodował, że rządowy program „Rodzina na swoim”, dotychczas funkcjonujący głównie na papierze, zaczął być realnie wykorzystywany. Preferencyjny kredyt mieszkaniowy z dopłatą do naliczonych przez bank odsetek jest uzależniony od limitów cenowych mieszkań. Dotychczas limity te nie przystawały do rzeczywistości rynkowej, dzisiaj niższe ceny mieszkań pozwalają na ich zakup z wykorzystaniem dopłat do kredytów. Deweloperzy dostrzegli możliwości programu „Rodzina na swoim” i przygotowują specjalne oferty mieszkań spełniające kryteria programu. Można powiedzieć, że funkcjonowanie programu przyczyniło się do stabilizacji, jaką obecnie obserwujemy na rynku mieszkaniowym.
Warszawa to miasto, w którym tradycyjnie zawieranych jest najwięcej umów sprzedaży lokali mieszkalnych. W ujęciu kwartalnym w 2009 roku w Warszawie sprzedawało się około 6% mieszkań mniej w porównaniu ze średnią kwartalną sprzedażą w 2008 roku. Dla porównania we Wrocławiu spadek transakcji sprzedaży wyniósł około 28%, w Poznaniu około 34%, w Krakowie około 51%. Pocieszający jest fakt, że liczba transakcji sprzedaży w II kwartale 2009 utrzymywała się na względnie zbliżonym poziomie w stosunku do I kwartału 2009. W takich miastach jak Warszawa i Poznań nie zaobserwowano znacznych zmian liczby sprzedaży lokali mieszkalnych. W innych miastach, jeśli występowały spadki, to były ona znacznie niższe niż do tej pory.
Załamanie na rynku mieszkaniowym wyraźnie obrazował także spadek wartości sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych. W I kwartale 2009 roku w stosunku do średniej kwartalnej w 2008 roku zaobserwowano spadki całkowitej wartości sprzedaży lokali mieszkalnych w Warszawie o około 35%, we Wrocławiu o około 35%, w Poznaniu o około 38%, a w Krakowie o około 57%. Analizując pierwsze półrocze 2009 roku pod kątem wartości sprzedawanych mieszkań, można mówić o pewnych symptomach poprawy. W Warszawie w I kwartale 2009 roku sprzedano mieszkania za łączną kwotę około 570 mln zł, podczas gdy w II kwartale 2009 za kwotę wyższą, prawie 600 mln zł. Z kolei w Poznaniu w I kwartale 2009 r. sprzedano lokale mieszkalne o łącznej wartości ok. 120 mln zł, podczas, gdy w II kwartale sprzedaż ta wynosiła prawie 130 mln zł. Dane te mogą świadczyć o tym, że w tych miastach najgorsze już mamy za sobą.
Analizując średnie ceny sprzedaży lokali mieszkalnych w 2009 roku w dużych miastach Polski, można stwierdzić, że po znacznych spadkach cen mieszkań średnie ceny transakcyjne ustabilizowały się. W każdym z miast, tj. Warszawa, Poznań, Wrocław, Kraków w II kwartale 2009 roku zaobserwowano nieznaczny wzrost średniej ceny transakcyjnej sprzedaży lokalu mieszkalnego.
W przypadku największego rynku nieruchomości, jakim jest Warszawa, w 2008 roku średnia kwartalna cena transakcyjna sprzedaży 1 m2 lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym wynosiła 8419 zł/m2. W pierwszym kwartale 2009 roku średnia cen transakcyjna była niższa o ponad 6% i wynosiła 7882 zł/m2. W II kwartale 2009 roku sytuacja na rynku mieszkaniowym w Warszawie uległa poprawie. Obecnie mamy do czynienia z niewielkim impulsem wzrostowym w stosunku do poprzedniego okresu, a średnia cena transakcyjna dla miasta Warszawy wyniosła 7964 zł/m2.
W Warszawie nie planuje się obecnie nowych projektów mieszkaniowych. Wiele rozpoczętych w ubiegłym roku inwestycji deweloperskich zostało zastopowanych. Uwagę zwracają wstrzymane najbardziej prestiżowe inwestycje apartamentowe, tj. Złota 44 oraz Lilium Tower. Obserwuje się bardzo dynamiczny wzrost liczby mieszkań gotowych i niesprzedanych. Pojawił się także trend przeprojektowania inwestycji mieszkaniowych na budynki komercyjne (np. biurowce), a także pod indywidualne potrzeby klientów. Aktualna średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w Warszawie wynosi 9546 zł/m2.
Najbardziej prestiżowe dzielnice Warszawy to Śródmieście, Żoliborz i Mokotów. Mieszkania w tych dzielnicach osiągają od zawsze najwyższe ceny transakcyjne. W dzielnicach Śródmieście i Żoliborz średnia cena transakcyjna jest bliska 9700 zł/m2, w dzielnicy Mokotów średnia cena transakcyjna wynosi około 8800 zł/m2. Średnie ceny nie uwzględniają luksusowych apartamentów, gdzie ceny transakcyjne oscylują w przedziale od 15 000 zł/m2 – 25000 zł/m2. Jednakże transakcje tego typu lokalami należą do rzadkości na rynku i stanowią około 4% wszystkich sprzedawanych lokali. Najwięcej mieszkań sprzedawanych jest w dzielnicy Mokotów, gdzie w ostatnim okresie wybudowano dużą liczbę budynków wielorodzinnych, najmniej w dzielnicy Żoliborz i Śródmieście. Najniższą średnią cenę zanotowano w dzielnicy Wesoła, która ze względu na peryferyjne położenie kojarzona jest głównie z zabudową jednorodzinną.
Limity cenowe dla miasta Warszawy w programie „Rodzina na swoim” zarówno w II kwartale 2009 r., jak i III kwartale 2009 r. wynosiły 7 257,60 zł/m2. Analizując średnie ceny transakcyjne w poszczególnych dzielnicach Warszawy można stwierdzić, że mieszkania spełniające limity cenowe programu usytuowane są głównie w takich dzielnicach jak Wesoła, Praga Południe, Białołęka, Targówek, Wawer, Rembertów, Praga Północ, Ursus.
Poznań, jako jedna z czołowych aglomeracji na rynku mieszkaniowym, odczuł dość wyraźnie wpływ kryzysu gospodarczego na liczbę i wartość transakcji zawieranych w pierwszej połowie bieżącego roku. Spadek liczby transakcji spowodowany był głównie zaostrzeniem polityki kredytowej banków. Na nastroje klientów wpływały również informacje o wstrzymywaniu inwestycji budowlanych przez niektórych deweloperów na przełomie 2008/2009 roku. W ostatnich miesiącach zauważalne jest jednak wznawianie inwestycji mieszkaniowych i można się spodziewać ożywienia na rynku. Popyt na lokale mieszkalne jest nadal silny, ceny ofertowe są niższe niż w drugiej połowie 2008 roku, co sprzyja zainteresowaniu klientów. Aktualnie występująca średnia cena na rynku pierwotnym to około 7133 zł/m2. W 2008 roku średnia kwartalna cena transakcyjna sprzedaży 1 m2 lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym wynosiła 5430 zł/m2. W pierwszym kwartale 2009 roku średnia cen transakcyjnych była niższa o ponad 8% w odniesieniu do średniej kwartalnej w 2008 roku. Aktualna średnia cena transakcyjna 1 m2 lokalu mieszkalnego w Poznaniu wynosi 5018 zł/m2 i nieznacznie wzrosła w stosunku do I kwartału 2009 roku.
Średnie ceny transakcyjne lokali mieszkalnych w poszczególnych dzielnicach Poznania nie są bardzo zróżnicowane i kształtują się w przedziale od 4949,38 zł/m2 do 6195,60 zł/m2. Najwyższe ceny uzyskują lokale położone w ścisłym centrum w odnowionych kamienicach lub kilku nowych kompleksach mieszkaniowych położonych na obrzeżach centrum i terenach nadwarciańskich. Poza centrum najwyższe ceny uzyskują lokale w nowych kompleksach położonych w sąsiedztwie jeziora Malta oraz linii Poznańskiego Szybkiego Tramwaju (PST).
W tych rejonach można również zaobserwować największą liczbę nowych inwestycji mieszkaniowych. Najwyższe średnie ceny transakcyjne za 1 m2 w okresie od czerwca 2008 roku do czerwca 2009 roku zanotowano w dzielnicach Jeżyce i Stare Miasto. W przypadku Starego Miasta o wysokich cenach decyduje wysoki udział handlu lokalami mieszkalnymi zrealizowanymi w nowej technologii (po 1995 r.) oraz dobrze skomunikowanymi z centrum miasta, głównie w obrębach Piątkowo i Naramowice. Na terenie Jeżyc dodatkowym czynnikiem jest znaczący udział transakcji lokalami w zrewitalizowanych kamienicach oraz ogólna korzystna lokalizacja. Limity cenowe dla miasta Poznań w programie „Rodzina na swoim” zarówno w II kwartale 2009, jak i III kwartale 2009 wyniosły 7 244,00 zł/m2. Na podstawie średnich cen transakcyjnych mieszkań w Poznaniu można stwierdzić, że zakup mieszkania spełniającego kryteria cenowe programu „Rodzina na swoim” jest możliwy praktycznie w każdej z dzielnic miasta. Kupujący mieszkania w Poznaniu mają największy wybór mieszkań z dopłatą do kredytu w stosunku do pozostałych dużych aglomeracji miejskich.
Mimo że Wrocław jest jednym z dynamiczniej rozwijających się miast w Polsce, kryzys gospodarczy zaobserwowany na jesieni 2008 r. odbił się znacznie na sytuacji jego rynku mieszkaniowego. We Wrocławiu w 2008 roku średnia kwartalna cena transakcyjna sprzedaży 1 m2 lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym wynosiła 6180 zł/m2. W pierwszym kwartale 2009 roku średnia cen transakcyjna była niższa o około 7 % w odniesieniu do średniej kwartalnej w 2008 roku. Średnia cena 1 m2 w I kwartale 2009 wynosiła 5717 zł/m2, natomiast w II kwartale br. wzrosła do 5769 zł/m2. Do inwestycji deweloperskich w trakcie realizacji, cieszących się największym popytem, zaliczyć można „Osiedle Mieszczańskie” przy ul. Hubskiej, „Corte Verona” przy ul. Grabiszyńskiej, inwestycje „Verity Rosa” oraz „Verity Uptown”. Aktualna średnia cena na rynku pierwotnym to około 7100 zł/m2.
Najwyższe ceny lokali mieszkalnych we Wrocławiu występują na Starym Mieście, które wyróżnia centralne położenie oraz najbardziej prestiżowe zasoby powierzchni mieszkalnej. Najniższą wartość średniej wykazuje Śródmieście, którego podaż składa się głównie z mieszkań położonych w starej, przedwojennej zabudowie. Limity cenowe dla miasta Wrocław w programie „Rodzina na swoim” zarówno w II kwartale 2009, jak i III kwartale 2009 wynosiły 6295,10 zł/m2. Na podstawie średnich cen transakcyjnych mieszkań w poszczególnych dzielnicach miasta można stwierdzić, że poza Starym Miastem średnie ceny transakcyjne lokali mieszkalnych mieszczą się w limicie cenowym programu rządowego.
Na krakowskim rynku nieruchomości kryzys gospodarczy to okres przede wszystkim dużego spadku ilości zawieranych transakcji oraz spadku cen transakcyjnych. Spadek cen lokali bardziej widoczny jest na rynku pierwotnym niż wtórnym. Developerzy, chcąc sprzedać lokale, przyciągają klientów licznymi promocjami m.in. garaż gratis, sprzedaż bez podatku VAT, wykończenie mieszkania pod klucz w cenie. Najbardziej widoczny spadek cen na rynku pierwotnym (o około 9 %) notowany jest na terenie dzielnicy Podgórze, gdzie w ostatnim czasie rozpoczętych było najwięcej nowych inwestycji. Aktualna średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w Krakowie wynosi 8194 zł/m2.
W Krakowie w I kwartale 2009 roku odnotowano najwyższy spadek cen transakcyjnych w stosunku do średniej kwartalnej w 2008 roku, kiedy cena transakcyjna sprzedaży 1 m2 lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym wynosiła 6692 zł/m2. W pierwszym kwartale 2009 roku średnia cena transakcyjna była niższa o ok. 13 % i wynosiła 5801 zł/m2. W kolejnym II kwartale br. mamy do czynienia z niewielkim impulsem wzrostowym stosunku do poprzedniego okresu, a średnia cena transakcyjna dla miasta Krakowa wyniosła 5892 zł/m2.
Tradycyjnie najwyższe średnie ceny transakcyjne 1m2 w Krakowie osiągają lokale położone w najlepiej skomunikowanych i prestiżowych dzielnicach miasta tj. Śródmieście i Krowodrza. Niższe ceny dotyczą lokali usytuowanych w dzielnicy Nowa Huta, uznawanej przez mieszkańców za mniej atrakcyjną z uwagi na socrealistyczny charakter zabudowy.
Limity cenowe dla miasta Kraków w programie „Rodzina na swoim” zarówno w II kwartale 2009, jak i III kwartale 2009 wyniosły 5 340,30 zł/m2. Jest to limit bardzo niski w stosunku do realnych cen mieszkań w Krakowie i właściwie mieszczą się w nim tylko ceny transakcyjne mieszkań z dzielnicy Nowa Huta. Mimo spadku cen mieszkań, trudno jest znaleźć lokal w cenie dającej szanse mieszkańcom Krakowa na skorzystanie z preferencyjnego kredytu. Jest to jeden z czynników, który dodatkowo pogłębia niekorzystną sytuację na rynku krakowskich nieruchomości.
W obecnej sytuacji trudno jest jednoznacznie przesądzić, czy mamy do czynienia z końcem spadku cen mieszkań. Analizując silne trendy spadków cen mieszkań w poszczególnych krajach UE i uwzględniając zdolność nabywczą Polaków, można przypuszczać, że ceny mogą jeszcze spadać, szczególnie w przypadku mieszkań mało atrakcyjnych, których jest najwięcej w ofercie. Mieszkania o znakomitej lokalizacji, rozkładzie, widoku z okien, standardzie wykończenia, jako dobra rzadsze, będą utrzymywały ceny na stabilnym poziomie. Podaż tego typu mieszkań będzie coraz mniejsza, gdyż są to głównie lokale nowe, a deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje. Być może jest to najlepszy moment na zakup mieszkań z górnej półki, mieszkania w prestiżowej lokalizacji czy luksusowego apartamentu. Obecna sytuacja w sektorze nieruchomości wskazuje na to, że rynek mieszkań stał się bardziej selektywny, kupujący kierują się bardziej racjonalnymi przesłankami przy wyborze lokalu mieszkalnego niż dotychczas.
Materiał został przygotowany przez Rzeczoznawców Majątkowych Emmerson na zlecenie Money Expert
***
Emmerson SA jest jednym z liderów we wszystkich sektorach rynku nieruchomości w Polsce. Działa poprzez oddziały w największych polskich miastach. Szeroka oferta firmy zawiera mieszkania, domy, nieruchomości biurowe i handlowe, grunty, działki, nieruchomości przemysłowe oraz centra magazynowe na sprzedaż i do wynajęcia. Naszymi klientami są osoby prywatne, deweloperzy, firmy, instytucje krajowe oraz wielkie międzynarodowe korporacje. Bazujemy na profesjonalnej i rzetelnej obsłudze. Atutem firmy jest ponad trzystuosobowa fachowa kadra. Profesjonalni, doświadczeni i licencjonowani pośrednicy spółki świadczą rzetelne usługi zgodnie z oczekiwaniami Klientów i w zgodzie ze standardami zawodowymi. Analitycy firmy Emmerson dzięki znakomitej znajomości lokalnych rynków dostarczają wszelkiego typu analizy i raporty związane z rynkiem nieruchomości w Polsce, niezbędne deweloperom i indywidualnym inwestorom w planowaniu przedsięwzięć. Spółka powołała również podmioty zależne. Jako Emmerson Zarządzanie oferuje usługi zarządzania nieruchomościami. Firma Emmerson Evaluation świadczy natomiast usługi rzeczoznawstwa opracowując kompleksowe wyceny nieruchomości. Mottem działania firmy jest hasło: „Emmerson Twój Partner w Nieruchomościach”.
***
Money Expert SA jest profesjonalną i niezależną firmą doradztwa finansowego, specjalizującą się w usługach kredytowych i inwestycyjnych. Współpracuje z wieloma instytucjami finansowymi, w tym z największymi polskimi bankami, dzięki czemu zapewnia swoim klientom najkorzystniejszą ofertę kredytową. Firma powstała w lutym 2005 r. Działalność operacyjną rozpoczęła cztery miesiące później. Właściwą działalność handlową Money Expert SA uruchomił w 2006 r. Prezesem Zarządu Money Expert SA jest Piotr Junak, finansista z wieloletnim doświadczeniem. Obecnie Money Expert SA ma 14 oddziałów: w Warszawie(2), Poznaniu(2), Łodzi, Katowicach, Wrocławiu(2), Lublinie, Szczecinie(2), Krakowie(2), Gdańsku. Docelowo sieć salonów obejmować będzie 30 placówek. Usługi doradztwa finansowego Money Expert SA promuje również poza granicami kraju – w Irlandii, gdzie w Dublinie od listopada 2007 roku funkcjonuje jego placówka.
I kwartał 2009 roku minął pod znakiem znacznego spadku wielkości sprzedaży oraz spadku cen mieszkań w stosunku do roku ubiegłego. Trend spadkowy był obserwowany w większości dużych miast w Polsce. W kolejnym kwartale bieżącego roku tendencja ta uległa zmianie. Obecnie mamy do czynienia ze stabilizacją na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a w niektórych miastach pojawiły się symptomy poprawy. Na ile jest to spowodowane lepszą koniunkturą na rynku nieruchomości, a na ile związane ze zjawiskiem sezonowości, pokażą najbliższe miesiące.
Spadek cen mieszkań spowodował, że rządowy program „Rodzina na swoim”, dotychczas funkcjonujący głównie na papierze, zaczął być realnie wykorzystywany. Preferencyjny kredyt mieszkaniowy z dopłatą do naliczonych przez bank odsetek jest uzależniony od limitów cenowych mieszkań. Dotychczas limity te nie przystawały do rzeczywistości rynkowej, dzisiaj niższe ceny mieszkań pozwalają na ich zakup z wykorzystaniem dopłat do kredytów. Deweloperzy dostrzegli możliwości programu „Rodzina na swoim” i przygotowują specjalne oferty mieszkań spełniające kryteria programu. Można powiedzieć, że funkcjonowanie programu przyczyniło się do stabilizacji, jaką obecnie obserwujemy na rynku mieszkaniowym.
Warszawa to miasto, w którym tradycyjnie zawieranych jest najwięcej umów sprzedaży lokali mieszkalnych. W ujęciu kwartalnym w 2009 roku w Warszawie sprzedawało się około 6% mieszkań mniej w porównaniu ze średnią kwartalną sprzedażą w 2008 roku. Dla porównania we Wrocławiu spadek transakcji sprzedaży wyniósł około 28%, w Poznaniu około 34%, w Krakowie około 51%. Pocieszający jest fakt, że liczba transakcji sprzedaży w II kwartale 2009 utrzymywała się na względnie zbliżonym poziomie w stosunku do I kwartału 2009. W takich miastach jak Warszawa i Poznań nie zaobserwowano znacznych zmian liczby sprzedaży lokali mieszkalnych. W innych miastach, jeśli występowały spadki, to były ona znacznie niższe niż do tej pory.
Załamanie na rynku mieszkaniowym wyraźnie obrazował także spadek wartości sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych. W I kwartale 2009 roku w stosunku do średniej kwartalnej w 2008 roku zaobserwowano spadki całkowitej wartości sprzedaży lokali mieszkalnych w Warszawie o około 35%, we Wrocławiu o około 35%, w Poznaniu o około 38%, a w Krakowie o około 57%. Analizując pierwsze półrocze 2009 roku pod kątem wartości sprzedawanych mieszkań, można mówić o pewnych symptomach poprawy. W Warszawie w I kwartale 2009 roku sprzedano mieszkania za łączną kwotę około 570 mln zł, podczas gdy w II kwartale 2009 za kwotę wyższą, prawie 600 mln zł. Z kolei w Poznaniu w I kwartale 2009 r. sprzedano lokale mieszkalne o łącznej wartości ok. 120 mln zł, podczas, gdy w II kwartale sprzedaż ta wynosiła prawie 130 mln zł. Dane te mogą świadczyć o tym, że w tych miastach najgorsze już mamy za sobą.
Analizując średnie ceny sprzedaży lokali mieszkalnych w 2009 roku w dużych miastach Polski, można stwierdzić, że po znacznych spadkach cen mieszkań średnie ceny transakcyjne ustabilizowały się. W każdym z miast, tj. Warszawa, Poznań, Wrocław, Kraków w II kwartale 2009 roku zaobserwowano nieznaczny wzrost średniej ceny transakcyjnej sprzedaży lokalu mieszkalnego.
W przypadku największego rynku nieruchomości, jakim jest Warszawa, w 2008 roku średnia kwartalna cena transakcyjna sprzedaży 1 m2 lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym wynosiła 8419 zł/m2. W pierwszym kwartale 2009 roku średnia cen transakcyjna była niższa o ponad 6% i wynosiła 7882 zł/m2. W II kwartale 2009 roku sytuacja na rynku mieszkaniowym w Warszawie uległa poprawie. Obecnie mamy do czynienia z niewielkim impulsem wzrostowym w stosunku do poprzedniego okresu, a średnia cena transakcyjna dla miasta Warszawy wyniosła 7964 zł/m2.
W Warszawie nie planuje się obecnie nowych projektów mieszkaniowych. Wiele rozpoczętych w ubiegłym roku inwestycji deweloperskich zostało zastopowanych. Uwagę zwracają wstrzymane najbardziej prestiżowe inwestycje apartamentowe, tj. Złota 44 oraz Lilium Tower. Obserwuje się bardzo dynamiczny wzrost liczby mieszkań gotowych i niesprzedanych. Pojawił się także trend przeprojektowania inwestycji mieszkaniowych na budynki komercyjne (np. biurowce), a także pod indywidualne potrzeby klientów. Aktualna średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w Warszawie wynosi 9546 zł/m2.
Najbardziej prestiżowe dzielnice Warszawy to Śródmieście, Żoliborz i Mokotów. Mieszkania w tych dzielnicach osiągają od zawsze najwyższe ceny transakcyjne. W dzielnicach Śródmieście i Żoliborz średnia cena transakcyjna jest bliska 9700 zł/m2, w dzielnicy Mokotów średnia cena transakcyjna wynosi około 8800 zł/m2. Średnie ceny nie uwzględniają luksusowych apartamentów, gdzie ceny transakcyjne oscylują w przedziale od 15 000 zł/m2 – 25000 zł/m2. Jednakże transakcje tego typu lokalami należą do rzadkości na rynku i stanowią około 4% wszystkich sprzedawanych lokali. Najwięcej mieszkań sprzedawanych jest w dzielnicy Mokotów, gdzie w ostatnim okresie wybudowano dużą liczbę budynków wielorodzinnych, najmniej w dzielnicy Żoliborz i Śródmieście. Najniższą średnią cenę zanotowano w dzielnicy Wesoła, która ze względu na peryferyjne położenie kojarzona jest głównie z zabudową jednorodzinną.
Limity cenowe dla miasta Warszawy w programie „Rodzina na swoim” zarówno w II kwartale 2009 r., jak i III kwartale 2009 r. wynosiły 7 257,60 zł/m2. Analizując średnie ceny transakcyjne w poszczególnych dzielnicach Warszawy można stwierdzić, że mieszkania spełniające limity cenowe programu usytuowane są głównie w takich dzielnicach jak Wesoła, Praga Południe, Białołęka, Targówek, Wawer, Rembertów, Praga Północ, Ursus.
Poznań, jako jedna z czołowych aglomeracji na rynku mieszkaniowym, odczuł dość wyraźnie wpływ kryzysu gospodarczego na liczbę i wartość transakcji zawieranych w pierwszej połowie bieżącego roku. Spadek liczby transakcji spowodowany był głównie zaostrzeniem polityki kredytowej banków. Na nastroje klientów wpływały również informacje o wstrzymywaniu inwestycji budowlanych przez niektórych deweloperów na przełomie 2008/2009 roku. W ostatnich miesiącach zauważalne jest jednak wznawianie inwestycji mieszkaniowych i można się spodziewać ożywienia na rynku. Popyt na lokale mieszkalne jest nadal silny, ceny ofertowe są niższe niż w drugiej połowie 2008 roku, co sprzyja zainteresowaniu klientów. Aktualnie występująca średnia cena na rynku pierwotnym to około 7133 zł/m2. W 2008 roku średnia kwartalna cena transakcyjna sprzedaży 1 m2 lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym wynosiła 5430 zł/m2. W pierwszym kwartale 2009 roku średnia cen transakcyjnych była niższa o ponad 8% w odniesieniu do średniej kwartalnej w 2008 roku. Aktualna średnia cena transakcyjna 1 m2 lokalu mieszkalnego w Poznaniu wynosi 5018 zł/m2 i nieznacznie wzrosła w stosunku do I kwartału 2009 roku.
Średnie ceny transakcyjne lokali mieszkalnych w poszczególnych dzielnicach Poznania nie są bardzo zróżnicowane i kształtują się w przedziale od 4949,38 zł/m2 do 6195,60 zł/m2. Najwyższe ceny uzyskują lokale położone w ścisłym centrum w odnowionych kamienicach lub kilku nowych kompleksach mieszkaniowych położonych na obrzeżach centrum i terenach nadwarciańskich. Poza centrum najwyższe ceny uzyskują lokale w nowych kompleksach położonych w sąsiedztwie jeziora Malta oraz linii Poznańskiego Szybkiego Tramwaju (PST).
W tych rejonach można również zaobserwować największą liczbę nowych inwestycji mieszkaniowych. Najwyższe średnie ceny transakcyjne za 1 m2 w okresie od czerwca 2008 roku do czerwca 2009 roku zanotowano w dzielnicach Jeżyce i Stare Miasto. W przypadku Starego Miasta o wysokich cenach decyduje wysoki udział handlu lokalami mieszkalnymi zrealizowanymi w nowej technologii (po 1995 r.) oraz dobrze skomunikowanymi z centrum miasta, głównie w obrębach Piątkowo i Naramowice. Na terenie Jeżyc dodatkowym czynnikiem jest znaczący udział transakcji lokalami w zrewitalizowanych kamienicach oraz ogólna korzystna lokalizacja. Limity cenowe dla miasta Poznań w programie „Rodzina na swoim” zarówno w II kwartale 2009, jak i III kwartale 2009 wyniosły 7 244,00 zł/m2. Na podstawie średnich cen transakcyjnych mieszkań w Poznaniu można stwierdzić, że zakup mieszkania spełniającego kryteria cenowe programu „Rodzina na swoim” jest możliwy praktycznie w każdej z dzielnic miasta. Kupujący mieszkania w Poznaniu mają największy wybór mieszkań z dopłatą do kredytu w stosunku do pozostałych dużych aglomeracji miejskich.
Mimo że Wrocław jest jednym z dynamiczniej rozwijających się miast w Polsce, kryzys gospodarczy zaobserwowany na jesieni 2008 r. odbił się znacznie na sytuacji jego rynku mieszkaniowego. We Wrocławiu w 2008 roku średnia kwartalna cena transakcyjna sprzedaży 1 m2 lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym wynosiła 6180 zł/m2. W pierwszym kwartale 2009 roku średnia cen transakcyjna była niższa o około 7 % w odniesieniu do średniej kwartalnej w 2008 roku. Średnia cena 1 m2 w I kwartale 2009 wynosiła 5717 zł/m2, natomiast w II kwartale br. wzrosła do 5769 zł/m2. Do inwestycji deweloperskich w trakcie realizacji, cieszących się największym popytem, zaliczyć można „Osiedle Mieszczańskie” przy ul. Hubskiej, „Corte Verona” przy ul. Grabiszyńskiej, inwestycje „Verity Rosa” oraz „Verity Uptown”. Aktualna średnia cena na rynku pierwotnym to około 7100 zł/m2.
Najwyższe ceny lokali mieszkalnych we Wrocławiu występują na Starym Mieście, które wyróżnia centralne położenie oraz najbardziej prestiżowe zasoby powierzchni mieszkalnej. Najniższą wartość średniej wykazuje Śródmieście, którego podaż składa się głównie z mieszkań położonych w starej, przedwojennej zabudowie. Limity cenowe dla miasta Wrocław w programie „Rodzina na swoim” zarówno w II kwartale 2009, jak i III kwartale 2009 wynosiły 6295,10 zł/m2. Na podstawie średnich cen transakcyjnych mieszkań w poszczególnych dzielnicach miasta można stwierdzić, że poza Starym Miastem średnie ceny transakcyjne lokali mieszkalnych mieszczą się w limicie cenowym programu rządowego.
Na krakowskim rynku nieruchomości kryzys gospodarczy to okres przede wszystkim dużego spadku ilości zawieranych transakcji oraz spadku cen transakcyjnych. Spadek cen lokali bardziej widoczny jest na rynku pierwotnym niż wtórnym. Developerzy, chcąc sprzedać lokale, przyciągają klientów licznymi promocjami m.in. garaż gratis, sprzedaż bez podatku VAT, wykończenie mieszkania pod klucz w cenie. Najbardziej widoczny spadek cen na rynku pierwotnym (o około 9 %) notowany jest na terenie dzielnicy Podgórze, gdzie w ostatnim czasie rozpoczętych było najwięcej nowych inwestycji. Aktualna średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w Krakowie wynosi 8194 zł/m2.
W Krakowie w I kwartale 2009 roku odnotowano najwyższy spadek cen transakcyjnych w stosunku do średniej kwartalnej w 2008 roku, kiedy cena transakcyjna sprzedaży 1 m2 lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym wynosiła 6692 zł/m2. W pierwszym kwartale 2009 roku średnia cena transakcyjna była niższa o ok. 13 % i wynosiła 5801 zł/m2. W kolejnym II kwartale br. mamy do czynienia z niewielkim impulsem wzrostowym stosunku do poprzedniego okresu, a średnia cena transakcyjna dla miasta Krakowa wyniosła 5892 zł/m2.
Tradycyjnie najwyższe średnie ceny transakcyjne 1m2 w Krakowie osiągają lokale położone w najlepiej skomunikowanych i prestiżowych dzielnicach miasta tj. Śródmieście i Krowodrza. Niższe ceny dotyczą lokali usytuowanych w dzielnicy Nowa Huta, uznawanej przez mieszkańców za mniej atrakcyjną z uwagi na socrealistyczny charakter zabudowy.
Limity cenowe dla miasta Kraków w programie „Rodzina na swoim” zarówno w II kwartale 2009, jak i III kwartale 2009 wyniosły 5 340,30 zł/m2. Jest to limit bardzo niski w stosunku do realnych cen mieszkań w Krakowie i właściwie mieszczą się w nim tylko ceny transakcyjne mieszkań z dzielnicy Nowa Huta. Mimo spadku cen mieszkań, trudno jest znaleźć lokal w cenie dającej szanse mieszkańcom Krakowa na skorzystanie z preferencyjnego kredytu. Jest to jeden z czynników, który dodatkowo pogłębia niekorzystną sytuację na rynku krakowskich nieruchomości.
W obecnej sytuacji trudno jest jednoznacznie przesądzić, czy mamy do czynienia z końcem spadku cen mieszkań. Analizując silne trendy spadków cen mieszkań w poszczególnych krajach UE i uwzględniając zdolność nabywczą Polaków, można przypuszczać, że ceny mogą jeszcze spadać, szczególnie w przypadku mieszkań mało atrakcyjnych, których jest najwięcej w ofercie. Mieszkania o znakomitej lokalizacji, rozkładzie, widoku z okien, standardzie wykończenia, jako dobra rzadsze, będą utrzymywały ceny na stabilnym poziomie. Podaż tego typu mieszkań będzie coraz mniejsza, gdyż są to głównie lokale nowe, a deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje. Być może jest to najlepszy moment na zakup mieszkań z górnej półki, mieszkania w prestiżowej lokalizacji czy luksusowego apartamentu. Obecna sytuacja w sektorze nieruchomości wskazuje na to, że rynek mieszkań stał się bardziej selektywny, kupujący kierują się bardziej racjonalnymi przesłankami przy wyborze lokalu mieszkalnego niż dotychczas.
Materiał został przygotowany przez Rzeczoznawców Majątkowych Emmerson na zlecenie Money Expert
***
Emmerson SA jest jednym z liderów we wszystkich sektorach rynku nieruchomości w Polsce. Działa poprzez oddziały w największych polskich miastach. Szeroka oferta firmy zawiera mieszkania, domy, nieruchomości biurowe i handlowe, grunty, działki, nieruchomości przemysłowe oraz centra magazynowe na sprzedaż i do wynajęcia. Naszymi klientami są osoby prywatne, deweloperzy, firmy, instytucje krajowe oraz wielkie międzynarodowe korporacje. Bazujemy na profesjonalnej i rzetelnej obsłudze. Atutem firmy jest ponad trzystuosobowa fachowa kadra. Profesjonalni, doświadczeni i licencjonowani pośrednicy spółki świadczą rzetelne usługi zgodnie z oczekiwaniami Klientów i w zgodzie ze standardami zawodowymi. Analitycy firmy Emmerson dzięki znakomitej znajomości lokalnych rynków dostarczają wszelkiego typu analizy i raporty związane z rynkiem nieruchomości w Polsce, niezbędne deweloperom i indywidualnym inwestorom w planowaniu przedsięwzięć. Spółka powołała również podmioty zależne. Jako Emmerson Zarządzanie oferuje usługi zarządzania nieruchomościami. Firma Emmerson Evaluation świadczy natomiast usługi rzeczoznawstwa opracowując kompleksowe wyceny nieruchomości. Mottem działania firmy jest hasło: „Emmerson Twój Partner w Nieruchomościach”.
***
Money Expert SA jest profesjonalną i niezależną firmą doradztwa finansowego, specjalizującą się w usługach kredytowych i inwestycyjnych. Współpracuje z wieloma instytucjami finansowymi, w tym z największymi polskimi bankami, dzięki czemu zapewnia swoim klientom najkorzystniejszą ofertę kredytową. Firma powstała w lutym 2005 r. Działalność operacyjną rozpoczęła cztery miesiące później. Właściwą działalność handlową Money Expert SA uruchomił w 2006 r. Prezesem Zarządu Money Expert SA jest Piotr Junak, finansista z wieloletnim doświadczeniem. Obecnie Money Expert SA ma 14 oddziałów: w Warszawie(2), Poznaniu(2), Łodzi, Katowicach, Wrocławiu(2), Lublinie, Szczecinie(2), Krakowie(2), Gdańsku. Docelowo sieć salonów obejmować będzie 30 placówek. Usługi doradztwa finansowego Money Expert SA promuje również poza granicami kraju – w Irlandii, gdzie w Dublinie od listopada 2007 roku funkcjonuje jego placówka.
Dodaj komentarz
- Re: Jak zmieniła się średnia cena mieszkania? Autor: ~kujwa 2009-09-03 09:09
- Nie czytaj analiz, warto samemu analizować: 1. Wybierz kilkanaście lokalizacji inwestycji mieszkaniowych w mieście 2. Notuj co dwa tygodnie liczbę oferowanych lokali 3. Zapisuj sumaryczne liczby ogł (..)
- Jak zmieniła się średnia cena mieszkania? Autor: ~Cih 2009-09-03 07:44
- Czy ktoś wie dlaczego w analizach rynku mieszkaniowego trudno znaleźć dane dotyczące Łodzi? Pozdrawiam
- Jak zmieniła się średnia cena mieszkania? Autor: ~Adam Polo 2009-09-02 22:45
- Od dłuższego czasu większość raportów dotyczących rynku nieruchomości przedstawianych na portalach (nie tylko bankiera) jest dziwnie optymistyczna. Szczególnie w konfrontacji z wszelkiego rodzaju rapo (..)
