Dom letniskowy – szansa na tanie mieszkanie?

Niewielki, ładnie położony dom poza miastem to wymarzone miejsce na wakacje i cieplejsze weekendy. Domek letniskowy może jednak, wbrew swojej nazwie, służyć nam cały rok. Bankier.pl podpowiada, jakie warunki musimy spełnić, aby taką inwestycję skredytował bank, a dacza mogła nam służyć jako rodzinna siedziba.



Pojęcie domu letniskowego nie zostało szczegółowo zdefiniowane w polskim prawie. W Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych znajdziemy tylko „domy letnie”, które ujęto w kategorii budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W czasach PRL „dacza” nie była traktowana jako obiekt mieszkalny, co pozwalało obejść ograniczenie pozwalające na posiadanie tylko jednej nieruchomości.

Dla budujących lub kupujących dom wypoczynkowy znacznie ważniejszym niż nazewnictwo problemem są wymogi wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Narzucają one pewne parametry budynku (np. ilość kondygnacji), ale nie wymuszają stosowania określonych technologii. W praktyce zatem domek letniskowy może być pełnowymiarowym domem wyposażonym we wszystkie udogodnienia. Warunkiem jest przejście przez całą procedurę typową dla budowy nowej nieruchomości.

Sezonowo czy całorocznie?

Zarówno poszukując domku na rynku wtórnym, jak i decydując się na samodzielną budowę, należy w pierwszej kolejności określić, czy będzie to miejsce tylko letniego wypoczynku, czy zamierzamy korzystać z uroków okolicy przez cały rok. Dom sezonowy może mieć znacznie lżejszą konstrukcję i nie musi być na stałe osadzony na gruncie oraz posiadać kompletu przyłączy. Dom całoroczny powinien być odpowiednio ocieplony, posiadać podłączenie mediów i być trwale osadzony na fundamentach.


Całoroczny dom może z powodzeniem pełnić rolę głównego miejsca zamieszkania. Jeśli nieruchomość położona jest dogodnie pod względem komunikacyjnym, dojazd do niej nie będzie sprawiać kłopotu również w zimie, a zastosowane rozwiązania budowlane zapewniają odpowiedni poziom komfortu, to domek staje się atrakcyjną, tanią alternatywą wobec mieszkania w mieście. Alternatywą nie pozbawioną oczywiście wad, z których najistotniejszą będą koszty utrzymania budynku, w tym ogrzewania i ubezpieczenia oraz… podatki.

Podatkowe komplikacje

Budynki przeznaczone na cele rekreacyjne, a tak potraktować można typowy domek letniskowy, obciążone są wielokrotnie wyższymi stawkami podatku od nieruchomości niż budynki o funkcji mieszkalnej. Nawet jeśli nasza dacza jest „mobilna”, tzn. nie jest na stałe połączona z gruntem a posadowiona np. na betonowych bloczkach, to może zostać obciążona takim podatkiem. Teoretycznie nie spełnia ona wymogów definicji budynku, ale wydawane w przeszłości interpretacje przepisów podatkowych rozstrzygały tę kwestię na korzyść fiskusa.

Jeśli w domu zamieszkujemy przez cały rok, to należy poinformować miejscowy urząd gminy o tym fakcie. Ponieważ dacza spełnia w tym momencie funkcję mieszkaniową, stawka naliczanego podatku powinna zostać obniżona. Zgłoszeniu towarzyszą także inne obowiązki – m.in. zameldowania się w nowym miejscu zamieszkania.

Gdzie po kredyt na dom letniskowy?

Budynek o czysto rekreacyjnym, sezonowym przeznaczeniu o wiele trudniej zakupić lub zbudować z kredytowym wspomaganiem. Spośród banków, które odpowiedziały na nasze zapytanie, tylko Bank BGŻ jest skłonny skredytować zakup domu sezonowego. Alternatywą pozostaje wykorzystanie pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości. Na takie rozwiązanie zgodzi się każdy bank mający ten produkt w swojej ofercie, jednak warunki pożyczki zawsze będą mniej atrakcyjne niż kredytu mieszkaniowo-budowlanego.

Zakup domu letniskowego całorocznego można natomiast sfinansować w części lub w całości kredytem, należy jednak liczyć się z dodatkowymi warunkami i mniejszym wyborem bankowych ofert. Nie wszystkie instytucje gotowe są potraktować taką transakcję podobnie jak zakup np. mieszkania i zaoferować warunki typowe dla kredytów mieszkaniowych. Zdecydowanie najmniej problemów sprawiać będzie zakup domu całorocznego w atrakcyjnej lokalizacji. Dla kredytodawcy taka transakcja jest mniej ryzykowna – łatwiej określić można wartość przedmiotu kredytowania.

Bank	Dodatkowe warunki	Maksymalny okres kredytowania	Maksymalny LTV	Standardowa wysokość marży (PLN)
Alior Bank	Dom całoroczny	50 lat	120%	od 0,9%
Bank BGŻ	Kredytowany może być budynek do wykorzystania całorocznego lub sezonowego, w tym położony na działce na cele rekreacyjne z prawem zabudowy, wraz z częścią powierzchni gruntu, z którą jest na trwałe związany	40 lat	100%	1,05%-2,3%
Bank Millennium	Dom całoroczny	35 lat	100%	1,29%-2,39%
Bank Pekao SA	Kredytowany może być dom całoroczny, położony na działce rekreacyjnej	30 lat	100%	od 1,49%
Bank Zachodni WBK	Tylko pożyczka hipoteczna zabezpieczona na innej nieruchomości	20 lat	60%	od 2,5%
BNP Paribas	Dom całoroczny	40 lat	90%	od 1,29% (pierwsze trzy lata od 0,79%)
Citi Handlowy	Tylko pożyczka hipoteczna zabezpieczona na innej nieruchomości	20 lat	70%	1%-4,8%
Bank DnB Nord	Tylko pożyczka hipoteczna zabezpieczona na innej nieruchomości	25 lat	80%	od 1%
Getin Noble Bank	Preferowane domy całoroczne, działka budowlana - decyzja indywidualna	ustalane indywidualnie	ustalane indywidualnie	ustalane indywidualnie
ING Bank Śląski	Dom całoroczny	40 lat	90%	0,6%-2,95%
Kredyt Bank	Dom całoroczny	40 lat	100%	1,1%-2,1%
Polbank EFG	Dom całoroczny, decyzja indywidualna	40 lat	90%	1%-3,4%
Raiffeisen Bank	Dom całoroczny	30 lat	85% + koszty kredytu	od 1,2%

Źródło: banki, stan na 17.05.2011

Michał Kisiel
Analityk Bankier.pl
m.kisiel@bankier.pl

Co za bzdura! Autor: ~Andżej   2011-06-07 02:08

Co kogo obchodzi na czym stawiam swój dom?! Do tego jeszcze masa przepisów i różnych podatków a celem wszystkiego jest wykarmienie mord urzędniczych. Żadnego pożytku.