Jesień to tradycyjnie czas ożywienia na rynku mieszkaniowym. Myślący o zakupie własnych czterech kątów odwiedzają targi, przeglądają oferty deweloperów, konsultują się z doradcami finansowymi. Podpowiadamy, o czym warto pamiętać rozważając dziś zaciągnięcie kredytu hipotecznego.
Kupujący mieszkania są dzisiaj w dość komfortowej sytuacji – nie muszą szybko podejmować decyzji, mogą spokojnie rozważyć wszystkie za i przeciw. Ceny lokali są stabilne, banki nie zmieniają gwałtownie polityki kredytowej, a cena pożyczanego pieniądza raczej spada niż rośnie. Podejmując decyzję na chłodno warto jednak pamiętać o kilku czynnikach, które mogą umknąć naszej uwadze.
Najtańszy kredyt z minimalnym wkładem własnym
Stopy niższe niż kiedykolwiek
Stopy procentowe są obecnie na rekordowo niskim poziomie. Z punktu widzenia kredytobiorcy oznacza to dwie rzeczy – banki są w stanie pożyczyć klientom spełniającym warunki jakościowe znaczne kwoty, a raty naliczane od spłacanych zobowiązań są niższe niż kiedykolwiek.
Skalę zmian pokazują chociażby rankingi regularnie publikowane przez Bankier.pl. Jeszcze 2 lata temu rodzina z dochodem na poziomie 6 tys. zł netto mogła liczyć na 20-letni kredyt na maksymalnie 520 tys. zł. W lecie tego roku niektóre banki przy zbliżonych założeniach proponowały niemal 600 tys. zł.
Dwa lata temu stopa WIBOR 3M wynosiła 4,95 proc., dziś jest o połowę niższa – 2,38 proc. Przekłada się to wprost na wysokość rat. Za pożyczone 350 tys. zł na 25 lat (przy założeniu 1,5-procentowej marży) dziś płacimy 1820 zł, a jesienią 2012 r. było to o 500 zł więcej.
Złudzenie taniego kredytu
W najbliższych miesiącach możemy się spodziewać kolejnych cięć stóp procentowych. Czeka nas najtańszy kredyt w historii. To dobra wiadomość dla planujących mieszkaniowe zakupy, ale warto pamiętać, że czas taniego pieniądza kiedyś się skończy.
Kredyt hipoteczny zaciągamy na kilkadziesiąt lat, a dzisiejsza wysokość raty nie powinna stanowić dla nas punktu odniesienia. Warto przeprowadzić „stress test” domowych finansów i sprawdzić, czy wzrost raty o jedną trzecią będzie do udźwignięcia.
Sprawdź, na jaki kredyt Cię stać. Porównaj oferty na Bankier.pl
Z tego samego względu nie warto wykorzystać do cna możliwości stwarzanych przez napędzany niskimi stopami wzrost zdolności kredytowej. Duży kredyt dziś może nie boleć, ale za kilka lat poczujemy jego ciężar w postaci mocno rosnącej raty.
Przy okazji należy wspomnieć o jeszcze jednym elemencie kosztu kredytu – marży pobieranej przez bank. Kredytodawcy od dłuższego czasu podwyższają ten wskaźnik. Udzielane dziś zobowiązania są droższe niż np. 2 lata temu. Efekt ten maskuje jednak spadek drugiego składnika oprocentowania – stopy WIBOR.
Od nowego roku więcej wkładu własnego
Osoby, które nie posiadają znaczących oszczędności i planują w dużej części wspomóc się kredytem przy zakupie mieszkania powinny zwrócić uwagę na zmieniające się wymogi banków. Od początku 2015 roku minimalna wysokość wkładu własnego wyniesie 10 proc., a więc będzie dwukrotnie wyższa niż teraz. Co więcej, w kolejnych latach banki będą oczekiwać, że kredytobiorca będzie posiadał coraz większą część ceny nabywanego lokalu. Docelowo, w 2017 roku, będziemy musieli wylegitymować się 20-procentowym wkładem własnym lub wnieść 1/10 ceny i zapłacić za dodatkowe ubezpieczenie.
Ten czynnik może skłonić do pośpiechu, trzeba mieć jednak na uwadze, że już dziś osobom posiadającym minimalne oszczędności banki proponują gorsze warunki. Pożyczka od rodziny i zwiększenie wkładu własnego mogą okazać się bardzo opłacalne, gdy wziąć pod uwagę całkowity koszt kredytu.
Dla osób, które nie posiadają żadnych oszczędności jedyną furtką pozostaje program „Mieszkanie dla młodych”. Dofinansowanie wkładu własnego może być istotną pomocą, ale pociąga za sobą szereg ograniczeń. W zamian za obniżenie kosztów zakupu będziemy musieli zgodzić się na kompromis – gorszą lokalizację i brak swobody sprzedaży mieszkania przez kilka lat.
Najtańszy kredyt z minimalnym wkładem własnym
Michał Kisiel
