Czy można wziąć kredyt hipoteczny, nie mając żadnych oszczędności?

Do niedawna dla wielu osób marzących o własnych czterech ścianach wkład własny stanowił barierę nie do przeskoczenia. Mało kto posiadał bowiem oszczędności w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych, które mógłby przeznaczyć na pokrycie części kosztów związanych z budową lub zakupem nieruchomości. I chociaż w maju zeszłego roku problem braku wkładu został skutecznie rozwiązany, to wcale nie oznacza to, że obecnie do kredytu można podejść, nie posiadając zupełnie żadnych oszczędności. Dzieje się tak, ponieważ przy kredytach mieszkaniowych istnieje jeszcze szereg innych opłat, które trzeba ponieść przed uruchomieniem kredytu i które nie zawsze można skredytować. O czym dokładnie mówię? Już spieszę z wyjaśnieniami!

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – o co tutaj chodzi?

Planujesz zakup mieszkania lub budowę domu na kredyt już od dłuższego czasu? Jeśli tak, to na pewno pamiętasz czasy przed pandemią koronawirusa oraz na samym jej początku, kiedy to kredyty były bardzo tanie, a zaraz potem nastąpiło załamanie rynku – banki zaostrzyły wymagania zdolnościowe, stopy procentowe zaczęły drastycznie wzrastać, a lockdown skutecznie ograniczył dostęp do placówek banków i biur pośredników.

Skutki kryzysu odczuła cała branża – deweloperzy, pośrednicy, bankowcy, doradcy, firmy budowlane i wykończeniowe. Wiele osób musiało pogrzebać długo pielęgnowane marzenia o własnych czterech ścianach. Niejedna firma upadła. Niektórzy podjęli decyzję o czasowym zawieszeniu działalności. Pozostało tylko czekać na lepsze czasy…

Pod koniec maja 2022 roku rząd uruchomił Program Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który miał być lekarstwem na pandemiczne problemy rynku nieruchomości. Niestety okazało się, że nie przyjął on się zbyt dobrze, ponieważ chociaż chętnych na kredyt nie brakowało, to mało kto mógł sobie na niego pozwolić z uwagi na wysokie stopy procentowe. Te implikowały nie tylko wysokie koszty obsługi kredytu, ale również niską zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców.

Program Mieszkanie bez wkładu własnego daje możliwość objęcie gwarancją części kredytu hipotecznego, a co za tym idzie – możliwość zrezygnowania z wnoszenia wkładu własnego. Wysokość części kredytu objętej gwarancją wraz z planowanym do wniesienia wkładem własnym nie może być wyższa niż 200 tysięcy złotych i nie może przekroczyć 20% całkowitej kwoty wydatków przy kredycie ze stopą zmienną oraz 30% wydatków przy kredycie ze stopą stalową.

Warto mieć na uwadze, że gwarancja jest płatna. Prowizja z udzielenie gwarancji wynosi 1% od kwoty udzielonej gwarancji. Przy maksymalnej kwocie wynoszącej 200 tysięcy złotych, prowizja będzie więc wynosić 2 tysiące złotych. Prowizję należy zapłacić jednorazowo z góry, przed uruchomieniem kredytu.

Bezpieczny kredyt 2% bez wkładu własnego – to oczywiście możliwe, ale…

Kolejnym programem, który miał pobudzić rynek nieruchomości po przebytej pandemii, był Program Pierwsze Mieszkanie. Ruszył on na początku lipca bieżącego roku. Tym razem zainteresowanie ze strony klientów było tak duże, że przerosło nawet najśmielsze oczekiwania zarówno rządzących, jak również banków.

Przypomnijmy, że Bezpieczny kredyt 2% ma na celu nieść pomoc w zakupie pierwszej nieruchomości osobom, które nie ukończyły 45. roku życia poprzez zastosowanie dopłat do rat. Pomoc rządowa będzie udzielana kredytobiorcom przez pierwsze 10 lat kredytowania, kiedy to będą oni mieli pewność, że ich rata będzie opierała się na stopie referencyjnej równej 2% (dopłata będzie stanowiła różnicę pomiędzy stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%).

Nie ma żadnych przeciwwskazań, aby skorzystać łącznie z Bezpiecznego kredytu 2% oraz Programu Mieszkanie bez wkładu własnego. Należy jednak spełniać warunki obydwu programów. Dodatkowo warto pamiętać, że nie wszystkie banki oferujące kredyt z dopłatą do rat podpisały umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

Najważniejszą kwestią w kontekście poruszanego tematu jest jednak fakt, że przy Bezpiecznym kredycie 2% nie ma możliwości kredytowania opłat okołokredytowych, które należy zapłacić przed uruchomieniem kredytu. Mowa tutaj o: prowizjach, ubezpieczeniach, czy opłacie za wykonanie operatu szacunkowego.

Niestety wkład własny to nie wszystko…

Moi Klienci często błędnie myślą, że wkład własny to jedyne obciążenie finansowe, z jakim będą musieli się zmierzyć podczas starań o kredyt hipoteczny. Niestety tak nie jest. Występuje szereg opłat okołokredytowych, jakie należy ponieść jeszcze przed uruchomieniem zobowiązania. Część z nich można skredytować, ale jedynie w sytuacji, kiedy wnioskuje się o standardowy kredyt hipoteczny. Jak już zostało wcześniej wspomniane, nie ma możliwości, aby kredytować opłaty okołokredytowe przy korzystaniu z Bezpiecznego kredytu 2%.

Z jakimi opłatami dodatkowymi może spotkać się osoba starająca się o kredyt hipoteczny?

1. Opłata za wykonanie operatu szacunkowego – wycena nieruchomości to jeden z obowiązkowych dokumentów, jakie należy przedstawić w banku, starając się o kredyt hipoteczny. Część banków wykonuje operaty szacunkowe wewnętrzne. Część wymaga operatów zewnętrznych, a więc kupionych “na rynku”. Niezależnie od wybranej opcji, koszt wykonania wyceny mieści się w granicach od kilkuset do nawet tysiąca złotych. Tej opłaty nigdy się nie kredytuje.

2. Prowizja dla banku – część ofert kredytów hipotecznych zostało obciążonych prowizją z tytułu udzielenia kredytu. Opłatę należy zapłacić jednorazowo, przed uruchomieniem środków. Czasami możliwe jest jej skredytowanie. Wysokość prowizji potrafi sięgnąć nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, ale najczęściej jest to kilka, czasem kilkanaście tysięcy.

3. Prowizja dla BGK – jeśli klient zdecyduje się na skorzystanie z gwarancji BGK pozwalającej na zrezygnowanie z wnoszenia wkładu własnego, to będzie zobowiązany zapłacić prowizję w wysokości 1% od kwoty gwarantowanej. To opłata jednorazowa.

4. Ubezpieczenie nieruchomości – każda nieruchomość zabezpieczona hipoteką musi zostać ubezpieczona co najmniej od ognia i innych zdarzeń losowych. Składka roczna wynosi zazwyczaj kilkaset złotych. Może być zapłacona jednorazowo lub być doliczana do każdej raty. Istnieje również możliwość wykupienia tego ubezpieczenia poza bankiem.

5. Ubezpieczenie od utraty pracy – niektóre banki wymagają, aby klient wnioskujący o kredyt na konkretnej ofercie dokupił ubezpieczenie chroniące od utraty pracy z winy niezależnej od pracownika. Składka za takie ubezpieczenie płacona jest z góry za kilka lat i wynosi kilka tysięcy złotych. Nie zawsze istnieje możliwość jej skredytowania.

6. Ubezpieczenie na życie – wymóg posiadania ubezpieczenia na życie jest częstą praktyką banków, szczególnie w przypadku kredytobiorców będących singlami lub osobami w starszym wieku. Ubezpieczenie takie może być również wymagane w sytuacji, kiedy o kredyt wnioskują dwie osoby, gdzie jedna posiada wynagrodzenie zdecydowanie wyższe od drugiej. Takie ubezpieczenie płacone jest najczęściej za 5 lat z góry, a składka jest jednorazowa. Tutaj również nie zawsze istnieje możliwość skredytowania takiego ubezpieczenia.

7. Taksa notarialna – kiedy dojdzie już do podpisania umowy kredytowej, nadchodzi czas na podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości. Ta zawsze musi przyjąć formę aktu notarialnego. Wysokość wynagrodzenia notariusza oscyluje w granicach kilku tysięcy złotych.

8. Prowizja dla pośrednika nieruchomości – jeśli kupujący nieruchomość zdecydował się na współpracę z pośrednikiem nieruchomości, to najprawdopodobniej będzie zobowiązany zapłacić mu wynagrodzenie. Jego wysokość ustalana jest indywidualnie, najczęściej jako procent od wartości transakcji. To kolejne kilka tysięcy złotych. Tych kosztów też nie praktykuje się kredytować.

Jak widzisz, środki na sam wkład własny nie będą wystarczające przy staraniu się o kredyt hipoteczny. Oprócz tego będziesz potrzebował co najmniej około 10 tysięcy złotych, żeby opłacić wszelkie koszty okołokredytowe. Zatem na pytanie postawione w tytule, należy odpowiedzieć, że nie – nie ma możliwości, aby wziąć kredyt hipoteczny, nie posiadając żadnych oszczędności.