2009-10-13 08:14 Źródło: Dominika Bojarska
Mocne i słabe punkty wyceny jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego
Rynek kredytów hipotecznych to wyzwanie dla banków ze względu na ryzyko, z jakim wiąże się sprzedaż tych produktów. Ryzyko to można podzielić na dwa podstawowe rodzaje. Zgodnie z tradycyjnym podejściem dominuje analiza ryzyka kredytobiorcy, nowoczesne podejście za priorytetowe uznaje ryzyko nieruchomości. W pierwszym przypadku odbywa się scoring klienta lub rating podmiotu gospodarczego, a określenie wartości nieruchomości ma znaczenie uzupełniające. W drugim przypadku wartość nieruchomości ma znaczenie kluczowe dla oznaczenia ryzyka.
Warto podkreślić, że z biegiem czasu instytucje finansowe coraz bardziej doceniają informacje zawarte w operatach szacunkowych, choć robią to z ostrożnością. I nie ma się czemu dziwić. Badanie zdolności kredytowej opiera się na wewnętrznych procedurach banku. Określanie wartości nieruchomości dokonuje się przez niezależnie działające osoby, które bazują nie tylko na podstawie umowy z bankiem, ale przede wszystkim standardów zawodowych.
Rzeczoznawca majątkowy jest jedyną osobą wskazaną przez ustawodawcę do sporządzania operatów szacunkowych. Wartość rynkowa w nich określona ma stanowić podstawę do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. To szacunkowa kwota, jaką można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem, postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej i upłynął czas potrzebny do eksponowania nieruchomości na rynku.
Na podstawie tej wartości banki określają wysokość zabezpieczenia, ustalają wielkość kredytu (LTV), dowiadują się o ryzyku związanym z nieruchomością. Zgodnie z tzw. starymi standardami rzeczoznawca ma za zadanie pokazać w operacie szacunkowym okoliczności, które mogą wpływać na zwiększenie lub zmniejszenie ryzyka kredytodawcy, jednak ocena tego ryzyka i tak należy do kredytodawcy. Okoliczności te, to stan techniczny nieruchomości, przydatność nieruchomości do jej aktualnego użytkowania, tkwiący potencjał w nieruchomości biorąc pod uwagę jej alternatywny sposób użytkowania, aktualny lub spodziewany dochód z nieruchomości lub możliwy do uzyskania w wyniku rozbudowy czy przebudowy nieruchomości. Bezpośrednio operaty szacunkowe są wykorzystywane do oceny ryzyka przy udzielaniu pojedynczego kredytu hipotecznego. Pośrednio mają one wpływ na dużo szerzej pojmowaną działalność banku. Stanowią podstawę do określenia pomniejszenia rezerwy celowej, są też podstawą do obniżenia wartości aktywów ważonych ryzykiem, co ma pozytywny wpływ na współczynnik wypłacalności banku. Sztuką jest określenie, jaka część podanej w operacie wartości może zostać odzyskana w momencie niewypłacalności kredytobiorcy. Uwagę na ten fakt zwracają Międzynarodowe Standardy Wyceny zakładając, że w wyniku egzekucji kredytodawca otrzyma jedynie ułamek wartości rynkowej.
Nawet jeśli banki nie zawsze są zadowolone ze sporządzonych dla nich wycen, to jak do tej pory są ich najlepszym źródłem informacji na temat rynku nieruchomości. Kiedyś wycena była wykorzystywana przez banki jedynie do zagadnień ewidencyjnych, teraz coraz większą wartość mają informacje towarzyszące określaniu wartości a wskazujące na wszelkie ryzyko związane z nieruchomością. Jednak trzeba pamiętać, że dodatkowym ryzykiem jest to związane z samym sporządzaniem wyceny. Błędnie dobrana metodyka wyceny, źle przeprowadzony proces szacowania czy niewłaściwie dobrane dane mogą dać zafałszowany obraz rzeczywistości. Do tego dochodzi ryzyko błędów szacunkowych oraz konflikt interesów. Niezwykle istotną częścią sporządzanego operatu jest przeprowadzona analiza rynku. Istnieje wątpliwość czy każdy rzeczoznawca jest w stanie przeprowadzić właściwą analizę w tym zakresie. Zrobienie analizy dobrej jakości wymaga zebrania dużej ilości danych, co dla młodego rzeczoznawcy działającego w pojedynkę może stanowić ogromne utrudnienie. Warto zaznaczyć, że każdy rzeczoznawca majątkowy wykonujący zawód musi posiadać wykupione OC, to zmniejsza ryzyko banku w stosunku do dokonanej wyceny.
Aby pozbyć się tego rodzaju niepewności banki wprowadzają w swojej polityce nowe zasady. Same określają metodykę, której zastosowania oczekują od rzeczoznawcy, tworzą wewnątrzbankowe listy rzeczoznawców lub zlecają wyceny jedynie doświadczonym i profesjonalnym rzeczoznawcom. Dodatkowo banki organizują szkolenia dla pracowników i tworzą komórki analityczne odpowiedzialne za weryfikację wyceny.
W tym miejscu można zadać sobie pytanie czy osoba nie posiadająca odpowiednich uprawnień może zweryfikować pracę osoby wykwalifikowanej w tym kierunku zakładając, że wycena została wykonana zgodnie z obowiązującym prawem i standardami zawodowymi. Pracownik banku ma do dyspozycji zwykle bazę danych transakcji, rzeczoznawca dodatkowo bada nieruchomość ze względu na stan prawny, techniczny czy potencjał rynku lokalnego. Z drugiej strony trudno oczekiwać od banków, by bezkrytycznie przyjmowały zapisy stosowane w operatach. Osoby pracujące w bankach a posiadające uprawnienia z wyceny nieruchomości mogą mieć wątpliwości co do trafności analiz rynkowych, sposobu wyceny czy przyjętych do porównania nieruchomości. Wtedy po interwencji pracownika banku przyjęta przez zewnętrznego rzeczoznawcę wartość może ulec zmianie.
- Wyceny są niezbędne przy wydawaniu decyzji. To czy wymagany jest operat zależne jest przede wszystkim od kwoty kredytu, rodzaju nieruchomości. Przy mniejszych kwotach kredytów banki często stosują oszacowania, które są wykonywane przez bank (analityków) lub zlecają wykonanie oszacowań firmom zewnętrznym. Moim zdaniem weryfikacja wycen jest niezbędna. Zdarzają się wyceny, które są mało wiarygodne natomiast nie mogę powiedzieć, że jest ich dużo. Są przypadki wycen robionych ewidentnie 'pod kredyt' – mówi Anna Mąkosa, analityk ds. kredytów hipotecznych Lukas Banku.
Bankowcom zależy, by rzeczoznawcy majątkowi w coraz większym stopniu spełniali ich oczekiwania, dlatego zauważa się większe zaangażowanie obu stron we wzajemnej współpracy. Przedstawiciele instytucji finansowych biorą udział w tworzeniu standardów zawodowych. Organizowane są szkolenia, na których bankowcy i rzeczoznawcy wymieniają się doświadczeniami. Zaczynają powstawać ogólnopolskie bazy danych.
Słabą stroną operatów są z pewnością jej koszty ponoszone przez kredytobiorców. Amerykańska praktyka przewiduje tzw. „wyceny masowe”, które stanowią uproszczone wersje opinii o wartości. Jeśli kredytobiorca stara się o otrzymanie niewysokiej kwoty kredytu lub nieruchomość, która ma go zabezpieczać, jest często powtarzającym się typem nieruchomości na rynku, to w takich wypadkach sprawdzają się uproszczone wyceny. Polski ustawodawca milczy na temat operatów w formie uproszczonej.
Kontynuując wątek dotyczący słabości wyceny czasami banki otrzymują ją na własne życzenie. Niektóre z instytucji finansowych narzucają „niezależnym” rzeczoznawcom majątkowym informacje, jakie ci muszą wykorzystywać w swoich operatach. Chodzi o wysokości stóp kapitalizacji, poziom czynszów czy bazy danych transakcyjnych. Dane te (by można było mówić o wartości rynkowej) powinny odzwierciedlać rynek, a nie wizję
banku. Można zaryzykować stwierdzenie, że banki na własne życzenie otrzymują w takich przypadkach zafałszowaną wartość nieruchomości. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny przewidują wykonanie przez rzeczoznawcę dodatkowej usługi w postaci wykonania analizy wrażliwości w zależności od zadanych przez zamawiającego parametrów, jednak ma ona stanowić uzupełnienie do podstawowego opracowania, a nie zastępować ją. Z drugiej strony banki dysponują ogromną ilością informacji, do których rzeczoznawcy trudno jest dotrzeć. Najlepszym rozwiązaniem w takiej sytuacji byłoby udostępnianie informacji przez bank, a nie ich narzucanie.
Określanie wartości nieruchomości to odpowiedzialne zajęcie. Bazuje przede wszystkim na zdobywaniu informacji o rynku, przy czym nie bez znaczenia ma tutaj urok osobisty i pomysłowość rzeczoznawcy. Pod względem określania wartości nieruchomości daleko nam jeszcze do standardów, jakie wypracowały sobie inne kraje europejskie, jak Niemcy. Tam rzeczoznawcy korzystają z gotowych opracowań, które możliwość pomyłki przy wycenie ograniczają do minimum. W Polsce rzeczoznawca może liczyć na te opracowania, które sam sporządzi na podstawie zebranych wcześniej danych.
* w opracowaniu wykorzystano materiały z XVIII Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych
Dominika Bojarska
Warto podkreślić, że z biegiem czasu instytucje finansowe coraz bardziej doceniają informacje zawarte w operatach szacunkowych, choć robią to z ostrożnością. I nie ma się czemu dziwić. Badanie zdolności kredytowej opiera się na wewnętrznych procedurach banku. Określanie wartości nieruchomości dokonuje się przez niezależnie działające osoby, które bazują nie tylko na podstawie umowy z bankiem, ale przede wszystkim standardów zawodowych.
Rzeczoznawca majątkowy jest jedyną osobą wskazaną przez ustawodawcę do sporządzania operatów szacunkowych. Wartość rynkowa w nich określona ma stanowić podstawę do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. To szacunkowa kwota, jaką można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem, postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej i upłynął czas potrzebny do eksponowania nieruchomości na rynku.
Na podstawie tej wartości banki określają wysokość zabezpieczenia, ustalają wielkość kredytu (LTV), dowiadują się o ryzyku związanym z nieruchomością. Zgodnie z tzw. starymi standardami rzeczoznawca ma za zadanie pokazać w operacie szacunkowym okoliczności, które mogą wpływać na zwiększenie lub zmniejszenie ryzyka kredytodawcy, jednak ocena tego ryzyka i tak należy do kredytodawcy. Okoliczności te, to stan techniczny nieruchomości, przydatność nieruchomości do jej aktualnego użytkowania, tkwiący potencjał w nieruchomości biorąc pod uwagę jej alternatywny sposób użytkowania, aktualny lub spodziewany dochód z nieruchomości lub możliwy do uzyskania w wyniku rozbudowy czy przebudowy nieruchomości. Bezpośrednio operaty szacunkowe są wykorzystywane do oceny ryzyka przy udzielaniu pojedynczego kredytu hipotecznego. Pośrednio mają one wpływ na dużo szerzej pojmowaną działalność banku. Stanowią podstawę do określenia pomniejszenia rezerwy celowej, są też podstawą do obniżenia wartości aktywów ważonych ryzykiem, co ma pozytywny wpływ na współczynnik wypłacalności banku. Sztuką jest określenie, jaka część podanej w operacie wartości może zostać odzyskana w momencie niewypłacalności kredytobiorcy. Uwagę na ten fakt zwracają Międzynarodowe Standardy Wyceny zakładając, że w wyniku egzekucji kredytodawca otrzyma jedynie ułamek wartości rynkowej.
Nawet jeśli banki nie zawsze są zadowolone ze sporządzonych dla nich wycen, to jak do tej pory są ich najlepszym źródłem informacji na temat rynku nieruchomości. Kiedyś wycena była wykorzystywana przez banki jedynie do zagadnień ewidencyjnych, teraz coraz większą wartość mają informacje towarzyszące określaniu wartości a wskazujące na wszelkie ryzyko związane z nieruchomością. Jednak trzeba pamiętać, że dodatkowym ryzykiem jest to związane z samym sporządzaniem wyceny. Błędnie dobrana metodyka wyceny, źle przeprowadzony proces szacowania czy niewłaściwie dobrane dane mogą dać zafałszowany obraz rzeczywistości. Do tego dochodzi ryzyko błędów szacunkowych oraz konflikt interesów. Niezwykle istotną częścią sporządzanego operatu jest przeprowadzona analiza rynku. Istnieje wątpliwość czy każdy rzeczoznawca jest w stanie przeprowadzić właściwą analizę w tym zakresie. Zrobienie analizy dobrej jakości wymaga zebrania dużej ilości danych, co dla młodego rzeczoznawcy działającego w pojedynkę może stanowić ogromne utrudnienie. Warto zaznaczyć, że każdy rzeczoznawca majątkowy wykonujący zawód musi posiadać wykupione OC, to zmniejsza ryzyko banku w stosunku do dokonanej wyceny.
Aby pozbyć się tego rodzaju niepewności banki wprowadzają w swojej polityce nowe zasady. Same określają metodykę, której zastosowania oczekują od rzeczoznawcy, tworzą wewnątrzbankowe listy rzeczoznawców lub zlecają wyceny jedynie doświadczonym i profesjonalnym rzeczoznawcom. Dodatkowo banki organizują szkolenia dla pracowników i tworzą komórki analityczne odpowiedzialne za weryfikację wyceny.
W tym miejscu można zadać sobie pytanie czy osoba nie posiadająca odpowiednich uprawnień może zweryfikować pracę osoby wykwalifikowanej w tym kierunku zakładając, że wycena została wykonana zgodnie z obowiązującym prawem i standardami zawodowymi. Pracownik banku ma do dyspozycji zwykle bazę danych transakcji, rzeczoznawca dodatkowo bada nieruchomość ze względu na stan prawny, techniczny czy potencjał rynku lokalnego. Z drugiej strony trudno oczekiwać od banków, by bezkrytycznie przyjmowały zapisy stosowane w operatach. Osoby pracujące w bankach a posiadające uprawnienia z wyceny nieruchomości mogą mieć wątpliwości co do trafności analiz rynkowych, sposobu wyceny czy przyjętych do porównania nieruchomości. Wtedy po interwencji pracownika banku przyjęta przez zewnętrznego rzeczoznawcę wartość może ulec zmianie.
- Wyceny są niezbędne przy wydawaniu decyzji. To czy wymagany jest operat zależne jest przede wszystkim od kwoty kredytu, rodzaju nieruchomości. Przy mniejszych kwotach kredytów banki często stosują oszacowania, które są wykonywane przez bank (analityków) lub zlecają wykonanie oszacowań firmom zewnętrznym. Moim zdaniem weryfikacja wycen jest niezbędna. Zdarzają się wyceny, które są mało wiarygodne natomiast nie mogę powiedzieć, że jest ich dużo. Są przypadki wycen robionych ewidentnie 'pod kredyt' – mówi Anna Mąkosa, analityk ds. kredytów hipotecznych Lukas Banku.
Bankowcom zależy, by rzeczoznawcy majątkowi w coraz większym stopniu spełniali ich oczekiwania, dlatego zauważa się większe zaangażowanie obu stron we wzajemnej współpracy. Przedstawiciele instytucji finansowych biorą udział w tworzeniu standardów zawodowych. Organizowane są szkolenia, na których bankowcy i rzeczoznawcy wymieniają się doświadczeniami. Zaczynają powstawać ogólnopolskie bazy danych.
Słabą stroną operatów są z pewnością jej koszty ponoszone przez kredytobiorców. Amerykańska praktyka przewiduje tzw. „wyceny masowe”, które stanowią uproszczone wersje opinii o wartości. Jeśli kredytobiorca stara się o otrzymanie niewysokiej kwoty kredytu lub nieruchomość, która ma go zabezpieczać, jest często powtarzającym się typem nieruchomości na rynku, to w takich wypadkach sprawdzają się uproszczone wyceny. Polski ustawodawca milczy na temat operatów w formie uproszczonej.
Kontynuując wątek dotyczący słabości wyceny czasami banki otrzymują ją na własne życzenie. Niektóre z instytucji finansowych narzucają „niezależnym” rzeczoznawcom majątkowym informacje, jakie ci muszą wykorzystywać w swoich operatach. Chodzi o wysokości stóp kapitalizacji, poziom czynszów czy bazy danych transakcyjnych. Dane te (by można było mówić o wartości rynkowej) powinny odzwierciedlać rynek, a nie wizję
 | Kupujesz? Sprzedajesz? Wynajmujesz? Urządzasz? Wejdź na nieruchomosci.bankier.pl |
Określanie wartości nieruchomości to odpowiedzialne zajęcie. Bazuje przede wszystkim na zdobywaniu informacji o rynku, przy czym nie bez znaczenia ma tutaj urok osobisty i pomysłowość rzeczoznawcy. Pod względem określania wartości nieruchomości daleko nam jeszcze do standardów, jakie wypracowały sobie inne kraje europejskie, jak Niemcy. Tam rzeczoznawcy korzystają z gotowych opracowań, które możliwość pomyłki przy wycenie ograniczają do minimum. W Polsce rzeczoznawca może liczyć na te opracowania, które sam sporządzi na podstawie zebranych wcześniej danych.
* w opracowaniu wykorzystano materiały z XVIII Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych
Dominika Bojarska
Dodaj komentarz
- dla głupiego klienta Autor: ~M. 2009-10-13 13:01
- Głupi klient weźmie kredyt gdziekolwiek, byle łatwiej. I weźmie w Dombanku. Ale myslący klient wie, że takiego wysokiego oprocentowania ma spore szanse nie spłacić i weźmie kredyt, który jest sensowny (..)
- Mocne i słabe punkty wyceny jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego Autor: ~cleofas 2009-10-13 12:26
- dla klienta i tak najważniejsze jest osiągnięcie przez niego zdolności kredytowej. moje doświadczenia prowadzą do wniosku, że jedynie w dombanku można się na nią stosunkowo prosto załapać. jest ona ob (..)
