2009-11-13 06:00 Źródło: Bankier.pl
Leasing zwrotny nieruchomości
W dobie gorszej koniunktury rynkowej na popularności zyskuje tak zwany “leasing zwrotny”, często mylnie wiązany wyłącznie działalnością firm leasingowych. Tymczasem leasing zwrotny (ang. “sale and lease back” lub “lease back”) to rodzaj transakcji na rynku nieruchomości, w której dotychczasowy właściciel istniejących aktywów i jednocześnie ich użytkownik sprzedaje nieruchomości i jednocześnie podpisuje z nowym nabywcą długoterminową umowę najmu. Tym samym pierwotny właściciel choć traci tytuł własności do nieruchomości pozostaje nadal jej faktycznym użytkownikiem.
Korzyścią dla sprzedającego jest uwolnienie zamrożonych środków, i zaangażowanie ich najczęściej w bieżąca działalność operacyjną. Często też jest to elementem realizowanych programów restrukturyzacyjnych, w części dotyczącej przywrócenia lub poprawy płynności firmy. Jest to jeden z powodów, dla których popularność transakcji tego typu wzrasta w okresie spowolnienia gospodarczego. Inną z przyczyn jest niższa aktywność banków w takim okresie w udzielaniu kredytów, w szczególności kredytów inwestycyjnych. Uwolnione w ten sposób środki są często jedynym sposobem realizacji nowych inwestycji. Z tego typu rozwiązania mogą skorzystać zarówno duże firmy, jak i mniejsze i to zarówno w stosunku do nieruchomości o wysokiej wartości ale również tych wycenianych na kwotę nawet kilku milionów. Przy czym transakcjami o dużych wartościach tj. rzędu kilkudziesięciu milionów złotych i więcej, łatwiej będzie zainteresować fundusze inwestycyjne, natomiast w przypadku mniejszych transakcji firmy leasingowe.
Zawsze jednak firmy, które chcą skorzystać z leasingu zwrotnego w ramach poprawy jakości swojej kondycję finansowej, muszą wziąć pod uwagę fakt, że projekt taki będzie szczegółowo oceniany na podobnych zasadach, na jakich oceny projektów dokonują banki przed udzieleniem kredytu inwestycyjnego. Szczególnie istotna jest w takim przypadku ocena jakości i ryzyka przyszłej umowy najmu, a w tym kontekście kondycji i perspektyw działalności pierwotnego właściciela, który stanie się najemcą obiektu. Pomimo tego często firma, która nie otrzymała kredytowania z banku, przekona inwestora będącego nabywcą w transakcji lease back.
W pewnych sytuacjach leasing zwrotny może stanowić formę optymalizacji podatkowej. Pozwala on bowiem zastąpić relatywnie niski koszt amortyzacji podatkowej budynku (40 lat) wyższym kosztem z tytułu czynszu, który stanowi ekwiwalent przyśpieszonej amortyzacji. Nie jest to jednak co do zasady główna przyczyna, dla którego przedsiębiorstwa decydują się na zastosowanie leasingu zwrotnego.
Z punktu widzenia nabywcy transakcje typu sale and lease back charakteryzuje niższe ryzyko operacyjne ze względu nabycia aktywa już pracującego, a tym samym w pełni weryfikowalnego i przede wszystkim generującego bieżący strumień gotówki. Stroną nabywającą przy tego rodzaju transakcjach są najczęściej długoterminowi inwestorzy, jak wszelkiego rodzaju fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości. W okresach dekoniunktury i utrudnionego dostępu do kapitału, szczególnie wysoką aktywność w tym obszarze wykazują fundusze typy „opportunity”, które wykorzystują przeceny nieruchomości.
Stroną transakcji sale and lease back mogą też być również firmy leasingowe szczególnie w takich przypadkach, gdy sprzedający chce mieć możliwość (często tylko opcję) odkupu nieruchomości po okresie najmu i po określonej na początku transakcji cenie.
Niektóre przykłady z naszego rynku transakcji sales and lease back
§ Sprzedaż w lipcu 2007 r. przez TP SA portfela nieruchomości biurowych zlokalizowanych w Warszawie przy ulicach Twardej, Moniuszki i Obrzeźnej za łączną kwotę około 170 mln EUR. Budynek przy ul. Twardej jest siedzibą TP SA.. Nabywcą portfela był Baltic Proporty Trust.
§ Sprzedaż w lipcu 2008 r. przez Philips Polska budynku biurowego klasy A w Łodzi przy ul. Piłsudskiego za kwotę powyżej 16 mln EUR. Kupujący SEB Immobilien.
§ Sprzedaż przez Pirelli Pekao Real Estate w marcu 2009 r. budynku klasy B przy ul. Okopowej w Warszawie, za kwotę około 5 mln EUR. Nabywca ARKA.
Monika Najdrowska
BRE Bank S.A.
Korzyścią dla sprzedającego jest uwolnienie zamrożonych środków, i zaangażowanie ich najczęściej w bieżąca działalność operacyjną. Często też jest to elementem realizowanych programów restrukturyzacyjnych, w części dotyczącej przywrócenia lub poprawy płynności firmy. Jest to jeden z powodów, dla których popularność transakcji tego typu wzrasta w okresie spowolnienia gospodarczego. Inną z przyczyn jest niższa aktywność banków w takim okresie w udzielaniu kredytów, w szczególności kredytów inwestycyjnych. Uwolnione w ten sposób środki są często jedynym sposobem realizacji nowych inwestycji. Z tego typu rozwiązania mogą skorzystać zarówno duże firmy, jak i mniejsze i to zarówno w stosunku do nieruchomości o wysokiej wartości ale również tych wycenianych na kwotę nawet kilku milionów. Przy czym transakcjami o dużych wartościach tj. rzędu kilkudziesięciu milionów złotych i więcej, łatwiej będzie zainteresować fundusze inwestycyjne, natomiast w przypadku mniejszych transakcji firmy leasingowe.
Zawsze jednak firmy, które chcą skorzystać z leasingu zwrotnego w ramach poprawy jakości swojej kondycję finansowej, muszą wziąć pod uwagę fakt, że projekt taki będzie szczegółowo oceniany na podobnych zasadach, na jakich oceny projektów dokonują banki przed udzieleniem kredytu inwestycyjnego. Szczególnie istotna jest w takim przypadku ocena jakości i ryzyka przyszłej umowy najmu, a w tym kontekście kondycji i perspektyw działalności pierwotnego właściciela, który stanie się najemcą obiektu. Pomimo tego często firma, która nie otrzymała kredytowania z banku, przekona inwestora będącego nabywcą w transakcji lease back.
W pewnych sytuacjach leasing zwrotny może stanowić formę optymalizacji podatkowej. Pozwala on bowiem zastąpić relatywnie niski koszt amortyzacji podatkowej budynku (40 lat) wyższym kosztem z tytułu czynszu, który stanowi ekwiwalent przyśpieszonej amortyzacji. Nie jest to jednak co do zasady główna przyczyna, dla którego przedsiębiorstwa decydują się na zastosowanie leasingu zwrotnego.
Z punktu widzenia nabywcy transakcje typu sale and lease back charakteryzuje niższe ryzyko operacyjne ze względu nabycia aktywa już pracującego, a tym samym w pełni weryfikowalnego i przede wszystkim generującego bieżący strumień gotówki. Stroną nabywającą przy tego rodzaju transakcjach są najczęściej długoterminowi inwestorzy, jak wszelkiego rodzaju fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości. W okresach dekoniunktury i utrudnionego dostępu do kapitału, szczególnie wysoką aktywność w tym obszarze wykazują fundusze typy „opportunity”, które wykorzystują przeceny nieruchomości.
Stroną transakcji sale and lease back mogą też być również firmy leasingowe szczególnie w takich przypadkach, gdy sprzedający chce mieć możliwość (często tylko opcję) odkupu nieruchomości po okresie najmu i po określonej na początku transakcji cenie.
Niektóre przykłady z naszego rynku transakcji sales and lease back
§ Sprzedaż w lipcu 2007 r. przez TP SA portfela nieruchomości biurowych zlokalizowanych w Warszawie przy ulicach Twardej, Moniuszki i Obrzeźnej za łączną kwotę około 170 mln EUR. Budynek przy ul. Twardej jest siedzibą TP SA.. Nabywcą portfela był Baltic Proporty Trust.
§ Sprzedaż w lipcu 2008 r. przez Philips Polska budynku biurowego klasy A w Łodzi przy ul. Piłsudskiego za kwotę powyżej 16 mln EUR. Kupujący SEB Immobilien.
§ Sprzedaż przez Pirelli Pekao Real Estate w marcu 2009 r. budynku klasy B przy ul. Okopowej w Warszawie, za kwotę około 5 mln EUR. Nabywca ARKA.
Monika Najdrowska
BRE Bank S.A.
Dodaj komentarz
