Emerytura z domu

I nie tylko, może być również skutkiem własności mieszkania. Zagadnienie w sytuacji kryzysu finansowego przetaczającego się przez cały świat zapewne nie będzie gościło na pierwszych stronach gazet, ale to właśnie kryzys może sprzyjać głębszemu poznaniu instytucji odwróconej hipoteki, o której jako agent szacownego towarzystwa ubezpieczeniowego słyszałem już przed wieloma laty na szkoleniu dla kadry menedżerskiej. Wówczas mówiono o tym jako o ciekawostce o zachodniej proweniencji i co do której wyrażano ostrożne nadzieje, że i do Polski dotrze.

Na ów czas rozwiązanie wydawało się genialne: gdy emerytura jawiła się w ciemnych barwach, prawo własności domu, mieszkania pozwalało na znaczące podniesienie standardu życia. Coś za coś, emerytura w zamian za ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Minęło wiele lat. Nieliczne publikacje na temat odwróconej hipoteki pojawiały się na przestrzeni lat 2007–2008, ostatnio zamarły. Tymczasem ciekawa wymiana zdań pomiędzy fachowcem z branży finansowej a dziennikarzem jednego z programów Polskiego Radia dała asumpt do bliższego zainteresowania się zagadnieniem. Jak słusznie zauważył specjalista od finansów, gdy giełdy ocierają się o dno, fundusze inwestycyjne na gwałt tracą zawiedzionych wynikami klientów, fundusze emerytalne miast pomnażać kapitał przyszłych emerytów tracą go, równocześnie godziwie zarabiając na kosztach, polisy z funduszem kapitałowym są licznie umarzane, pora na zainteresowanie się przyszłych emerytów innymi formami zapewnienia dodatkowego dochodu emerytalnego. Sprawa wydaje się ważka tak dla przyszłych emerytów, jak i instytucji finansowych, przede wszystkim banków, ale i towarzystw ubezpieczeniowych również. Póki co, trwa badawcze wyczekiwanie i sondowanie rynku.

Na czym polega odwrócona hipoteka? W przeciwieństwie do hipoteki zwyczajnej, która jest związana z zapewnieniem bezpieczeństwa udzielonego kredytu na zakup nieruchomości (w razie niespłacenia wierzytelności, bank ma prawo zlicytować nieruchomość), hipoteka odwrócona oznacza, że bank lub towarzystwo ubezpieczeniowe są zobowiązane pod zastaw określonej nieruchomości wypłacać jej właścicielowi określoną sumę pieniędzy w określonym czasie. W Polsce instytucja nie znalazła jeszcze formalnych rozwiązań pozwalających bankowi lub ubezpieczycielowi na zagwarantowanie bezpieczeństwa takiej transakcji. Tymczasem w krajach Unii Europejskiej oraz w Stanach Zjednoczonych odwrócona hipoteka jest rozwiązaniem od lat popularnym. Pozwala na otrzymywanie renty hipotecznej, jest mechanizmem pozwalającym na odzyskiwanie kapitału ekonomicznego z nieruchomości. Liczba emerytów w Wielkiej Brytanii oraz w Stanach Zjednoczonych, którzy przekazują prawo własności do lokali mieszkalnych, domów, jest szacowana corocznie w każdym z nich na 100 tysięcy. W obecnej sytuacji, gdy instytucja odwróconej hipoteki nie jest spopularyzowana, zaś podmioty rynku finansowego dopiero przymierzają się do jej wprowadzenia, trudno jest pokusić się o szacunkowe dane dla rynku polskiego, jednakże liczbę osób potencjalnie zainteresowanych ocenia się na kilka milionów. Jest jednak pewne, że jesteśmy europejskim liderem, gdy chodzi o liczbę emerytów i rencistów.

W ostatnich latach lawinowo rośnie liczba osób przechodzących na wcześniejsze emerytury. Jeśli w latach 2005–2006 ich liczba oscylowała wokół 85 tys. osób, to w 2007 roku z tego świadczenia skorzystało ponad dwa razy więcej pracowników – aż 217 tys. Wszystko wskazuje na to, że 2008 r. był rekordowy pod tym względem. Jak wynika z niepełnych jeszcze danych Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, w 2008 roku na emeryturę odeszło aż 250 tysięcy Polaków. Rzecznik ZUS Przemysław Przybylski poinformował, że według wstępnych szacunków 80% wszystkich świadczeń przyznanych w 2008 roku stanowiły wcześniejsze emerytury. Do końca minionego roku w Polsce obowiązywały bowiem największe w Europie przywileje emerytalne. Z uprawnień emerytalnych wcześniej mogli skorzystać sprzedawcy, nauczyciele, zatrudnieni w PKP, artyści oraz wszystkie 55-letnie kobiety. Jesteśmy społeczeństwem chętnie uciekającym na emeryturę, niezbyt troszczącym się o przyszłe dochody, a te w zdecydowanej większości przypadków ulegną znacznemu obniżeniu w stosunku do ostatnio otrzymywanych. Dla wielu emerytów oznacza to życie na krawędzi minimum socjalnego, a nawet ubóstwa. Niestety, ta prawda zdaje się nie docierać do zainteresowanych. Jedynie kilkanaście procent Polaków oszczędza na emeryturę, a blisko 50 procent nie widzi takiej potrzeby. Nadal wierzymy, choć fakty temu przeczą, że damy sobie jakoś radę. Gdyby nawet okazało się, że sięgamy finansowego dna, pomogą dzieci, państwo. Jakoś to będzie i jakoś jest. Może jeszcze nie teraz, ale na pewno w przyszłości wyższe dochody emerytalne zapewni posiadanie własnej nieruchomości mieszkalnej, tym bardziej że w Polsce wskaźnik własnych nieruchomości oscyluje w granicach 50%. Na tle innych państw europejskich jest to bardzo wysoki wskaźnik. W tym stanie rzeczy pomysł na dodatkową emeryturę z własnej nieruchomości mieszkalnej jest stosunkowo prosty: w zamian za dom – mieszkanie przekazane bankowi lub instytucji ubezpieczeniowej, emeryt będzie mieć zagwarantowane comiesięczne świadczenie pieniężne. Możliwe są dwa rozwiązania:
1. odwrócona hipoteka,
2. renta dożywotnia za nieruchomość.

Odwrócona hipoteka jest rozwiązaniem dla osób w wieku około 60 lat, jeśli są właścicielami nieruchomości nieobciążonej hipoteką. Umowa polega na zobowiązaniu się przez bank do wypłaty określonej sumy pieniędzy na rzecz właściciela nieruchomości, w zamian za wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Efektem takiej umowy jest wypłata świadczenia finansowego w formie:
· jednorazowej wypłaty umówionej kwoty,
· comiesięcznej renty,
· mieszanej, czyli wypłaty umówionej kwoty pieniędzy oraz comiesięcznej renty.

W umowie można też ustalić, czy przyszły świadczeniobiorca chce mieć rentę wypłacaną tylko przez czas określony czy też dożywotnio, co nie pozostaje bez wpływu na jej wysokość. Kwota świadczenia jest wynikiem wyceny nieruchomości, ta zaś najczęściej waha się w granicach pomiędzy 30% a 70% jej wartości. Przy wartości nieruchomości wycenionej na 1 milion złotych emeryt może liczyć na świadczenie pomiędzy 300 000 a 700 000 zł. Skąd tak duża rozbieżność w wycenie? Na cenę mieszkania lub domu wpływa jego wielkość, wykończenie, ale także lokalizacja oraz wiek.

W każdym mieście, miejscowości są lepsze i gorsze lokalizacje. Mieszkania w rejonach „lepszych” są z tego powodu droższe. Im wyższy standard bezpieczeństwa, tym wyższa jest również cena mieszkania. Wycena obejmuje detale – od wygodnego dojścia do parkingu aż po zamknięte osiedle. Na cenę ma wpływ również architektura budynku: im ciekawsza i bardziej wysmakowana, tym wyższa wycena. Często jest ona także proporcjonalna do kosztów utrzymania: im one są niższe, tym cena mieszkania wyższa, bo zwykle wtedy w nim zostały zastosowane droższe, energooszczędne technologie. Dla wielu nabywców mieszkań ma znaczenie widok rozpościerający się z okna. Nie bez znaczenia jest dobra marka domu – mieszkania, wyznaczana przez wykonawcę, co ma znaczenie szczególnie w dużych miastach.

Oddający nieruchomość na rzecz banku ma obowiązek ubezpieczyć ją, opłacać podatek od nieruchomości, utrzymywać nieruchomość w należytym stanie technicznym, jak również stale zamieszkiwać w nieruchomości, co jest przedmiotem kontroli kredytodawcy. Wraz z wypłatami banku na rzecz świadczeniobiorcy i zmniejszaniem się jego zobowiązań, nabywa on w coraz większym stopniu prawa do nieruchomości. To, co różni kredytobiorcę w klasycznym tego słowa znaczeniu od kredytobiorcy odwróconej hipoteki, to zdolność kredytowa. W tym przypadku przyszły świadczeniobiorca, właściciel nieruchomości, nie musi mieć żadnej zdolności kredytowej, normalnie wymaganej przez bank. Wystarcza wartość nieruchomości. Na wypadek śmierci świadczeniobiorcy winno być zawarte porozumienie pomiędzy bankiem a spadkobiercami, którzy przejmą zobowiązania finansowe i nabędą pełne prawo własności nieruchomości albo – w razie braku takiego – bank przejmie nieruchomość.

Renta dożywotnia za nieruchomość oznacza rozwiązanie, na podstawie którego instytucja finansowa (np. towarzystwo ubezpieczeniowe) przejmuje nieruchomość już w chwili podpisania umowy. Umowa gwarantuje dożywotnie zamieszkanie w domu – mieszkaniu oraz wypłatę dożywotniej renty, a gwarancje zostaną zapisane w księdze wieczystej nieruchomości. Taka procedura zapewnia bezpieczeństwo osobie uprawnionej nawet w przypadku upadłości instytucji finansowej, która nabyła prawo własności nieruchomości, jak również stwarza możliwość powrotu prawa własności nieruchomości do świadczeniobiorcy, byłego właściciela nieruchomości na wypadek niewywiązywania się z wypłat rentowych. Umowa może też przewidywać:
· możliwość odkupienia nieruchomości przez poprzedniego właściciela,
· możliwość jednorazowej spłaty w razie wcześniejszego opuszczenia nieruchomości przez poprzedniego właściciela,
· możliwość zwiększenia wysokości renty.

Kwestie związane z ubezpieczeniem nieruchomości, dbałością o zapewnienie jej właściwego stanu technicznego i opłacaniem podatku gruntowego obciążają instytucję finansową.

Odwrócona hipoteka oraz renta dożywotnia za nieruchomość mają wspólne cechy, ale różnią się pod względem formalnym:

Odwrócona hipoteka	Renta dożywotnia
Zalety: prawo własności w trakcie umowy przysługuje zbywcy umowa może być rozwiązana przed upływem terminu umownego poprzez spłatę zobowiązania	Zalety: podstawą do ustalenia wysokości świadczenia jest pełna wartość nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, koszty utrzymania we właściwym stanie technicznym nieruchomości oraz podatek od nieruchomości obciążają instytucję finansową, dożywotnie zamieszkanie oraz dożywotnia renta są zapisane w księdze wieczystej nieruchomości
Wady: podstawą ustalenia wysokości świadczenia nie jest pełna wartość nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, koszty utrzymania we właściwym stanie technicznym nieruchomości oraz podatek od nieruchomości obciążają świadczeniobiorcę, zadłużenie klienta = wypłacone świadczenia plus odsetki od sumy świadczeń, długowieczny klient – konieczne jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci kolejnej nieruchomości (dotyczy umów bez gwarancji wysokości zadłużenia)	Wady: spadkobiercom nie przysługuje prawo dziedziczenia nieruchomości (możliwe jest jej odkupienie), świadczeniobiorca i jego spadkobiercy nie mają udziału w zyskach będących skutkiem wzrostu wartości nieruchomości.

Źródło: B. Samsonowicz, Gazeta.pl

Banki i niektóre towarzystwa ubezpieczeniowe pracują nad rozważaniami traktującymi nieruchomość jako formę zapewnienia dodatkowego świadczenia emerytalnego. Emerytów lawinowo przybywa, świadczenia emerytalne będą się zmniejszały. Czy w naszych warunkach „emerytura z domu – mieszkania” zyska na znaczeniu? Poczekajmy.

Sławomir Dąblewski

esde@wp.pl

Emerytura z domu Autor: ~hhh   2009-02-18 15:51

sprzedaj im dom za 500 pln/m2 na emeryture kilkaset pln przez pare lat. dobrz e kombinuja.

Emerytura z domu Autor: ~roughnek   2009-02-18 15:30

realizacji programu wasze ulice nasze kamienice ciąg dalszy

Emerytura z domu Autor: ~Kubuś Fatalista   2009-02-18 09:18

Brawooooooooooooooooooooooooooooooooo. Bankowcy wynaleźli odmianę opcji i szukają idiotów, którzy nabiorą się jeszcze raz na ICH NUMERY. Gratulacje za ocenę inteligencji Polaków