Dopłaty do oprocentowania kredytów

Wiele osób pyta o warunki, jakie trzeba spełnić, aby skorzystać z pomocy państwa w spłacie kredytów mieszkaniowych lub na budowę domu. Większość nie będzie jednak usatysfakcjonowana uzyskaną odpowiedzią. Przepisy o kredytach preferencyjnych zostały bowiem skonstruowane tak, by tylko niewielka część zainteresowanych mogła mieć z nich pożytek. Przy czym beneficjentami nowych regulacji nie będą osoby o niskich dochodach, bo te najprawdopodobniej nie przejdą testu związanego z oceną zdolności kredytowej dokonywanej przez bank czy spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową. Inna sprawa, że dzięki pewnym niedopatrzeniom ustawodawcy niektóre wymogi można w stosunkowo prosty sposób obchodzić.

Mieszkania można się pozbyć

Weźmy na przykład zasadę, iż dopłaty mogą być stosowane, jeżeli żadna z osób wnioskujących o kredyt w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego nie jest:

1) właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,

2) osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny,

3) osobą, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,

4) najemcą lokalu mieszkalnego.

Istotne jest zatem, aby powyższe warunki spełniać dokładnie w dniu zawarcia umowy o kredyt preferencyjny z bankiem czy spółdzielczą kasą oszczędnościowo-kredytową.

Czy to oznacza, że osoby z własnymi mieszkaniami są już pozbawione takiej możliwości? Nie do końca. Wystarczy, że przynajmniej dzień wcześniej sprzedadzą lub podarują komuś swoje mieszkanie lub dom. Nabywcą może być również osoba bliska, np. rodzic. Z kolei wśród przepisów mówiących o wstrzymaniu dopłat i ich zwrocie brak takiego, który w ten sposób sankcjonowałby uzyskanie własności innego lokum niż to, którego zakup lub budowa była i jest częściowo współfinansowana z Funduszu Dopłat. Formalnie nie ma więc przeszkód, aby darowane rodzicom mieszkanie później odzyskać. Inna sprawa, że należy zdawać sobie sprawę z pewnego ryzyka zakwestionowania takich działań. Zgodnie bowiem z art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego czynność prawna mająca na celu obejście ustawy jest nieważna.

Z kolei dla najemców lokali mieszkalnych oraz osób, którym przysługują spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali mieszkalnych, furtkę przewidziano w samej ustawie. Mianowicie osoby takie mogą otrzymać kredyt na preferencyjnych warunkach, lecz muszą się jednocześnie zobowiązać, że w ciągu 6 miesięcy rozwiążą umowę najmu bądź doprowadzą do wygaśnięcia prawa lokatorskiego w spółdzielni. Z korzyścią dla nich ustawodawca przewidział, że ów 6-miesięczny termin na rozwiązanie umowy najmu będzie liczony nie od dnia zawarcia umowy o kredyt preferencyjny, tylko od dnia uzyskania własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego finansowanego z kredytu z dopłatami.

Przeszkoda nie do przejścia (?)

Ze względu na szybko rosnące ceny nieruchomości w ciągu ostatnich lat jednym z warunków niemal nie do spełnienia wydaje się być limit cenowy dotyczący metra kwadratowego budowanego czy nabywanego domu względnie mieszkania. Otóż na państwowe dopłaty do oprocentowania można liczyć tylko wtedy, gdy cena zakupu mieszkania lub domu zmieści się w limicie kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Poprzez średni wskaźnik rozumieć należy średnią arytmetyczną dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej (patrz tabelka). Wskaźniki te ogłaszane są przez wojewodów odrębnie dla miast wojewódzkich oraz dla reszty województwa.

Nietrudno zauważyć, że w większych miastach zmieszczenie się w limicie jest niemożliwe, być może z wyjątkiem zdewastowanych lokali w niecieszących się dobrą sławą lokalizacjach. Stąd pomysł, by na umowie ze sprzedawcą domu czy mieszkania zawrzeć tylko część ceny, a resztę zapłacić "pod stołem". Realizację takich zamierzeń należy jednak odradzać. W ten sposób ryzykujemy nie tylko nieważnością całej transakcji, jako zmierzającej do obejścia ustawy, czy odpowiedzialnością karną-skarbową, lecz także działamy na własną niekorzyść w stosunku do sprzedawcy. Jeżeli bowiem okazałoby się, że mieszkanie czy dom miało istotne wady, wówczas odstępując od umowy bądź żądając obniżenia ceny nie mamy raczej co liczyć na odzyskanie również tej jej części, która nie została ujawniona w umowie.

Meble i sprzęt osobno

W wielu przypadkach można jednak temu w dość prosty sposób zaradzić. Gdy chodzi o obrót wtórny, przedmiotem sprzedaży jest często mieszkanie częściowo lub całkowicie umeblowane, nieraz z bogatym wyposażeniem. W praktyce przyjęło się obejmowanie wszystkiego, a więc zarówno mieszkania, jak i rzeczy ruchomych w nim się znajdujących, jedną łączną ceną.

A wystarczyłoby jedno od drugiego oddzielić i np. zawrzeć dwie osobne umowy. Jedną z nich - umowę sprzedaży nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - obowiązkowo przed notariuszem. Drugą - umowę sprzedaży rzeczy ruchomych znajdujących się w lokalu (np. mebli, sprzętu AGD, RTV) - już niekoniecznie, ponieważ w tym wypadku w zupełności wystarczy zwykła forma pisemna. W sytuacji gdy nie korzystamy z usług rejenta, należy również pamiętać o samodzielnym rozliczeniu się z urzędem skarbowym. Od 1 stycznia br. podatnikiem w podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowach sprzedaży jest wyłącznie kupujący i to on winien złożyć stosowną deklarację (na nowym formularzu PCC-3) oraz wpłacić należny podatek na rachunek właściwego urzędu.

W ten sposób być może uda się uzyskać taką cenę metra kwadratowego mieszkania czy domu, która mieści się w ustalonym limicie, a ponadto nie mamy do czynienia z ryzykiem, o którym była wcześniej mowa. Co więcej, ponieważ umowa sprzedaży rzeczy ruchomych nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, zaoszczędzimy również na taksie.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 8.09.2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 183, poz. 1354).