2011-10-13 15:50 Źródło: Noble Bank
Kto zapłaci za drogiego franka
Po gwałtownym wzroście, frank staniał. Interwencja szwajcarskiego banku centralnego pozwoliła odetchnąć kredytobiorcom i bankom. Ale przy kursie 3,80 zł za CHF wciąż ponad połowa kredytów z lat 2006-2008 ma wartość przekraczającą ceny nieruchomości. Wielu klientów będzie musiało słono zapłacić za ubezpieczenie brakującego wkładu.
Wraz z rosnącym kursem szwajcarskiej waluty, powiększa się grupa Polaków, którzy o sprzedaży mieszkania kupionego za kredyt we frankach mogą tylko pomarzyć. Uzyskane z transakcji pieniądze w skrajnych przypadkach wystarczyłyby na spłatę niewiele więcej niż połowy zadłużenia w banku.
Kierując się danymi na temat struktury LTV, czyli wskaźnika określającego wysokość kredytu do wartości jego zabezpieczenia, można szacować, że przy kursie 3,80 zł za franka w takiej sytuacji znajduje się blisko 250 tys. osób z niemal 480 tys. które wzięły kredyt walutowy.
Jeszcze gorzej statystyki wyglądały, gdy frank kosztował 4 zł. Odsetek kredytów przekraczających wartość nieruchomości przekraczał 60 proc., a w strefę kredytów przewyższających cenę nieruchomości weszły już nawet osoby, które od wiosny 2007 roku pożyczały pieniądze na 65 proc. wartości nieruchomości.
Skutki hojności banków
Jak wynika z danych Komisji Nadzoru Finansowego w latach 2006-2008 banki hojną ręką udzielały kredytów frankowych z wysokim LTV.
W przedziale od 75 do ponad 100 proc. wartości nieruchomości kredyt zaciągnęło w 2006 roku 58 proc. osób, rok później 55 proc., a w 2008 roku 47 proc. Zadłużali się przy kursie między 2 a 2,50 zł – (średni kwartalny kurs NBP). Gdy frank doszedł do poziomu 3,80 zł kredyty te, mimo, że były spłacane przez kilka lat, przekraczają wartość nieruchomości którą finansują. Efekt? Klienci skazani są na swoje mieszkania i na wzmożoną uwagę ze strony banków, które chętnie zrekompensowałyby sobie podwyższone ryzyko.
W wydanych przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacjach T (obowiązuje od grudnia 2010 roku) i S II (ma wejść w życie w całości w grudniu br.) nadzór przypomina bankom, że powinny monitorować zabezpieczenia kredytów. Mają też dopominać się od zadłużonych o wniesienie dodatkowych zabezpieczeń w sytuacji, gdy kredyt przekracza wartość nieruchomości, na którą pożyczone zostały pieniądze. Jeśli zadłużony nie ma dodatkowych zabezpieczeń, pozostaje mu ubezpieczenie brakującego wkładu.
Aby bank mógł wyegzekwować te wymagania, w umowie kredytowej powinny być zawarte odpowiednie zapisy. Jeśli ich nie ma, zawirowania kursowe dadzą się klientowi we znaki jedynie w postaci wyższej raty. Jeśli jednak zapisy o ubezpieczeniach brakującego wkładu są, to kredytobiorca musi też liczyć się z sporym dodatkowym wydatkiem.
Kosztowne ubezpieczenie
Ile kredytobiorca wyda na polisę, w dużym stopniu zależy od sposobu liczenia brakującego wkładu. W Getin Noble Banku i Nordei podwyższana jest marża kredytu do momentu, gdy zadłużenie nie spadnie do 80 proc. wartości nieruchomości, zatem składki za nadmierne zadłużenie klient płaci z każdą ratą. W pozostałych bankach obowiązują dwie inne metody. W Alior Banku i Millennium bank przelicza cały kredyt po aktualnym kursie i odejmuje od tej kwoty ustalone na początku 70 lub 80 proc. wartości nieruchomości, resztę traktując jako brakujący wkład. Przy takim sposobie liczenia i wzroście zadłużenia ze względu na zmiany kursowe z 300 tys. zł (100 proc. LTV) np. do 570 tys. zł, brakujący wkład wyniesie 310 (przy 80 proc. LTV) lub 340 tys. zł (przy 70 proc. LTV). I to od tej kwoty będzie liczona składka. Bank bowiem trzyma się ustalonej na początku w złotych kwoty 240 tys. zł (80 proc. LTV) lub 210 tys. zł (przy LTV 70 proc.), każdą nadwyżkę traktując jako brakujący wkład.
Drugi, bardziej przyjazny dla klienta sposób, to uznanie za brakujący wkład własny kwoty ustalonej na początku w walucie. Taką metodę stosują m.in. DB PBC, PKO BP, mBank, Raiffeisen czy MultiBank. Jeśli ktoś np. pożyczył trzy lata temu 155 tys. CHF (100 proc. LTV) jako równowartość 300 tys. zł, to wymienione banki jako brakujący wkład własny potraktowały na początku kwotę 31 tys. CHF (przy 80 proc. LTV) lub 46,5 tys. CHF (przy 70 proc. LTV). Kwota ta z roku na rok wraz z spłatą kredytu maleje, przy odnawianiu polisy liczona jest jednak po aktualnym kursie. W przypadku kredytów sprzed trzech lat zaciąganych przy kursie 2 zł, przy notowaniach franka po 3,80 zł klient musiałby zapłacić składkę od 19 tys. CHF, czyli 72 tys. zł (20 proc. brakującego wkładu) lub od 34,5 tys. CHF obecnie równowartości 131 tys. zł (30 proc. brakującego wkładu).
Różnice są więc dość istotne. Gdy w Millennium polisa omawianego kredytu wyniesie 9,3 tys. zł, to w mBanku 5,9 tys. zł, a w PKO BP niecałe 2,4 tys. zł.
Wraz z rosnącym kursem szwajcarskiej waluty, powiększa się grupa Polaków, którzy o sprzedaży mieszkania kupionego za kredyt we frankach mogą tylko pomarzyć. Uzyskane z transakcji pieniądze w skrajnych przypadkach wystarczyłyby na spłatę niewiele więcej niż połowy zadłużenia w banku.
Kierując się danymi na temat struktury LTV, czyli wskaźnika określającego wysokość kredytu do wartości jego zabezpieczenia, można szacować, że przy kursie 3,80 zł za franka w takiej sytuacji znajduje się blisko 250 tys. osób z niemal 480 tys. które wzięły kredyt walutowy.
Jeszcze gorzej statystyki wyglądały, gdy frank kosztował 4 zł. Odsetek kredytów przekraczających wartość nieruchomości przekraczał 60 proc., a w strefę kredytów przewyższających cenę nieruchomości weszły już nawet osoby, które od wiosny 2007 roku pożyczały pieniądze na 65 proc. wartości nieruchomości.
Skutki hojności banków
Jak wynika z danych Komisji Nadzoru Finansowego w latach 2006-2008 banki hojną ręką udzielały kredytów frankowych z wysokim LTV.
W przedziale od 75 do ponad 100 proc. wartości nieruchomości kredyt zaciągnęło w 2006 roku 58 proc. osób, rok później 55 proc., a w 2008 roku 47 proc. Zadłużali się przy kursie między 2 a 2,50 zł – (średni kwartalny kurs NBP). Gdy frank doszedł do poziomu 3,80 zł kredyty te, mimo, że były spłacane przez kilka lat, przekraczają wartość nieruchomości którą finansują. Efekt? Klienci skazani są na swoje mieszkania i na wzmożoną uwagę ze strony banków, które chętnie zrekompensowałyby sobie podwyższone ryzyko.
W wydanych przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacjach T (obowiązuje od grudnia 2010 roku) i S II (ma wejść w życie w całości w grudniu br.) nadzór przypomina bankom, że powinny monitorować zabezpieczenia kredytów. Mają też dopominać się od zadłużonych o wniesienie dodatkowych zabezpieczeń w sytuacji, gdy kredyt przekracza wartość nieruchomości, na którą pożyczone zostały pieniądze. Jeśli zadłużony nie ma dodatkowych zabezpieczeń, pozostaje mu ubezpieczenie brakującego wkładu.
Aby bank mógł wyegzekwować te wymagania, w umowie kredytowej powinny być zawarte odpowiednie zapisy. Jeśli ich nie ma, zawirowania kursowe dadzą się klientowi we znaki jedynie w postaci wyższej raty. Jeśli jednak zapisy o ubezpieczeniach brakującego wkładu są, to kredytobiorca musi też liczyć się z sporym dodatkowym wydatkiem.
Kosztowne ubezpieczenie
Ile kredytobiorca wyda na polisę, w dużym stopniu zależy od sposobu liczenia brakującego wkładu. W Getin Noble Banku i Nordei podwyższana jest marża kredytu do momentu, gdy zadłużenie nie spadnie do 80 proc. wartości nieruchomości, zatem składki za nadmierne zadłużenie klient płaci z każdą ratą. W pozostałych bankach obowiązują dwie inne metody. W Alior Banku i Millennium bank przelicza cały kredyt po aktualnym kursie i odejmuje od tej kwoty ustalone na początku 70 lub 80 proc. wartości nieruchomości, resztę traktując jako brakujący wkład. Przy takim sposobie liczenia i wzroście zadłużenia ze względu na zmiany kursowe z 300 tys. zł (100 proc. LTV) np. do 570 tys. zł, brakujący wkład wyniesie 310 (przy 80 proc. LTV) lub 340 tys. zł (przy 70 proc. LTV). I to od tej kwoty będzie liczona składka. Bank bowiem trzyma się ustalonej na początku w złotych kwoty 240 tys. zł (80 proc. LTV) lub 210 tys. zł (przy LTV 70 proc.), każdą nadwyżkę traktując jako brakujący wkład.
Drugi, bardziej przyjazny dla klienta sposób, to uznanie za brakujący wkład własny kwoty ustalonej na początku w walucie. Taką metodę stosują m.in. DB PBC, PKO BP, mBank, Raiffeisen czy MultiBank. Jeśli ktoś np. pożyczył trzy lata temu 155 tys. CHF (100 proc. LTV) jako równowartość 300 tys. zł, to wymienione banki jako brakujący wkład własny potraktowały na początku kwotę 31 tys. CHF (przy 80 proc. LTV) lub 46,5 tys. CHF (przy 70 proc. LTV). Kwota ta z roku na rok wraz z spłatą kredytu maleje, przy odnawianiu polisy liczona jest jednak po aktualnym kursie. W przypadku kredytów sprzed trzech lat zaciąganych przy kursie 2 zł, przy notowaniach franka po 3,80 zł klient musiałby zapłacić składkę od 19 tys. CHF, czyli 72 tys. zł (20 proc. brakującego wkładu) lub od 34,5 tys. CHF obecnie równowartości 131 tys. zł (30 proc. brakującego wkładu).
Różnice są więc dość istotne. Gdy w Millennium polisa omawianego kredytu wyniesie 9,3 tys. zł, to w mBanku 5,9 tys. zł, a w PKO BP niecałe 2,4 tys. zł.
|
|
|
Dodaj komentarz
