Stosunkowo niewiele osób decyduje się na zakup własnego lokalu. Powody są te same, czasami dochodzi do tego wiek osoby zainteresowanej zakupem nieruchomości, który uniemożliwia sfinansowanie inwestycji w formie kredytu hipotecznego. Pomijam przypadki zakupu nieruchomości za gotówkę. Być może odpowiedzią na zapotrzebowanie stanie się leasing nieruchomości. Sprawa w naszych warunkach jest stosunkowa nowa, ale ta właśnie forma użytkowania nieruchomości - okazuje się - zyskuje na popularności.
Nikogo już nie dziwi, iż auta firmowe, to głównie auta w leasingu. Podobnie rzecz się ma z innymi urządzeniami wykorzystywanymi w działalności gospodarczej. Jednak, gdy chodzi o nieruchomości... No właśnie, warto jest się przyjrzeć tej instytucji, bo może okazać się sensownym wyjściem przy realnych ograniczeniach innych możliwości. Na pewno jest to rozwiązanie przyszłościowe, które wraz z upływem czasu będzie zyskiwało coraz większą rzeszę zwolenników. Tak było z leasingiem aut.
Trochę statystyki. Wg danych Związku Przedsiębiorców Leasingowych, w 2007 roku wartość nowych umów leasingu wyniosła blisko 33 mld zł, a to oznacza, iż w ciągu tylko jednego roku portfel wzrósł o 50%. Na rynku ruchomości w 2007 r. najbardziej dynamicznie rozwijał się leasing środków transportu drogowego. W tym segmencie wartość wyleasingowanych środków wyniosła 19,5 mld zł (wzrost o 59% w stosunku do roku 2006). Podstawą są oczywiście samochody osobowe oraz ciągniki siodłowe i naczepy.
Wystarczy popatrzeć na ulicy. Średnia wartość pojazdów samochodowych będących przedmiotem umowy wyniosła 75 tys. zł. Średnio umowy zawierano na okres 39 miesięcy. Drugim co do wielkości segmentem rynku ruchomości jest leasing maszyn i urządzeń przemysłowych. W minionym roku jego wartość wyniosła 8,9 mld zł (wzrost w ciągu roku o 37%. Gdy chodzi o rynek nieruchomości, wartość wyleasingowanych w 2007 roku obiektów wyniosła blisko 3,1 mld zł (wzrost o 50% w ciągu roku), z czego 46% - pośród wyleasingowanych nieruchomości w 2007 r. miały obiekty handlowe i usługowe, zaś budynki biurowe stanowiły 27%.
Trzecie miejsce zajmowały obiekty przemysłowe - 17%, a hotele i obiekty rekreacyjne -2%. Średnia wartość obiektów handlowych i usługowych oddanych w leasing wyniosła 16 mln zł, przemysłowych - 12 mln zł, biurowych - 17 mln zł, a hoteli i innych obiektów rekreacyjnych - 9 mln zł. Jak z powyższych danych wynika, leasing jest dobry na wszystko. No może bez przesady, ale jest sposobem na rozwiązywanie problemów finansowania środków koniecznych w działalności gospodarczej, często ma niebagatelny wpływ zwiększenie możliwości przedsiębiorstwa. Ma swoje zalety, ma swoje wady.
Na pewno jest alternatywą dla kredytu bankowego. Nie jest dostępny dla każdego przedsiębiorcy, wszak – czy wobec banku, czy wobec firmy leasingowej – powinien on spełniać określone kryteria, ale jest to kwestia, która zawsze będzie szczegółowo badana przez instytucję finansującą. Na czym polega leasing nieruchomości? Tak, jak to ma miejsce w przypadku każdej umowy leasingowej, polega na przekazaniu prawa do korzystania z przedmiotu umowy, w tym wypadku nieruchomości, w zamian za opłaty w ustalonej wysokości i ustalonym okresie na rzecz leasingodawcy.
Przedmiotem takiej umowy mogą być: budynki biurowe, usługowe, budynki przeznaczone pod wynajem, hale przemysłowe, lokale użytkowe. Finansowaniem mogą być objęte zarówno obiekty nowe, jak i używane. Minimalną wartość nieruchomości określają poszczególne firmy leasingowe. Jedna z nich na swojej stronie internetowej zgłasza zainteresowanie nieruchomościami użytkowymi o wartości już od 250 tysięcy zł, zaś pozostałymi już od wartości 500 tysięcy zł. Zważywszy na ceny rynkowe, podane kwoty wydają się atrakcyjne dla wielu zainteresowanych firm.
Nieruchomości mogą być przedmiotem bądź leasingu operacyjnego, bądź finansowego. Niezależnie od przyjęcia któregoś z wymienionych, możliwy jest również leasing zwrotny. Leasing operacyjny ma zastosowanie wyłącznie do zabudowań, ponieważ grunty nie podlegają amortyzacji. Mamy z nim do czynienia wówczas, gdy umowa leasingu została zawarta na czas nie krótszy niż dziesięć lat, zaś suma rat wynikających z umowy bez uwzględnienia podatku od towarów i usług VAT w podstawowym okresie umowy odpowiada co najmniej wartości początkowej budynku. Leasing operacyjny ma tę zaletę, że pozwala zaliczyć leasingobiorcy całą ratę w koszty uzyskania przychodów, z kolei dla leasingodawcy rata stanowi przychód.
Gdy mija podstawowy okres leasingu, jej przedmiot, czyli nieruchomość typu budynek usługowy, może być sprzedany leasingobiorcy. W tym okresie spłacana jest cała wartość początkowa nieruchomości, stąd jej cena nabycia najczęściej ustalana jest pomiędzy stronami w wartości niższej niż obowiązująca cena wolnorynkowa. Możliwość narażenia się na oszacowanie dodatkowego przychodu przez urząd skarbowy nie będzie miała miejsca, gdy cena nabycia nie będzie niższa niż hipotetyczna wartość netto nieruchomości, a jest nią różnica pomiędzy początkową wartością budynku a sumą odpisów amortyzacyjnych, wyliczonych z zastosowaniem tzw. amortyzacji przyspieszonej, z uwzględnieniem odpowiedniego współczynnika. Co istotne, właścicielem nieruchomości jest firma finansująca i z tego tytułu jest ona uprawniona do dokonywania jej amortyzacji.
Główne cechy umowy leasingu operacyjnego są następujące:
· Umowa pomiędzy stronami jest zawierana na czas określony, przy czym minimalny okres leasingu wynosi 10 lat,
· Minimalna cena wykupu nieruchomości po upływie 10-letniego okresu leasingu wynosi 46% wartości początkowej, która została określona w umowie sprzedaży,
· Przedmiot umowy, czyli określona nieruchomość, jest zaliczany do składników majątku leasingodawcy,
· Kosztem uzyskania przychodów leasingobiorcy są: opłata wstępna, prowizje, raty miesięczne, koszty eksploatacji,
· Podatek od towarów i usług VAT w wysokości 22% naliczony i płatny łącznie z ratami leasingowymi.
Leasing operacyjny występuje najczęściej pomiędzy stronami umów leasingu nieruchomości, co jest zrozumiałe, zważywszy na obowiązujące przepisy podatkowe. Leasing finansowy najczęściej ma zastosowanie, gdy umowa dotyczy całej nieruchomości wraz z gruntem. Leasingiem finansowym jest umowa o odpłatne używanie budynku, zawarta na czas ściśle oznaczony, jeśli suma rat leasingowych bez uwzględnienia podatku VAT, odpowiada co najmniej wartości początkowej budynku, zaś umowa stanowi, iż odpisów amortyzacyjnych w okresie podstawowym dokonuje leasingobiorca.
W odróżnieniu od leasingu operacyjnego, przychodem dla leasingodawcy nie będzie spłata wartości budynku, ale wartość rat odsetkowych. Po zakończeniu okresu podstawowego, nieruchomość może być zbyta na rzecz korzystającego. W takim przypadku u leasingodawcy powstanie przychód w wysokości ceny nieruchomości, określonej w umowie, nawet gdyby odbiegała ona znacznie od ceny wolnorynkowej. Każda rata leasingowa jest podzielona na część kapitałową oraz finansową, czyli odsetkową, przy czym istnieje możliwość dowolnego podziału rat na część kapitałową i odsetkową tak, aby odpowiadały one potrzebom przedsiębiorcy, korzystającego z przedmiotu umowy.
Rata odsetkowa z podatkowego punktu widzenia, jest kosztem uzyskania przychodu dla leasingobiorcy. W odróżnieniu od leasingu operacyjnego, nie występuje minimalny okres umowy, czyli okres dziesięcioletni. Główne cechy umowy leasingu finansowego są następujące:
· Umowa pomiędzy stronami jest zawierana na czas określony, a obowiązujące przepisy nie zawierają postanowień w kwestii minimalnego okresu leasingu,
· W odróżnieniu od leasingu operacyjnego, nieruchomość jest zaliczana do składników majątkowych leasingobiorcy, dzięki czemu może ją amortyzować,
· Kosztem uzyskania przychodów korzystającego są: odsetki od rat leasingowych, amortyzacja naniesień (wartości początkowej określonej w umowie sprzedaży), koszty eksploatacji,
· 22% podatek VAT jest naliczany i płatny z góry po podpisaniu umowy leasingu, określony od sumy wszystkich rat wynagrodzenia; podlega on rozliczeniu przez korzystającego na zasadach ogólnych.
Leasing zwrotny może mieć zastosowanie zarówno w przypadku leasingu operacyjnego, jak i leasingu finansowego. Polega na tym, że leasingobiorca dokonuje najpierw sprzedaży posiadanej nieruchomości leasingodawcy, po czym staje się jej użytkownikiem, opłacając raty w ustalonych wysokościach i w okresie wynikającym z umowy. Umowa taka ma na celu przede wszystkim uzyskanie gotówki niezbędnej przedsiębiorcy na cele związane z działalnością. Co warte uwagi, zbywca nieruchomości jest nadal jej posiadaczem.
Leasing nieruchomości ma swoje zalety i wady. Przede wszystkim pozwala na pozyskanie nieruchomości przy minimalnym udziale własnym. Umożliwia zaliczenie rat do kosztów uzyskania przychodów i skrócenie okresu amortyzacji. Pozwala na sfinansowanie innych inwestycji poprzez uwolnienie własnych środków, „zamrożonych” we własnych nieruchomościach i optymalizację kosztów. Może być bardziej atrakcyjną formą finansowania nieruchomości niż kredyt bankowy.
Wadą jest zagrożenie upadłością firmy leasingowej, ponieważ według prawa upadłościowego przedmioty przekazane w użytkowanie na podstawie umów leasingu nie wchodzą do masy upadłościowej a prawo do wykupu zostaje zachowane. Wadą jest też długi okres finansowania, koszty wstępne.
Rynek leasingu nieruchomości w Polsce wydaje się być na początku drogi, ale jego perspektywy są pomyślne. Firmy leasingowe są coraz bardziej elastyczne, proponują coraz to korzystniejsze rozwiązania dla klientów. Może już niebawem pośrednicy za pośrednictwem leasingu nieruchomości będą mogli finansować swoje biura…
Sławomir Dąblewski
Źródło:
