Obecnie program „Rodzina na swoim” odnosi się zarówno do rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Zmiana ograniczyłaby możliwość dopłat do kredytów hipotecznych wyłącznie do mieszkań kupionych na rynku pierwotnym oraz budowy domów. Pozytywnym aspektem zmian miałoby być dołączenie osób samotnych do grona uprawnionych do korzystania z kredytów z programu. Single mogliby otrzymać pomoc jedynie przy zakupie mieszkania o powierzchni do 50 mkw, przy czym dopłata obejmowałaby maksymalnie 30 mkw.
Kto skorzysta na takich zmianach? Z pewnością banki mogą liczyć na wzrost zainteresowania kredytem preferencyjnym. - Analizując ofertę banków biorących udział w rządowym programie "Rodzina na swoim", dość szybko można dojść do niezbyt optymistycznego wniosku, że często kredyt z dopłatą jest droższy niż oferta komercyjna. Potwierdza to niestety niedoskonałość tego programu. Przeznaczenie środków pomocowych na bardziej dostępne formy nabywania własnego domu, z połączeniem np. wynajmu z późniejszym zakupem wydaje się dobrym pomysłem. Szkopuł jednak w tym, czy budżet państwa podoła obciążeniom finansowania rozszerzonego projektu np. TBS-ów. Może być to po prostu pretekst, aby zakończyć z mało efektywnym programem, który zamiast pomagać kredytobiorcom służy bankom do osiągania dodatkowych zysków. Z punktu widzenia pomocy osobom, które chcą kupić własne M najbardziej sensowne byłoby przywrócenie ulgi odsetkowej, ale o tym politycy niestety nawet nie wspominają – takiego zdania jest Bogusław Półtorak, Główny Ekonomista Bankier.pl.
Osoby, które do tej pory nie mogły zdecydować się na zakup mieszkania, poczują, że to ostatnia szansa na tani kredyt...tani w ciągu pierwszych ośmiu lat, kiedy do raty dopłaca państwo. Dziś osiem lat wydaje się terminem odległym i wiele osób może być przekonanych, że zdąży spłacić kredyt przed tym terminem. Co, jeśli ta optymistyczna wizja nie wypali? Te przewidywania potwierdza Halina Kochalska, Analityk Gold Finance. - Jeśli Ministerstwo Infrastruktury potwierdzi informacje GW, albo im nie zaprzeczy i będzie utrzymywało rynek w niepewności, banki czeka w najbliższych miesiącach nawał klientów. Uciekająca szansa przyspieszy decyzję wielu wahających się, skłoni też do ubiegania się o kredyt z dopłatą wiele osób odkładających to na później. A program jest kuszący, bo przez pierwszych 8 lat państwo płaci za klienta około połowę kredytowych odsetek, w efekcie rata imponująco topnieje” – twierdzi Kochalska.
Na nowych zasadach skorzystają najpewniej deweloperzy, których pomysły na wprowadzanie kolejnych promocji przy sprzedaży mieszkań wyczerpały się. Możliwe, że zablokowanie kredytów na rynku wtórnym umożliwi deweloperom sprzedaż przynajmniej części zalegających mieszkań, jednak reakcji kupujących nigdy nie można do końca przewidzieć. Kupujący albo będą chcieli wykorzystać ostatnie lata funkcjonowania programu „Rodzina na swoim” i rzeczywiście wziąć preferencyjny kredyt, albo wciąż będą czekać na kolejne obniżki cen lokali.
Nie ulega wątpliwości, że nowe zasady przełożą się na ilość dokonywanych transakcji. Wizja ograniczenia możliwości otrzymania kredytu w początkowym okresie po wprowadzeniu nowych pomysłów w życie z pewnością spowoduje zwiększenie zainteresowania nabywców na rynku mieszkań tak wtórnym, jak i pierwotnym. W dłuższej perspektywie ilość dokonanych transakcji spadnie (mowa o kupujących, którzy liczą na dopłaty z programu). Po pierwsze rynek wtórny nie będzie brany pod uwagę przy zakupie mieszkania, po drugie wyższe (z reguły) ceny nowych mieszkań mogą nie mieścić się w wymaganych do dopłat pułapach. Przyczyni się do tego zmiana wysokości ustawowego mnożnika z 1,4 do 1,3 wskaźnika GUS, na podstawie którego ustala się limity cenowe podlegające dopłatom.
Warto przypomnieć jaka była idea powstania programu „Rodzina na swoim”, otóż miał on pomóc średnio zamożnym osobom w kupnie mieszkania. Obecnie są miasta, w których nawet 80 proc. sprzedawanych mieszkań mogłoby skorzystać z dopłat w ramach „Rodziny na swoim”, czyli nie ma mowy o pomocy dla średnio majętnych osób, ale prawie dla wszystkich. Dodatkowo nie można oprzeć się opinii, że nowe pomysły mają na celu poprawę koniunktury w branży deweloperskiej.
Skoro program dopłat obejmuje już prawie cały rynek mieszkań, można odnieść wrażenie, że wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia budynku mieszkalnego (na którego podstawie określa się maksymalną cenę mieszkania podlegającego dopłacie) stanowi punkt odniesienia dla całego rynku mieszkań. Sprzedającym nie opłaca się oferować wyższej ceny, bo mieszkanie nie będzie cieszyć się popularnością wśród nabywców. Nie opłaca się też oferować ceny poniżej tego pułapu, bo mieszkanie i tak zostanie sprzedane, jeśli tylko kupujący załapie się na preferencyjny kredyt. Wolny rynek na własne życzenie przekształca się więc w twór na kształt rynku regulowanego.
Obecnie resort infrastruktury pracuje nad innym programem, w którym państwo poręczy kredyt na budowę mieszkań m.in. TBS-om, spółdzielniom i firmom deweloperskim. Cena mieszkań nie będzie mogła przekroczyć określonej wysokości. Lokator przy podpisaniu umowy przedwstępnej musiałby wpłacić przynajmniej 30 proc. ceny. Reszta byłaby spłacana przez dziesięć lat w czynszu. Sceptycznie do pomysłu podchodzi Zbigniew Malisz, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Na podstawie informacji prasowych wnioskuję, że jest to nietrafiony pomysł. Zgodnie z założeniami, wspomniany program miałby być adresowany głównie do młodych ludzi, którzy z różnych względów nie mogą uzyskać kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. Skoro borykają się z takim problemem nie bardzo rozumiem w jaki sposób uda im się zdobyć środki finansowe w wysokości 30% wartości mieszkania, a następnie przez 10 kolejnych lat spłacać miesięcznie kwoty, które realnie będą ratami kredytu, powiększonymi o kwotę czynszu. W związku z tym uważam, że ten projekt nie sprawdzi się w obecnej sytuacji rynkowej – twierdzi Malisz.
Z optymizmem do nowego pomysłu podchodzi natomiast Łukasz Madej, Prezes Zarządu ProDevelopment. - Obowiązek wpłaty 30% wartości lokalu spowoduje że program nie będzie konkurencyjny dla tradycyjnego najmu, za to wprowadzi całkiem nowy produkt na rynek sprzedaży. Spółdzielnie i deweloperzy będą mogli oferować zakup mieszkania za 30% wartości, zaś pozostała część kwoty będzie spłacana przez następne kilkanaście lat – twierdzi Madej.
30 proc., o których jest tu mowa, ma funkcjonować w formie zaliczki, a nie zadatku. Dla nabywców oznacza to tyle, że w razie rezygnacji z mieszkania zadatek przepada, natomiast zaliczka w zwaloryzowanej formie jest zwracana. - Program wspierania najmu w swoich założeniach – na tyle, na ile są w tej chwili znane - wydaje się być sensowny. Główną zaletą propozycji jest to, że daje spory margines bezpieczeństwa dla nabywcy/najemcy, który nie musi podejmować wieloletnich zobowiązań kredytowych – jeśli okaże się, że nie stać go na spłatę, będzie mógł odzyskać wpłaconą zaliczkę, nie psując sobie przy tym historii kredytowej. Powinien jednak mieć świadomość konsekwencji faktu, że jest to program najmu z możliwością wykupu, a nie zakup na raty. Istnieje obawa, że może nie być chętnych do wyjaśnienia klientom różnicy. Jakie są konsekwencje zatajania przed klientami „kruczków” wiemy chociażby z rynku finansowego, dlatego jego inicjatorzy powinni zatroszczyć się o odpowiednią kampanię edukacyjną towarzyszącą wprowadzeniu programu – twierdzi Paulina Starzyńska z Ciszewski Financial Communications.
- Ważną barierą dla klientów może być wysokość zaliczki - w przypadku mieszkania o powierzchni 50m2 po 7 000 PLN/m2 oznaczać to będzie niebagatelną kwotę 100-140 tysięcy złotych, którą nabywca/najemca będzie musiał wyłożyć z własnej kieszeni. Wysokość czynszu – przy rozłożeniu spłaty pozostałej ceny mieszkania powiększonej o koszty finansowania na 10 lat - również będzie przekraczała rynkowe koszty najmu. Odpowiednie ustalenie tych parametrów może okazać się kluczem do powodzenia programu wśród klientów – mówi Starzyńska.
Program „Rodzina na swoim” jest skierowany dla małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci. Aby skorzystać z dopłaty, nie można posiadać w dniu zawarcia umowy kredytu prawa własności do budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym. Kredyt może być przeznaczony na zakup lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego, z kredytu może być sfinansowany również koszt przebudowy czy rozbudowy budynku mieszkalnego, adaptacji budynku oraz koszt wkładu budowlanego. Do kogo będzie skierowany nowy pomysł rządu dotyczący najmu, jeszcze nie wiadomo.
Dominika Bojarska
Źródło:
