REKLAMA

Portfel nie dla każdego: Jak inwestują menedżerowie

2007-02-01 06:02
publikacja
2007-02-01 06:02
Portfele inwestycyjne. Pięciu menedżerów zgodziło się ujawnić tajniki swoich inwestycji, poczynionych we współpracy z doradcami finansowymi.

Nigdy inwestowanie własnych pieniędzy nie należało do łatwych zadań, ale w 2007 r. będzie zapewne jeszcze trudniejsze. Wprawdzie prognozy dla Polski na rok 2007 są korzystne (Komisja Europejska szacuje wzrost PKB w naszym kraju na 4,7 proc., a ekonomiści z OECD – nawet na 5,1 proc.), lecz dla inwestorów niczym memento powinna brzmieć stara prawda, że nic nie trwa wiecznie, także hossa. W dodatku Polska to tylko maleńki rynek, poddający się tendencjom ogólnoświatowym. A globalna gospodarka może w 2007 r. przeżyć ciężkie chwile – zwłaszcza rynki wschodzące.

– Fundamenty gospodarcze są dobre, nawet bardzo dobre – podkreśla Tomasz Bartmiński, dyrektor Departamentu Inwestycji DWS Polska TFI, i od razu dodaje, że rynek zdyskontował już jednak wiele pozytywnych tendencji. Dlatego, jego zdaniem, przy obecnym poziomie kursów prawdopodobieństwo korekty znacząco się zwiększa. Co więcej, można się spodziewać spowolnienia koniunktury w Stanach Zjednoczonych. Będzie to jednoznaczny, silny sygnał hamujący trendy wzrostowe.

Tomasz Bartmiński uspokaja inwestorów długoterminowych, którzy – według niego – w ogóle nie powinni się przejmować ewentualną korektą na rynku akcji. Jednocześnie nie pozostawia złudzeń inwestorom krótkoterminowym, którzy podczas głębokiej korekty na giełdzie, rzędu 10 – 20 proc., zaczną szukać alternatywy: trudno im będzie znaleźć równie rentowne sposoby lokowania środków. Rynek pieniężny nie należy do szczególnie zyskownych i jako taki nadaje się jedynie na przeczekanie.

Z kolei rynek obligacji zdyskontował już jedną podwyżkę stóp procentowych, ale możliwa jest jeszcze jedna, dlatego w pierwszej połowie roku można się spodziewać delikatnej korekty. Oznacza to, mimo wszystko, realną rentowność inwestycji w obligacje na poziomie 5 – 6 proc. rocznie.

W tej sytuacji inwestorom krótkoterminowym pozostaje zwiększenie udziału bezpiecznych aktywów w portfelu, poczekanie na korektę i odkupienie akcji. A konkretnie?

– Pozostawienie mniej więcej jednej trzeciej portfela w gotówce i uzupełnianie go częścią akcyjną w okresie spadków – wyjaśnia Roland Paszkiewicz, dyrektor ds. Analiz CDM Pekao SA, zastrzegając jednocześnie: – Oczywiście mówimy o korekcie, a nie o zmianie trendu wzrostowego.
Bardziej prawdopodobny bowiem jest według niego scenariusz, który przewiduje w 2007 r. jedynie korektę na rynku akcji, a nie odwrócenie długotrwałego trendu wzrostowego.

Roland Paszkiewicz doprecyzowuje, że całą operację należy przeprowadzić nie przy spadkach rzędu 5 – 10 proc., ale 15 – 20 procent. Na poparcie tej opinii przywołuje korektę z maja i czerwca 2006 r., kiedy spadki cen na giełdzie uległy wyhamowaniu nie przy tym pierwszym poziomie (wbrew przewidywaniom wielu inwestorów), ale dopiero wtedy, gdy sięgnęły właśnie 25 procent.

W nadchodzącym roku najlepiej więc zachować szczególną ostrożność. A co jej sprzyja? Skorzystanie z usług doradcy z wyspecjalizowanej firmy lub banku. W przeciwieństwie do zapracowanego menedżera, on ma czas na śledzenie wydarzeń na rynkach finansowych – ponieważ jego zadaniem jest trzymanie ręki na pulsie, informowanie klientów o zmianach i sugerowanie rozwiązań. Ostateczną decyzję podejmują jednak sami inwestorzy. Dlatego dla własnego spokoju należy poczynania doradcy kontrolować i pamiętać o głównej zasadzie, powtarzanej przez specjalistów: w pojedynczej inwestycji nie powinno się stracić więcej niż 2 proc. całego majątku.

Przemysław Szubański

Ekspert: Najzyskowniejszy czas na rynkach jest już za nami

Wojciech Chlebowski radzi jak zainwestować 25 tys. zł

Michał Kurpiel radzi, jak zainwestować 50 tys. zł

Alfred Adamiec radzi, jak zainwestować 100 tys. zł

Marcin Jóźko radzi, jak zainwestować 500 tys. zł

Jacek Dekarz radzi, jak zainwestować ponad 1 mln zł

Źródło:
Tematy
Wyjątkowa wyprzedaż Ford Pro. Poznaj najlepsze rozwiązania dla Twojego biznesu.

Komentarze (7)

dodaj komentarz
~Maciek
Informuję że jeśli Bankier.pl nie zrobi porządku z tym spamerem i nie wytnie wszystkich jego postów na temat działek pod Wrocławiem które chce opchnąć jakimś frajerom, to przestanę odwiedzać ten portal.

MAM DOSYĆ !!!!
judo2
Jak się nie chcesz uczyc frajerze to spadaj z portalu -mała strata
~Play_the_game
do tego co straszy ze przestanie odwiedzac ten Portal -- brzmisz jak 5-letnie dziecko. Wielka strata - nie odwiedzaj....
~GAS
90% "profesjonalnych zarządzających" osiąga wyniki gorsze niż rynek, z pozostałych 10% tylko co dziesiąty osiąga ponadprzeciętne wyniki w sposób ciągły. W związku z czym o wiele bezpieczniej i taniej jest zainwestować samemu. Artykuł jest zwykłą reklamą usług zarządczych.
~irgendwo
Wszyscy porównują wyniki zarządzających do indeksów. Problem polega na tym, że Zarządzający ponoszą koszty transakcji, których nie uwzględniają indeksy ...
radekz
bardzo dobre i ciekawe opracowanie
~Inwestor
Inwestycja - DZISIĘCIOLATEK

PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:

Pod Wrocławiem ceny działek budowlanych Grudzień 2006r. 140÷180 zł/m2.

Przeprowadźcie analizę opłacalności inwestycji, a stwierdzicie, że mieszkania 7000-8500zł/m2 nie opłaca się kupować. Kup GRUNT i buduj się samemu, (łącznie z kosztami dojazdów dla
Inwestycja - DZISIĘCIOLATEK

PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:

Pod Wrocławiem ceny działek budowlanych Grudzień 2006r. 140÷180 zł/m2.

Przeprowadźcie analizę opłacalności inwestycji, a stwierdzicie, że mieszkania 7000-8500zł/m2 nie opłaca się kupować. Kup GRUNT i buduj się samemu, (łącznie z kosztami dojazdów dla dwóch samochodów osobowych i amortyzacji jednego wychodzi taniej)!!!

Nie wspomnę o cenie GOTOWEGO DOMU 1600÷2400zł/m2, która jest wielokrotnie niższa od ceny NOWEGO MIESZKANIA z GARAŻEM 8150zł/m2, a przewidywania rynku mówią, że koszt nowych mieszkań wzrośnie w następnym roku do 8800zł/m2 !!!. Bez garażu 8400zł/m2

Przykład:


Porównuję Wrocław:
Parametry są b. regionalne!!!
Nie dotyczy Warszawy, Bielan Wrocławskich

1. zakup MIESZKANIE NOWE WYKOŃCZONE 90m2 z GARAŻEM ( koszt garażu w cenie m2 mieszkania uwzględniono) obecnie:
CM = Cena MIESZKANIA 90m2 = 90m2*8150zł/m2= 733.500zł

Cena MIESZKANIA koniec 2007r., przyjęto 8% wzrost cen:
CM(2007)=CM*1,08=733.500*1,08=792.180zł przyjęto dalej 792.000zł

2.Budowa Dom TRADYCYJNY 120m2 w cenach materiału i robocizny na koniec 2007r. i cenie działki ok. 195-345 zł/m2, odległość od granicy miasta ok.5km:

120m2* ((BUDYNEK (2400÷2800)zł/m2+ DZIAŁKA (1150÷2100)zł/m2)) = ok. 426.000÷588.000zł

Wartość środkowa DT = 507.000 zł

BAZA dla Wrocławia - odległość działki ok.5km od granicy miasta

Koniec 2007r. w dobrych lokalizacjach osiągną ceny 195÷345zł/m2. Wartość środkowa = 270zł/m2
Koszt DZIAŁKI w przeliczeniu na powierzchnię użytkową DOMU = 1150÷2100zł/m2,

tj. (Pow. Działki w m2 * cena działki zł/m2) : (Pow. użytkowa domu) = 1150÷2100zł/m2



3. Budowa Dom GOTOWY 120m2 cena 1600÷2400zł/m2, alternatywa do budownictwa tradycyjnego w cenach na koniec 2007r. i cenie działki ok. 195-345 zł/m2:

120m2* ((BUDYNEK (1600÷2400)zł/m2+ DZIAŁKA (1150÷2100)zł/m2)) = ok. 330.000÷540.000zł

Wartość środkowa DG = 436.500 zł

Co z tego wynika:

Inwestujemy w DOM/oboje rodzice pracują/ zamiast w MIESZKANIE

Koszty dodatkowe DOM ( koszty DOM pomniejszone o koszty operacyjne Mieszkanie):

1.Większy podatek od nieruchomości o 300 zł/rocznie

2.Większy koszt dojazdów /zakup drugiego samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego auta:

250*30*0,70 + 250* 30*0,30= 7500zł/rocznie:

a = 250 dni (dni robocze)
b = 2*15km = 30 km liczba kilometrów dziennie/tam i z powrotem/
UWAŻAĆ!!! Na ten parametr, bo może on NAS finansowo powalić z nóg, dobić
c = 0,70 zł/km koszt (amortyzacja samochodu + paliwo na 1km)
d=0,30zł/km koszt samego paliwa dla pierwszego auta

KAŻDY dodatkowy KILOMETR odległości do miasta kosztuje rocznie niemniej niż :

Kd(1km)=250*1*2*0,70 + 250* 1*2*0,30=500zł/km!!! - rocznie

3. Analizy rynkowe wykazały, że dojazdy do miast do ok. 7÷10km, czyli ok. 2*10min dziennie dodatkowo, nie wywołują - alternatywnych kosztów naszego czasu. Nie przeliczamy jego wartości. Wręcz przeciwnie często są to momenty, w których możemy coś spokojnie przemyśleć, zapalić papierosa, posłuchać muzyki, tak naprawdę wyluzować się, przed stresem w pracy, bądź bujnym życiem rodzinnym.

4. Większy fundusz remontowy o 2000zł/rocznie(utrzymanie domu w stanie niepogorszonym kosztuje)
5. Koszty ogrzewania: takie same lub niższe
Jeżeli:
- więźby dachowe wysokość 240mm-300mm są wypełnione wełną mineralną 200-240mm,
- płyta fundamentowo; stropy są odpowiednio zaizolowane, materiał izolacyjny sypki wpompowany pneumatycznie w stropy, to koszt roczny ogrzewania budynku o pow. 120m2 jest porównywalny z kosztem ogrzanie mieszkania 90m2, z tą różnicą, że w lecie w takim domku mamy przyjemny chłód.


Nie mamy kosztów administracyjnych, zarządzania tak jak dla mieszkania, ale musimy sami się o wszystko martwić. Wpływ jego pominięto

Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 7500+ 2000 = 9800zł/rocznie.

Przyjęto dalej Kd = 10000zł/rocznie

WARTOŚĆ BIEŻĄCA kosztów dodatkowych Wb(Kd) szeregu płatności 10000zł/rocznie, dla przyjętego kosztu kapitału 7%(stopa dyskontowa 1,05 po uwzględnieniu 2% wzrostu rocznego parametru Kd) wynosi: Wb= 20*10000zł = 200.000zł( dla odległości od miasta max.6km).


WARTOŚĆ BIEŻĄCA każdy dodatkowy KILOMETR
WbK(1km)= 20*500zł/km=10.000zł/km

I. Dom Tradycyjny 120m2 z kosztem działki, max.5km od granicy miasta łącznie jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z GARAŻEM. o:

CM - DT =792.000 - 507.000 = 285.000zł

Po korekcie wartością Wb, Dom TRADYCYJNY jest tańszy o 85.000zł !!! od MIESZKANIA90m2.

CM - DT - Wb = 85.000zł

I to są NASZE oszczędności = 85.000, Dom TRADYCYJNY z działką gruntu
+ samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!


II. Dom GOTOWY 120m2 z kosztem działki łącznie, max.5km od granicy miasta jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z GARAŻEM o:

CM - DG =792.000 - 436.500 = 355.500zł

Po korekcie wartością Wb, Dom GOTOWY jest tańszy o 155.500zł !!! od MIESZKANIA90m2.
CM - DG - Wb = 155.500zł

I to są NASZE oszczędności = 155.500zł , Dom GOTOWY z działką gruntu
+ samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

PRZYKŁAD: odległość od granicy miasta 10km= 5km(baza) + 5km(dodatkowo), DOM w Technologii Tradycyjnej

Wtedy, Wb(Kd)=200.000 + 5*10.000=250.000zł Inwestycja jest nadal opłacalna

Ponieważ: CM-DT-Wb(Kd)>0
792.000 - 507.000 - 250.000=35.000zł to zakup działki w cenie 195÷345zł/m2 i wybudowanie domu jest opłacalne, ale leży już praktycznie na granicy opłacalności. Proponuję nie przekraczać odległości 10km od granicy miasta, a te 35.000zł ok.11,2%(średniej wartości kosztu budowy domu tradycyjnego w wysokości 120m2*2600zł/m2=312.000zł), potraktować jako margines bezpieczeństwa. Lokalizacje ze szkołą podstawową i przychodnią rozważyć indywidualnie, rynek preferuje takie lokalizacje.


Okres realizacji budowy DOMU GOTOWEGO 3÷6 Miesięcy


Wniosek. Nastąpi eksplozja pozwoleń na budowę domów mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej, bliźniaczej i szeregowej. Dojdzie do arbitrażu cenowego KOSZTY DZIAŁEK bliskich dużym miastom będą rosły bardzo szybko do momentu uzyskania równowagi dynamicznej alternatyw. Jeżeli ceny nowych Mieszkań we Wrocławiu w 2007r. wzrosną o 8% w stosunku 2006r. (w kalkulacji przyjęto 8%), to ceny podwrocławskich GRUNTÓW będą wynosić ok. 195÷345zł/m2.

Inwestorzy nie powinni przekraczać odległości max. 7-10km od granicy miasta Wrocławia!!!(Dla zachodniej strony Wrocławia max.7km, wyjątek strona południowa max. 12km).
ODLEGŁOŚCI POWYŻEJ 7-10km, powodują nie tylko wzrost kosztów dojazdów rocznie Kd(1km)=500zł/km, wartość bieżąca: KbK(1km) = 10.000zł/km, ale wywołują również ALTERNATYWNE KOSZTY NASZEGO i NASZYCH BLISKICH(DZIECI) CZASU!!!. Jest to b. indywidualny parametr. Obciąża on w pełni dodatkowo wartość zakupywanego GRUNTU!!!. RYNEK wycenia je znacznie niżej, niż działki bliskie miastu, bo leżą poza strefą BEZPOŚREDNIEGO WPŁYWU MIASTA WROCŁAW. Jeżeli jest inaczej to znajdują się w strefie wpływu innego miasta, czynników lub tej części inwestorów, którzy nie potrzebują dojeżdżać codziennie do Wrocławia, ale to nas nie interesuje. My jesteśmy tą częścią INWESTORÓW(rynku), którzy muszą codziennie dojeżdżać do Wrocławia, a kalkulacje przeprowadzamy indywidualnie.

Celem uzyskania niższych kosztów zakupu materiałów inwestorzy indywidualni powinni zakupywać je w ramach Sąsiedztwa Inwestycyjnego np. razem z okolicznym-i Inwestorem-i i kupować materiały bezpośrednio u producenta.


Będą to inwestycje roku 2007, 2008.

W późniejszych latach wzrosty cen gruntów znacznie spowolnią. Nic nie rośnie do nieba.

Nastąpi zmiana w budowaniu DOMÓW na technologie mniej kapitałochłonne.

DOM GOTOWY z kosztem DZIAŁKI za 385.000÷475.000zł/2007rok/ okres realizacji inwestycji do 6 miesięcy od daty rozpoczęcia budowy domu.



Dla tych co zamierzają się budować!!!

Jeśli nie ma Planów Zagospodarowania Przestrzennego to występujemy o Warunki Zabudowy, wtedy nawet te działki, które są budowlanymi wymagają takich samych procedur jak działki czysto rolne, nie ponosimy żadnego ryzyka, można wszystkiego dowiedzieć się w Gminie. Czas wydania Warunków Zabudowy to 2-5 miesięcy. Gminy zawsze odpowiadają pozytywnie, gdy działka jest uzbrojona lub sąsiad jest przynajmniej w trakcie budowy. Gmina nie ma podstaw prawnych do negatywnej odpowiedzi( z resztą, po co przecież to my wydajemy pieniądze: teraz i w przyszłości), chyba żeby chciała budować drogę. Niektóre gminy słyszałem podchodzą jeszcze luźniej tzn. do trzeciej działki włącznie, ale to trzeba sprawdzać. Jeśli chodzi o kredyt, to posiłkujemy się do momentu wydania Warunków Zabudowy pożyczką hipoteczną. Jest ona droższa od kredytu hipotecznego o pkt. 2-3%(WIBOR 3M + 3-4%), a następnie po uzyskaniu Warunków Zabudowy na naszej Działce robimy konwersję na tańszy kredyt hipoteczny. Dodatkowe koszt kapitału ok.300zł na 100.000zł (wartości zakupionej działki) do momentu konwersji.

WROCŁAW: Ceny Płytowiska - 5300÷6900zł/m2 na Styczeń 2007

Teraz tylko kupić GRUNT i budować się samemu!!!

ALTERNATYWA: za rok pojawią się domki wybudowane przez DEWELOPERÓW
Cena 4650÷5900zł/m2 (Niższe ceny za zł/m2 dla - Dom Gotowy 120m2 na działce 600-1000m2, łącznie z jej kosztem)

To nie jest AGITACJA, to są fakty

Sentencja tego, co napisałem jest taka:

Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 70m2 z garażem we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM TRADYCYJNY 120m2 na działce w cenie 195÷345zł/m2, odległość ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.


Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 60m2 z garażem we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM GOTOWY 120m2 na działce w cenie 195÷345zł/m2, odległość ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.


Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 7500+ 2000 = 9800zł/rocznie.
Przyjęto Kd = 10000zł/rocznie.

Górna granica Kd opłacalności inwestycji dla podanego przykładu 5km od granicy miasta Wrocław wynosi dla:

DOMU TRADACYJNEGO Kd = ok.14.000zł/m2,
DOMU GOTOWEGO Kd = ok. 17.750zł/m2

Jeżeli faktycznie mieszkania podrożeją o 10%, ja założyłem 8% to wtedy budowa DOMU jest jeszcze bardziej opłacalna.

Jest to analiza opłacalności alternatyw inwestycyjnych z punktu widzenia OSOBÓB FIZYCZNYCH np.: rodzina - państwo Kowalscy dojeżdżający codziennie do Wrocławia (odpowiednia zdolność kredytowa lub, -i zasoby majątkowe, muszą być spełnione).

Oczywiście jest ona skierowana do tej części rynku, na którą ten wariant stać!!!.


Część osób fizycznych skorzysta jeszcze dodatkowo z różnicy kosztów Kapitału tj:
DOPŁATA do odsetek kosztu kredytu hipotecznego przez 8lat

Podstawa prawna: ustawa z dnia 8.09.2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 183, poz. 1354).


WIBOR 3M wynosi obecnie 4.21%.
Stopa referencyjna (po dodaniu 2 punktów procentowych) wyniesie 6,21%.
Dopłaty finansowane z budżetu państwa pokryją oprocentowanie w wysokości 3,1%.

Przy kredycie oprocentowanym wg stawki WIBOR 3M + marża 1 punkt procentowy (tj. obecnie 5,21%) KREDYTOBIRCA PŁACIĆ BĘDIE TYLKO ok. 2,1% ODSETEK!!!(na dzień dzisiejszy)

Cena rynkowa 1 mkw. mieszkania lub domu, kosztu budowy domu nie może przekroczyć wartości odtworzeniowej budynków, określanej co kwartał przez GUS. Przykładowo, aktualny wskaźnik dla Warszawy wynosi 4370,5 zł/m2, Krakowa - 2841,5zł/m2, a WROCŁAWIA - 2669 zł/m2.
Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie sprawdzi się jako wsparcie w kupowaniu mieszkań, ale pomoże sfinansować niejedną budowę domu w Polsce.

Oszczędności dla Inwestor z Wrocławia, Przykład
DOM 120m2:

1.Maksymalna Wartość kredytu na zasadach preferencyjnych na pokrycia kosztów budowy DOMU
(120/140)x70m2x2669zł/m2=169.140zł

2. Oszczędności odsetkowe:
3,1%x169.149=ok. 4964 zł w pierwszym roku,
przez osiem lat 8x4964zł = 39.715zł, ponieważ spłacając kredyt spłacamy również kapitał zależy od wariantu spłaty raty i horyzontu kredytu. Przyjąć można jako przybliżoną np.20.000÷35.000zł oszczędności w okresie 8 lat. I o tyle oprócz moich obliczeń dodatkowo DOM jest tańszy od MIESZKANIA ze względu na sposób finansowania. Dotyczy to osób mogących skorzystać z tego.

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie sprawdzi się jako wsparcie w kupowaniu mieszkań, ale pomoże sfinansować niejedną budowę domu w Polsce.

Źródło: opracowanie własne Inwestor

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki