W Polsce wynajem opłaca się tylko przez 15 lat. W Niemczech aż 30

Wynajem w Polsce należy do najdroższych w Europie – tak wynika z szacunków Lion’s Banku. W Niemczech za wartość bieżącą zakupu mieszkania można wynajmować lokal przez 30 lat. U nas – tylko 15 lat, czyli ponad 10 lat krócej niż wynosi europejska średnia.

(fot. iStock / Thinkstock)

Analitycy Lion’s Banku pokusili się o ciekawą analizę odnośnie do relacji pomiędzy kosztem wynajmowania mieszkań, a ceną ich zakupu w poszczególnych państwach. Taka metoda ma swoje uzasadnienie ze względu na różnice w zarobkach w różnych krajach UE. W Paryżu cena najmu oczywiście jest większa niż w Warszawie. Jednak wyższe płace Francuzów sprawiają, że koszty te stanowią dla nich mniejsze obciążenie w budżecie domowym niż dla przeciętnego Polaka, który wynajmuje mieszkanie w stolicy swojego kraju.

Średnia UE wynosi 26 lat

Metoda jest piękna w swojej prostocie, bo literalnie obrazuje, jak wiele lat potrzeba na to, by suma zapłaconych czynszów zrównała się z wartością wynajmowanej nieruchomości. Oczywiście ma ona też swoje mankamenty, bo nie uwzględnia zmiany wartości w czasie zarówno nieruchomości jak i czynszów. Ponadto w szacunkach najprawdopodobniej nie uwzględniono kosztów zakupu nieruchomości, posiłkując się kredytem hipotecznym.


- Jeśli zakup 120 metrowego mieszkania w centrum Warszawy kosztuje 297,84 tys. euro, a za najem takiego lokum trzeba zapłacić 1,666 tys. euro, to cena zakupu odpowiada 178,8 miesięcznym czynszom (14,9 lat). Nie biorę tu pod uwagę faktu, że mieszkania są kupowane przeważnie na kredyt, oprocentowanie kredytów jest zmienne, ani tego że czynsze i ceny nieruchomości rosną z czasem. Chodzi o bardzo proste porównanie na zasadzie „tu i teraz”. Bardzo często właśnie na podstawie takiej bardzo pobieżnej analizy wiele osób próbuje we własnym zakresie odpowiedzieć na pytanie „kupić czy wynająć” – stwierdza Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku.

Przykładowo analitycy Lion’s banku wyliczyli, że cena zakupu mieszkania w centrum Wiednia wynosi 1,3 mln euro, a jego czynsz najmu wynosi 2,3 tys. euro. Za tę kwotę najem tego lokalu byłby opłacalny przez ponad 40 lat. W Warszawie koszt wynajmu zrównałby się z ceną zakupy już po 14,9 latach; w Niemczech po 30 latach; w Czechach o 23 latach, a we Francji po 34 latach. Średnia UE to wynosi 26 lat.


Tradycyjnie, gorzej niż w Polsce jest w Rumunii, gdzie cena zakupu z wynajmem zrównuje się już po 13 latach. W rankingu mniej korzystnie od nas wypadły też Węgry – tutaj zakup mieszkania (za gotówkę, bo zestawienie nie uwzględnia odsetek i innych kosztów związanych z kredytem hipotecznym) po 13,2 latach, a w Czarnogórze po 13,3 latach.

Polacy wybierają mieszkanie na swoim, ale dlaczego?

Tak wielkie różnice nie wynikają tylko z poziomu wynagrodzeń czy przeszacowania cen nieruchomości. Wielki wpływ na nie ma także podaż mieszkań na wynajem, która w Polsce należy do bardzo niskich. Lion’s Bank podaje, że w Niemczech jeden na trzech obywateli to najemca. W Polsce – odsetek najemców wynosi 4,2%.

Zwiększenie podaży mieszkań "czynszowych" wydawało się jednym z celów BGK, które rok temu zaangażowało się w wart 5 mld zł projekt zakupu całych bloków w większych miastach z przeznaczeniem na wynajem. Projekt ten był wielokrotnie krytykowany za to, że jego celem jest głównie transfer środków publicznych do deweloperów, którzy nie mogą sprzedać mieszkań prywatnym podmiotom.

Użytkownicy na forum Bankier.pl w swoich komentarzach wielokrotnie zwracali uwagę na to, że inaczej buduje się lokale czynszowe, a inaczej te przeznaczone na sprzedaż. Póki co, w Polsce mieszkań czynszowych deweloperzy praktycznie nie budują, chociaż premier Kopacz zapowiedziała, że będzie realizowany państwowy program budowy tego typu lokali. Projektem zajmuje się Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju.

Mieszkania mogą być drogie pod warunkiem, że nas na nie stać

Prawie rok temu napisałem, że mieszkania mogą być drogie, ale tylko pod warunkiem, że ludzi na nie stać. Z raportu Deloitte wynika, że ceny mieszkań w Polsce należą do najniższych w Europie, ale przeciętny Kowalski musi na nie pracować dwa razy dłużej niż Niemiec, który średnio zarabia 4 razy więcej. W Wielkiej Brytanii mieszkania są blisko czterokrotnie droższe niż nad Wisłą, ale Anglik mógłby sobie pozwolić na zakup 70 metrowej nieruchomości po odłożeniu równowartości 8 rocznych pensji, czyli musiałby oszczędzać tylko rok dłużej niż Polak. Naturalnie odkładanie całej miesięcznej pensji przez dekadę to wyzwanie prawie niemożliwe dla większości polskich pracowników – nawet jeśli oboje partnerów pracuje zawodowo.

W naszym kraju kredyt hipoteczny to zobowiązanie na całe życie, ponadto młodzi często kupując pierwszy lokal, myślą o nim jak o tym ostatnim. To równocześnie ma wielki wpływ na naszą mobilność, która m.in. ze względu na ceny nieruchomości, niski poziom płac oraz inne czynniki kulturowe jest u nas stosunkowo niska.

Łukasz Piechowiak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~adamina

Sama kupiłam mieszkanie pod wynajem, w Praska Park w centrum Krakowa, będzie idealne pod wynajem

! Odpowiedz
1 1 ~Adm

Dlaczego wynajem jest lepszą perspektywą od zakupu nieruchomości? Bedąc mobilnym możemy mieszkać wszędzie, gdzie znajdziemy lepszą pracę. Własne możemy oczywiście komuś wynajać, tyle że musimy się liczyć z brakiem możliwości doglądania naszego dorobku, a wiadomo jacy mogą być najemcy.. czynsz na konto i kaucja nie rozwiążą sytuacji.. osobiste dopilnowanie rachunków, stanów liczników i rzucenie okiem jest (choć nie zawsze) wystarczającym zabezpieczeniem. Chociaż jak lokator widzi, że właściciel czynnie "interesuje" się nieruchomoscią to wie, że pewne rzeczy nie przejdą. Liczyć na znajomych czy rodzinę bym sobie odpuścił.. zostaje kwestia rozliczania kaucji, sprzątania, odświeżania i ew. remontów. Nikt tego nie zrobi charytatywnie:)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Adm

Na tzw. zachodzie, gdzie mieszkania wynajmują prawie wszyscy przez długi okres, czynsz za wynajem "zawsze" będzie niższy niż chociażby w takiej Warszawie. W Polsce jest dośc duża rotacja najemców, co jest spowodowane poszukiwaniem coraz to tańszego lokum. Mała podaż mieszkań winduje ceny. W artykule jest wyszczególniona ilość mieszkań na wynajem w stosunku do ilości takich miszkań na zachodzie Europy.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Adm

Zapomniałem dodać, że niestabilna sytuacja na rynku pracy, umowy śmieciowe determinują chęci zmian lokalizacji miejsca zamieszkania.

! Odpowiedz
4 3 ~mariuszstach

"W Polsce wynajem opłaca się tylko przez 15 lat. W Niemczech aż 30". Czyli gdzie jest lepiej, w Polsce czy w Niemczech? To po pierwsze, po drugie lepiej dla kogo: wynajmujacego czy lokatora? Tytul artykulu sugeruje ze w Polsce nie oplaca sie inwestowac w nieruchomosci pod wynajem, lepiej np. w Niemczech co jest bzdura: ). Z raportu wynika, ze niemieckiemu inwestorowi nieruchomosc zwroci sie w 30 lat, polskiemu w 15:). Czyli oplaca sie czy sie nie oplaca? I komu:)?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 0 ~caesar

Po pierwsze autor nie uwzględnia ceny kredytu i formy zabezpieczenia w Niemczech i Polsce. W POlsce kredyt jest po pierwsze droższy nominalno-procentowo, po drugie jest na zmienną stopę procentową (czyli ryzyko zmian WIBOR ponosi klient) , po trzecie wreszcie w Polsce mieszkanie (hipoteka) stanowią tylko pierwszą ratę zabezpieczenia. Do "normalnych" należy sytuacja że ktoś wkłada 10% wkładu własnego, spłaca kredyt przez 10 lat , traci zdolność kredytową , bank sprzedaje mieszkanie a spłacający ma do spłaty ...całe mieszkanie. Tego ryzyka nie ponosi wynajmujący i dlatego płaci drożej niż Niemiec, do tego dochodzi uciążliwa procedura usuwania nie chcianego lokatora i mamy komplet.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~zed

Tak samo jest w Niemczech, pomyliło ci sie z USA

! Odpowiedz
3 4 ~PAndy

Artykuł bardzo dobrzy. Nie zgodzę się tylko z oceną przyczyn braku mobilnosci. Mam mieszkania w 2ch miastach w Polsce (oba kupiłem dla siebie) a wynajmuję i mieszkam aktualnie jeszcze w innym miejscu, bo wyjechałem znowu za pracą. Mieszkania tak na prawdę nie przeszkadzają w mobilności. Nie rozumiem dlaczego człowiek który nie ma nic, miałby być mobilny bardziej niż ktoś, kto ma mieszkanie i je wynajmuje (i ewentualnie wychodzi na czysto).
Z moich osberwacji, mobilności wynika przede wszystkim z 2ch czynników:
- nastawienia (nasi rodzice się nie ruszali to ja też nie)
- wciąż niskich płac (gdybym się ruszył i bez problemów mógł wynająć/kupić mieszkanie w innym miejscu, to nie było by problemu - a tak, w drugim miejscu nie zyskam tak dużo, bo różnica w zarobkach zje mi właśnie wyższy czynsz)

Obie powyższe przeszkody są do przeskoczenia, przy odrobinie determinacji.

Równocześnie nie uważam, żeby wynajmowanie przez całe życie to był zły pomysł. Ale to już inna bajka.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 8 ~Mateusz

Z całym szacunkiem dla autora analizy z Lion's Bank, ale taką analizę może przeprowadzić gimnazjalista, który posiadł zdolność dzielenia, mnożenia i obsługi komputera na poziomie, który pozwoli znaleźć mu średnie ceny transakcyjne dla najmu i dla przeniesienia własności nieruchomości.
Autor artykuły również popisuje na przykład się zdaniem: "Ponadto w szacunkach najprawdopodobniej nie uwzględniono kosztów zakupu nieruchomości, posiłkując się kredytem hipotecznym." Niby poprawnie i słuszna uwaga, ale jak można zwrócić uwagę na pominięcie w analizie banku kosztu kapitału obcego, a nie zwrócić uwagi na pominięcie kosztów kapitału własnego? No i to "prawdopodobne" Czyżby autor artykułu nie widział tej analizy? PRAWDOPODOBNIE nie widział, jeśli nie jest pewny co zawiera. Zatem po co pisał artykuł?
Nigdy nie wypowiadałem się na forum, ale czytałem Bankier.pl niemal codziennie. Użyłem czasu przeszłego, gdyż ostatnio poziom artykułów i tytuły są jak z tabloidu.
Zapewne nadzieja, że mój komentarz zainteresuje redakcję jest złudna, ale mimo wszystko proszę Państwa o przywrócenia dawnego poziomu, który reprezentowaliście.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 7 ~kdkdkdkd

co za bzdury.... przy obecnych cenach najmu i cenach mieszkań czas amortyzacji samego mieszkania to min 20 lat. jak doliczymy do tego koszty kredytu dojdzie kolejne 5-7 lat. Jak doliczymy koszty wyposażenia i min. 4 remontów w tym czasie to nam wyjdzie ok. 30 lat, do tego czynsze, podatki od nieruchomości, podatek od najmu, itp. . Skąd te wyliczenia pismaczku to nie wiem bo ja wynajmuje parę nieruchomości i po 15 latach mi się nie spłacają wcale....

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl