Listy zastawne to instrument istniejący w polskim prawodawstwie, acz przypisany wyłącznie do specjalistycznych banków. Aż trzech w polskiej rzeczywistości. Jednak ani Śląski Bank Hipoteczny, ani BPH Bank Hipoteczny, ani też BRE Bank Hipoteczny nie były dotychczas istotnymi emitentami. Np. BPH Bank Hipoteczny pozyskał ok. 960 mln zł, BRE Bank Hipoteczny – ok. 810 mln zł, tymczasem cały rynek kredytu hipotecznego to ponad 110 mld zł.
To może się jednak zmienić. Według danych Narodowego Banku Polskiego w październiku 2007 r. po raz pierwszy wartość udzielonych kredytów była wyższa od wartości depozytów – one wynosiły 246,997 mld zł, zaś kredyty – 248,838 mld. A pieniądz zdrożał. W komentarzach pojawiły się sugestie, że banki muszą w inny sposób pozyskać go z rynku, by sfinansować dalsze zapotrzebowanie na pożyczki. Jeśli tendencja podnoszenia stóp procentowych się utrzyma, pieniądz może okazać się nieciekawie drogi.
Czy zatem banki odwołają się do rynku kapitałowego? Rynek listów zastawnych może w nadchodzących latach okazać się znacznie bardziej interesujący niż dotychczas. Zwłaszcza, że warunki dla jego rozwoju wydają się obecnie atrakcyjne. Z jednym wszakże zastrzeżeniem: czy rzeczywiście listy zastawne znajdą nabywców, bo po kryzysie hipotecznym w Stanach Zjednoczonych mogą być oni nieufni wobec papierów zabezpieczanych hipoteką.
Mniej wykluczonych, większy popyt
Według badania Instytutu Rozwoju Gospodarczego Szkoły Głównej Handlowej, w Polsce zmniejsza się odsetek wykluczonych z rynku kredytowego (czyli osób, które miałyby kłopoty, by zaciągnąć pożyczkę i dzięki niej związać koniec z końcem), w tym z – rynku kredytów hipotecznych. O ile w 2000 r. wynosił on 61,4 proc., a jeszcze w 2006 r. – ponad 50 proc., to już w 2007 r. zmalał skokowo do 37,2 proc. Jednocześnie IRG SGH prognozuje, że stosunek kredytów mieszkaniowych do PKB wzrośnie z 7,3 proc. w ub.r. do przynajmniej 16 proc. w roku 2015 (w wersji pesymistycznej, określanej jako scenariusz kontynuacji) lub nawet do 24 proc. w scenariuszu dynamicznym.
Gospodarka rośnie, nawet jeśli – jak mówił w Sejmie, przedstawiając budżet minister finansów Jacek Rostowski – „górny punkt cyklu koniunkturalnego mamy za sobą. Wchodzimy w fazę nieco wolniejszego wzrostu, ale spadek będzie łagodny”. Analiza SWOT dla polskiego rynku kredytowego przedstawiona przez IRG SGH wskazuje m.in. jako mocne strony właśnie wzrost gospodarczy i rosnące dochody, wzmacniającego się złotego i infrastrukturę kredytową.
Jako szanse wymienia spadające bezrobocie, korzystną strukturę demograficzną, przyjęcie euro czy duży odsetek gospodarstw domowych bez obciążeń hipotecznych. Słabe strony to m.in. system podatkowy niesprzyjający kredytobiorcom czy nieodpowiednia antycyklowa polityka podatkowa, zagrożenia – to choćby zwyżkujące ceny nieruchomości w Polsce i rosnąca liczba gospodarstw domowych z problemami w obsłudze długu.
Jeśli doszłoby do realizacji zapowiedzi rządu i potanienia dostępu do rynku mieszkaniowego – dzięki uproszczeniu prawa i zwiększenia w ten sposób podaży chociażby działek budowlanych – to, jeśli nie zdarzy się żaden gwałtowny kryzys, związany np. z za późnym ograniczaniem długu publicznego (choć Rada Ministrów zapowiada jego zmniejszenie o 4–7 pkt proc. w perspektywie czteroletniej), rynek kredytowy będzie się rozwijał.
Dostrzeżony instrument
Jak może wyglądać odwołanie się instytucji finansowych do rynku kapitałowego? – Pierwszym symptomem tego, że banki poszukują pieniądza, jest podwyżka oprocentowania depozytów. Gdzieś musi się spotkać popyt z podażą. Wygląda na to, że prace nad emisją papierów, które były prowadzone dość niespiesznie, teraz przyspieszyły – mówi Andrzej Wolski, dyrektor generalny Związku Banków Polskich. Przy tym trudno zakładać, że trzy istniejące banki hipoteczne obsłużą dynamicznie rozwijającą się akcję kredytową. Możliwości są dwie – powstanie więcej specjalistycznych banków hipotecznych albo też prawo emisji zostanie rozszerzone. Na tę drugą możliwość wskazuje nowy rząd.
Cezary Grabarczyk, minister infrastruktury w rządzie Donalda Tuska, mówił – w połowie listopada w „Gazecie Wyborczej” – o projekcie ustawy ułatwiającej inwestycje budowlane. Odwoływał się do pomysłów poprzednika, Mirosława Barszcza. W projekcie tym m.in. zapisano rozszerzenie możliwości emisji listów zastawnych na banki uniwersalne, a nie tylko – jak to jest obecnie – na hipoteczne. Grabarczyk pozytywnie wypowiedział się o tej propozycji, uznając ją za dobry sposób dostarczenia tym instytucjom dużego kapitału do dalszej akcji kredytowej.
Czy tak się stanie, nie wiadomo, interesujące jest jednak to, że zauważono znaczenie rynku kapitałowego dla finansowania rozwoju budownictwa. Powstaje też pytanie, czy taka zmiana będzie wystarczająca, czy też będzie tylko zmianą kosmetyczną. – Dotychczasowe doświadczenia banków hipotecznych wyraźnie pokazują, że konieczne są zmiany w konstrukcji listów zastawnych. Dodatkowo warto zauważyć, że już dzisiaj banki mają różnorodne możliwości pozyskiwania środków pod zabezpieczenie m.in. portfeli hipotecznych – mówi Tomasz Gryn z departamentu rozwoju biznesu hipotecznego ING Banku Śląskiego.
– Pierwszym krokiem do budowania jakichkolwiek instrumentów refinansowania portfeli hipotecznych jest standaryzacja produktów hipotecznych. Dotyczy to zarówno zasad udzielania kredytów, jak i zasad oceny wartości nieruchomości tak, aby inwestorzy mieli czytelny obraz zabezpieczeń papierów, które kupują, nie tylko na dzień zakupu, ale również w kolejnych latach. Reasumując – będzie to krok w dobrym kierunku, ale na pewno nie należy oczekiwać od tego instrumentu jakiejś radykalnej poprawy na rynku wtórnego finansowania wierzytelności hipotecznych.
Na dobre intencje ministra infrastruktury, ale niewystarczające do tego, by ożywić szeroko pojęty rynek długu zabezpieczonego hipoteką, wskazuje też Elżbieta Ratajczak, dyrektor ds. Banku Hipotecznego Banku BPH: – Potencjalny rozwój rynku papierów zabezpieczonych hipoteką jest bardzo duży. Sekurytyzacja portfeli kredytów mieszkaniowych ze względów prawno-podatkowych jest aktualnie trudna, wręcz niemożliwa do przeprowadzenia – podkreśla. Dyrektor Ratajczak wskazuje, że obniżająca się płynność sektora bankowego niejako wymusi poszukiwanie nowych rozwiązań.
– Dalszy rozwój działalności na rynku kredytów mieszkaniowych powinien być zatem uwarunkowany możliwościami pozyskiwania długoterminowych środków pod tę działalność z rynku kapitałowego – listy zastawne lub sekurytyzacja. Listy zastawne, które zgodnie z obowiązującą ustawą mogą być emitowane tylko przez banki hipoteczne, które, z kolei, są własnością banków uniwersalnych, stwarzają aktualnie jedyną możliwość pozyskiwania środków długoterminowych – dodaje Elżbieta Ratajczak.
Minister infrastruktury jest prawnikiem, co dla porządkowania rynku mieszkaniowego i jego upraszczania może być zaletą. Ciekawe zatem, jak przebije się przez dotychczasowe niemożności czy absurdy prawne.
Kup pan... zastaw
List zastawny przy obecnej jego konstrukcji jest bezpiecznym papierem, tyle że go prawie nie ma. A jeszcze w 2000 r. specjaliści grupy BRE przewidywali, że w roku 2005 polski rynek listów zastawnych będzie miał wartość ok. 20 mld zł. Teraz jednak, jeśli wymuszono by rozwój tej formy finansowania, trzeba będzie znaleźć nabywców. Chociażby na giełdzie.
Anna Lach
Więcej w Miesięczniku Finansowym BANK
Zaprenumeruj BANK
Źródło:
