Z początkiem br. przez nasze media przetoczyła się informacja, że kilka banków szykuje ofertę, dzięki której ziści się marzenie wielu ludzi o dostatnim życiu na emeryturze. Chcą one bowiem zaproponować produkt znany na świecie pod nazwą reverse mortgage, co na język polski tłumaczy się zwykle jako „odwrócona hipoteka”.
Hipoteka jest ok
Wiadomo, że hipoteczne posiadanie nieruchomości znakomicie ułatwia zaciąganie kredytu w banku. Banki bardzo chętnie udzielają kredytu hipotecznego, bo zwykle jest on obarczony bardzo małym ryzykiem. W przypadku, gdy klient nie spłaca kredytu, bank – mówiąc językiem potocznym – wchodzi mu na hipotekę. Może nieruchomość sprzedać i odzyska pieniądze, które winny jest mu niesolidny klient, dlatego taki kredyt jest tańszy niż inne (gotówkowe, na karcie), obciążone wyższym ryzykiem. To oczywiście jest teoria dotycząca kredytów hipotecznych udzielanych z zachowaniem reguł ostrożności. A więc takich, w których bank dobrze oszacuje wartość nieruchomości przyjmowanej w zastaw i pożycza klientowi sporo mniej niż wynosi ta wartość nieruchomości.
W praktyce, czy raczej w pogoni za maksymalizacją zysku, banki w różnych krajach świadomie zwiększały swoje ryzyko przy udzielaniu kredytów hipotecznych, co prowadziło do wybuchu kryzysów bankowych nawet w tak zacnych państwach, jak Szwecja, Dania czy – to najświeższy przykład, bo z połowy 2007 r. – Stany Zjednoczone.
Cel też ok Wracając jednak do głównego tematu: kredyt hipoteczny jest bardzo wygodny i popularny na całym świecie. Bank daje na ogół duży kapitał, a klient musi potem zwykle przez wiele lat w comiesięcznych ratach zwracać mu ten kapitał plus odsetki. Sprytni bankowcy wymyślili jednak jeszcze inne wykorzystanie hipoteki w relacjach z klientami. Oto w tej nowej wersji to klient najpierw daje bankowi kapitał, przenosząc na własność banku swoją nieruchomość (ale z prawem jej użytkowania aż do śmierci), za co bank wypłaca klientowi, na ogół aż do śmierci, raty od tego przekazanego mu kapitału.
Zwykle umowa banku z klientem stanowi, że wypłacona mu zostanie połowa aktualnej wartości nieruchomości: w ten sposób bank broni się przed ryzykiem, że za 20 czy 30 lat, gdy klient umrze i bank będzie mógł sprzedać tę nieruchomość, będzie ona już mniej warta niż w chwili podpisywania umowy. Po podpisaniu umowy klient może od razu wziąć sporą sumę pieniędzy, a resztę odbierać w comiesięcznych czy cokwartalnych ratach. Obliczono, że gdyby przedmiotem reverse mortgage było dość przeciętne polskie mieszkanie (warte dziś ok. 400 tys. złotych), to emeryt, przechodzący na emeryturę w wieku 65 lat do 85. roku życia otrzymywałby co miesiąc blisko 2 tys. złotych netto.
Uwaga na różnice!
Ostatnie wyliczenie jest jednym z powodów tego, że produkt ten jest chwalony przez emerytów na Zachodzie. Czy zrobi on jednak karierę w Polsce? To jest usługa dla tych, którzy mogą nieruchomość przekazać bankowi, przez co nie będzie ona już podlegać dziedziczeniu.
Na bogatszym Zachodzie znajdziemy emerytów posiadających po kilka nieruchomości, z których jedną mogą przekazać bankowi, a pozostałe zostawią bliskim w spadku. W Polsce są to sytuacje dość rzadkie, albowiem zwykle emeryt ma jedno mieszkanie. W niektórych krajach na Zachodzie więzi rodzinne są słabsze niż w Polsce. Dlatego dalsi krewni nie oburzają się, gdy ktoś przekaże dom czy mieszkanie bankowi, aby lepiej żyć na emeryturze, nawet pomijając kuzynów przy określaniu spadku. W Polsce jest inaczej. Taka osoba spotkałaby się raczej z… ostracyzmem środowiska jako egoistyczna, nierodzinna itp.
Jest więc niemałe prawdopodobieństwo, że u nas usługa reverse mortgage będzie raczej produktem dla osób absolutnie samotnych, które naprawdę nie mają komu zostawić mieszkania w spadku (co też jest rzadkością). Oczywiście dobrze by było, gdyby również banki działające w Polsce oferowały emerytom taką możliwość poprawy warunków życia, a być może nawet poprawią swoją ofertę, dopuszczając wypłatę nie 50, lecz np. 60% wartości nieruchomości? Trzeba jednak mieć przy tym świadomość, że w polskich warunkach i tak znalazłoby się raczej niewielu chętnych na skorzystanie z tej szansy.
A może jednak?
Polskiego losu usługi reverse mortgage nie można, zauważmy, spisać na straty tak od razu. Społeczeństwo bogaci się coraz szybciej, a majątek (także tych w podeszłym wieku) zaczyna się akumulować. W przypadku zasobów mieszkaniowych status materialny też ulega poprawie.
Oto duże polskie miasta promują się, chcąc przyciągnąć do siebie nie tylko inwestorów, ale i młodych, wykształconych rodaków. Nic w tym dziwnego, skoro większość z nich się wyludnia, a – co tu szczególnie istotne – według prognoz demograficznych przygotowywanych przez GUS w najbliższych dziesięcioleciach będziemy świadkami procesów autentycznie odwrotnych do tych, które zachodziły od kilku stuleci.
Normą była wtedy postępująca urbanizacja (na skutek migracji ze wsi do miast ludność tych drugich szybko zwiększała się), podczas gdy teraz przyspiesza migracja w drugą stronę – więcej ludzi będzie opuszczało granice miast. Majątek mieszkalny też musi się wtedy rozrastać, a pole do skorzystania z „odwróconej hipoteki” – rozszerzać.
Z opracowań prognostycznych GUS wynika, że do 2030 roku ludność Polski zmniejszy się wprawdzie o 2,5 miliona, ale aż 3 miliony ludzi ubędzie w miastach, podczas gdy populacja wsi wzrośnie o pół miliona! (oczywiście przez wieś w tym przypadku rozumie się niektóre podmiejskie osiedla willowe, dokąd wyprowadzają się bogatsi obywatele).
O usłudze reverse mortgage może wspomnieć niejeden także i wtedy, kiedy ukażą się nam wszystkim efekty reformy kapitałowej polskich emerytur. Prawdopodobieństwo tego jest spore i, jak można podejrzewać, rośnie w czasie, mniej więcej w parze z rozwojem gospodarczym kraju i świata.
Rozwój ten przebiega cyklicznie, falowo, raz pomyślnie, raz kryzysowo, z czego przyszli seniorzy na emeryturze kapitałowej muszą zdać sobie sprawę, i to raczej prędzej niż później. Pierwszą ich grupę (jak ukazuje tabela) stanowić będą kobiety, i to już za niecałe 12 miesięcy. Pierwsze „falowanie”, ale to kryzysowe, przyszli seniorzy przeżyli zaś niedawno, kiedy to od połowy ub. r. portfele inwestycyjne OFE uszczupliły się o kilkanaście procent.
Niezbyt optymistycznie wróżą też niedawne informacje o tym, że Ministerstwo Pracy raczej nie zdąży przygotować… systemów komputerowych do wypłat nowych emerytur od 2009 r. Jak ukazuje tabela, chodzi o niemałe zobowiązania finansowe (na które składają się de facto dwa odrębne rodzaje świadczeń: tzw. pomostówki-okresówki i emerytury z OFE).
Problemu nie byłoby jednak dziś żadnego z tym, kto i na jakich warunkach mógłby wypłacać dodatkowe emerytury, gdyby tylko seniorzy uprzednio zbierali oszczędności w instytucjach komercyjnych. Od lat mamy banki, fundusze inwestycyjne, kapitałowe i ubezpieczeniowe, a wszystkie z przebogatą ofertą mechanizmów pomnażania majątku na późniejsze lata jesieni naszego życia.
Usługa reverse mortgage ma wprawdzie pewien wydźwięk negatywny (słowo „odwrócona” w tłumaczeniu na język polski), lecz, jak widać, daje sporo do myślenia w procesie odpowiedniego, długoterminowego lokowania, inwestowania swoich oszczędności. Zwłaszcza w coraz bardziej zmiennych, niestabilnych czasach, które gospodarka serwuje nam nieustannie.
dr Marek Śliperski
Źródło:
