2009-11-02 06:00 Źródło: Bankier.pl
Prawo budowlane: Budynek przy granicy działki
Polskie prawo dopuszcza możliwość budowania w granicy działki. Jedna lub kilka ścian powstałego w ten sposób budynku będą pokrywać się z granicami działki i przylegać bezpośrednio do działek sąsiadujących. Powyższą materię regulują przede wszystkim: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414) oraz rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690).
Co do zasady, budynek powinien być usytuowany na działce budowlanej w odległości 4 m, od jej granicy, gdy w graniczącej ścianie znajdują się otwory drzwiowe lub okienne, bądź 3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów. Przy tym odstające od budynku części - okapy, gzymsy, balkony, daszki nad wejściem, a także galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy - mogą być usytuowane bliżej granicy działki, w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od niej.
Budynek może jednak zostać umiejscowiony bliżej działki sąsiadującej, a nawet bezpośrednio przy niej. Zabudowa „w ostrej granicy” będzie możliwa wówczas, gdy wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś przylegająca ściana nie ma otworów drzwiowych lub okiennych. Budynki jednorodzinne mogą zostać umieszczone bezpośrednio przy granicy działki, której szerokość jest mniejsza niż 16 m.
Usytuowanie budynku jednorodzinnego „w ostrej granicy” będzie również dopuszczalne, gdy będzie przylegać całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku już istniejącego na sąsiedniej działce lub tam projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. W takim przypadku część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki nie może dłuższa lub wyższa niż sąsiadującego budynku istniejącego lub projektowanego. Niemniej, warunkiem koniecznym jest istnienie wybudowanego budynku na sąsiedniej działce lub prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę przy jej granicy. Tym samym, w braku sąsiedniego budynku znajdującego się „w ostrej granicy” lub prawomocnego postanowienia na budowę akceptującego jego projekt, powyższe uregulowanie nie znajdzie zastosowania. W takiej sytuacji, nie pomoże również równoczesne złożenie wniosków o pozwolenie na zabudowę „w ostrej granicy” przez sąsiadów.
Rozbudowa budynku jednorodzinnego usytuowanego bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką jest możliwa tylko w stosunku do części budynku, która jest oddalona od granicy o przynajmniej 3 m. Natomiast nadbudowa takiego budynku jest dopuszczalna o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być otworów okiennych ani drzwiowych. Nadbudowa umożliwia zatem de facto również rozbudowę części budynku położonej w pasie o szerokości mniejszej niż 3 m wzdłuż granicy.
W zabudowie jednorodzinnej, możliwe jest również usytuowanie bezpośrednio przy granicy działki budynków gospodarczych i garaży jeśli przylegająca do granicy ściana będzie miała długość mniejszą niż 5,5 m., a wysokość mniejszą niż 3 m. - oraz nie będzie na niej otworów okiennych lub drzwiowych.
Opisane powyżej zasady zabudowy „w ostrej granicy” wynikają ze znowelizowanych przepisów. Nie stosuje się ich, jeżeli przed dniem 8 lipca 2009 r. (dzień wejścia w życie):
- został złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów;
- zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Rafał Gąsiorowski
aplikant radcowski
e|n|w|c Rechtsanwälte E. Stobiecka - Kancelaria Prawna Sp. K.
Co do zasady, budynek powinien być usytuowany na działce budowlanej w odległości 4 m, od jej granicy, gdy w graniczącej ścianie znajdują się otwory drzwiowe lub okienne, bądź 3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów. Przy tym odstające od budynku części - okapy, gzymsy, balkony, daszki nad wejściem, a także galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy - mogą być usytuowane bliżej granicy działki, w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od niej.
Budynek może jednak zostać umiejscowiony bliżej działki sąsiadującej, a nawet bezpośrednio przy niej. Zabudowa „w ostrej granicy” będzie możliwa wówczas, gdy wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś przylegająca ściana nie ma otworów drzwiowych lub okiennych. Budynki jednorodzinne mogą zostać umieszczone bezpośrednio przy granicy działki, której szerokość jest mniejsza niż 16 m.
Usytuowanie budynku jednorodzinnego „w ostrej granicy” będzie również dopuszczalne, gdy będzie przylegać całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku już istniejącego na sąsiedniej działce lub tam projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. W takim przypadku część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki nie może dłuższa lub wyższa niż sąsiadującego budynku istniejącego lub projektowanego. Niemniej, warunkiem koniecznym jest istnienie wybudowanego budynku na sąsiedniej działce lub prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę przy jej granicy. Tym samym, w braku sąsiedniego budynku znajdującego się „w ostrej granicy” lub prawomocnego postanowienia na budowę akceptującego jego projekt, powyższe uregulowanie nie znajdzie zastosowania. W takiej sytuacji, nie pomoże również równoczesne złożenie wniosków o pozwolenie na zabudowę „w ostrej granicy” przez sąsiadów.
Rozbudowa budynku jednorodzinnego usytuowanego bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką jest możliwa tylko w stosunku do części budynku, która jest oddalona od granicy o przynajmniej 3 m. Natomiast nadbudowa takiego budynku jest dopuszczalna o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być otworów okiennych ani drzwiowych. Nadbudowa umożliwia zatem de facto również rozbudowę części budynku położonej w pasie o szerokości mniejszej niż 3 m wzdłuż granicy.
W zabudowie jednorodzinnej, możliwe jest również usytuowanie bezpośrednio przy granicy działki budynków gospodarczych i garaży jeśli przylegająca do granicy ściana będzie miała długość mniejszą niż 5,5 m., a wysokość mniejszą niż 3 m. - oraz nie będzie na niej otworów okiennych lub drzwiowych.
Opisane powyżej zasady zabudowy „w ostrej granicy” wynikają ze znowelizowanych przepisów. Nie stosuje się ich, jeżeli przed dniem 8 lipca 2009 r. (dzień wejścia w życie):
- został złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów;
- zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Rafał Gąsiorowski
aplikant radcowski
e|n|w|c Rechtsanwälte E. Stobiecka - Kancelaria Prawna Sp. K.
Dodaj komentarz
