Pierwsza fala kryzysu finansowego zastała polski rynek nieruchomości w fazie gwałtownego wzrostu. Banki chętnie udzielały kredytów, a ostra konkurencja spowodowała, że marże sięgnęły rekordowo niskich poziomów. Nagłe zawirowania na międzynarodowych rynkach zupełnie zmieniły nastawienie kredytodawców. Po 2008 roku banki znacznie dokładniej zaczęły przyglądać się potencjalnym kredytobiorcom, a ceny kredytów poszły w górę. Osoby, które zaciągały kredyty w latach 2009-2010 mogły jeszcze wybierać pomiędzy różnymi walutami, chociaż o zobowiązanie w euro czy franku było już znacznie trudniej niż przed kryzysem. Ci, którzy wybrali złote musieli liczyć się z marżami sięgającymi nawet 2 procent. Dziś taka cena może wydawać się wygórowana. Czy należy zatem negocjować z bankiem jej obniżenie?
Dopłata lub waluta? Zapomnij o negocjacjach
Jak w każdych negocjacjach, również w tym przypadku warto mieć argumenty, które mogłyby skłonić drugą stronę do przyjęcia naszych warunków. Najlepszą bronią będzie groźba odejścia do konkurencji, czyli wykorzystanie kredytu refinansowego. Niestety nie wszyscy kredytobiorcy będą mogli po taki ostateczny argument sięgnąć. Siły przetargowej pozbawieni są klienci, którzy skorzystali z rządowego programu „Rodzina na Swoim”. W ich przypadku zmiana banku nie jest możliwa do momentu zakończenia dopłat, czyli przez pierwsze 8 lat, chyba że godzimy się na to, że dopłaty przepadną. Bank, który udzielił kredytu zdaje sobie sprawę, że refinansowanie w tym okresie nie wchodzi w grę i raczej nie przychyli się do prośby o obniżkę marży.
Zobacz też: Porównywarka kredytów konsolidacyjnych
Kredytobiorcy spłacający kredyt we frankach szwajcarskich również nie mają możliwości refinansowania zobowiązania. Dziś na rynku nie znajdą banku, który będzie gotów przyjąć ich wraz z niespłaconym długiem, a przewalutowanie kredytu na złote zupełnie się nie opłaca. Kurs szwajcarskiej waluty wzrósł w ciągu ostatnich lat na tyle, że często obecny dług znacznie przekraczać będzie pierwotną kwotę zobowiązania, i to mimo tego, że przez kilka lat sumiennie spłacano raty.
Kiedy walka się może opłacić?
Starania o obniżenie marży mogą opłacić się osobom, które spłacają kredyt w złotych. Pierwszym argumentem, który można wypróbować jest deklaracja skorzystania z dodatkowych usług, np. karty kredytowej lub programu oszczędnościowego. Jeśli bank pozostanie niewzruszony, a dzieje się tak niestety w większości przypadków, pozostaje refinansowanie zobowiązania. Ile można zyskać na takiej operacji? Spójrzmy na uproszczony przykład:
- Pierwotna kwota kredytu: 350.000 zł;
- Obecna marża: 2%;
- WIBOR 3M: 5,09%;
- Kredyt na 30 lat, spłacono 36 rat równych;
- Kapitał pozostały do spłaty: 338.731,05 zł;
- Rata równa: 2.349,75 zł
Załóżmy, że kredytobiorcy uda się uzyskać marżę na poziomie 1,15%, ale ponieważ od zaciągnięcia kredytu minęły tylko 3 lata, to konieczne będzie opłacenie prowizji za wcześniejszą spłatę (załóżmy 1,5% pozostałego do spłaty długu). Bank refinansujący kredyt spłaca za nas kredyt oraz, dodatkowo, prowizję za wcześniejszą spłatę. Do spłaty pozostanie nieco ponad 343 tysiące złotych. Rata po refinansowaniu wyniesie 2.197,13 zł, czyli o ponad 150 złotych mniej.
Uwaga na dodatkowe koszty
Opłacalność refinansowania zależna jest nie tylko od różnicy w marży, ale także od dodatkowych kosztów, które będziemy musieli ponieść. Należy liczyć się z koniecznością ponownej wyceny nieruchomości oraz kosztami wpisów do ksiąg wieczystych. W sumie to kilkaset złotych, które po kilku miesiącach odzyskamy dzięki niższej racie. Gorzej, jeśli dodatkowo konieczne będzie opłacenie prowizji. Jeśli wyniesie ona np. 3% kwoty kredytu, to w naszym przykładzie sięgnie ona niebagatelnej kwoty ponad 10 tysięcy złotych. Niższa rata zrekompensuje nam wydatki dopiero po ponad 5 latach spłaty.
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym, jeśli zatem nie zamierzamy go spłacić przed terminem, to operacja zmiany kredytodawcy może się opłacić. Zmieniając bank, zagwarantujemy sobie stały poziom marży, niezależnie od wahań w polityce kredytowej poszczególnych instytucji. Zanim jednak podejmiemy decyzję, warto poświęcić chwilę na niezbędne obliczenia, aby nie tracić czasu w imię znikomych oszczędności.
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl
m.kisiel@bankier.pl
Źródło:
