Wyższa marża kredytu hipotecznego to wyższa miesięczna rata i łączny koszt całego zobowiązania przy jednoczesnym ograniczeniu zdolności kredytowej klienta. Z takimi skutkami ostatnich zmian w ofercie muszą liczyć się klienci udający się obecnie do banku po kredyt na mieszkanie.
Podatek od niektórych instytucji finansowych, potocznie nazywany podatkiem bankowym, wszedł w życie 1 lutego br. Zapisy ustawy regulującej zasady nowej daniny nałożonej na banki i ubezpieczycieli wyraźnie wskazują, że wprowadzenie podatku nie może stanowić podstawy do zmiany warunków świadczenia usług finansowych i ubezpieczeniowych wykonywanych na podstawie umów zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy. Autorzy podatku bankowego wskazywali wielokrotnie, że nowa danina nie może stanowić podstaw do podnoszenia opłat za usługi bankowe. Mimo to wiele banków wprowadziło zmiany w cennikach jeszcze przed 1 lutego. Najbardziej widoczne jest to w przypadku kredytów hipotecznych. Od grudnia, kiedy rozpoczynały się pierwsze sejmowe prace nad podatkiem, na podwyżki marż stosowanych przy kredytach na mieszkanie zdecydowały się niemal wszystkie banki.
Z analizowanych przez Bankier.pl 17 banków, w okresie od listopada do lutego, modyfikacje oferty kredytów mieszkaniowych w kierunku podwyżek marż miały miejsce w 15 przypadkach. Jak te zmiany wpłynęły na sytuację konkretnego kredytobiorcy?
Marże wyższe niemal w każdym banku
W lutowym rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl poproszono banki o przedstawienie oferty kredytu dla takiego samego profilu klienta, jaki zbadano w listopadzie 2015 roku. Punktem odniesienia jest więc moment przed rozpoczęciem procedowania podatku bankowego i przed modyfikacjami dokonywanymi przez banki w ofertach kredytów hipotecznych.
|
Różnice w marżach – listopad 2015 vs luty 2016. Kredyt na kwotę 276 500 zł, na 30 lat, LTV 70%, dla profilowych kredytobiorców |
|||
|---|---|---|---|
|
Bank |
Marża - listopad 2015 |
Marża - luty 2016 |
Różnica w marży |
|
Bank Pocztowy |
1,75% |
1,99% |
+ 0,24 pp. |
|
Źródło: opracowanie Bankier.pl, na podstawie informacji uzyskanych od banków |
|||
Okazuje się, że obecnie tylko 3 instytucje zaproponują temu samemu klientowi warunki takie, jak oferowały trzy miesiące wcześniej. W pozostałych przypadkach klient musi liczyć się z pogorszeniem oferty. W większości przypadków zaproponowane przez banki marże kredytów hipotecznych będą wyższe o 0,25-0,71 pp. w porównaniu do tych, które ten sam klient mógł otrzymać w listopadzie 2015 roku.
Kilkadziesiąt złotych więcej w miesiącu, kilkadziesiąt tysięcy w całym okresie kredytowania
W odczuwalny sposób wyższe marże przy kredycie hipotecznym przekładają się na wysokość miesięcznych rat. Wyliczone dla aktualnych warunków wysokości raty równej zaprezentowane profilowym klientom w większości banków są od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych wyższe niż przed trzema miesiącami. W tych bankach, które nie zmieniły warunków kredytu – miesięczna rata jest o kilka złotych niższa. Wynika to z nieznacznej obniżki stawki WIBOR, stanowiącej kolejny, obok marży, składnik oprocentowania kredytu hipotecznego.
|
Różnice w racie równej zaproponowanej klientowi – listopad 2015 vs luty 2016. Kredyt na kwotę 276 500 zł, na 30 lat, LTV 70%, dla profilowych kredytobiorców |
|||
|---|---|---|---|
|
Bank |
Rata równa - listopad 2015 |
Rata równa - luty 2016 |
Różnica w racie |
|
Źródło: opracowanie Bankier.pl, na podstawie informacji uzyskanych od banków |
|||
W skali całego okresu kredytowania te kilkanaście, czy kilkadziesiąt złotych miesięcznie przekłada się nawet na kilkadziesiąt tysięcy złoty różnicy na łącznym koszcie kredytu. W przypadku banków, które zdecydowały się na największe zwyżki marż, łączny koszt badanego kredytu (276 500 zł, na 30 lat, LTV 70%, dla profilowych kredytobiorców) wyliczony dla obecnych warunków będzie nawet o 30 000 zł wyższy, niż ten prezentowany przez banki w listopadzie 2015 roku. Wyższa rata i większy łączny koszt kredytu przekładają się z kolei na ograniczenie zdolności kredytowej.
Ranking kredytów „Mieszkanie dla młodych” – luty 2016
Program „Mieszkanie dla młodych” cieszył się w ostatnich miesiącach dużą popularnością. Na dopłaty zarezerwowanych jest już blisko 51% środków przeznaczonych na 2016 rok. Sprawdzamy, jakie warunki banki zaproponują klientom udającym się obecnie po kredyt z dopłatą na mieszkanie z drugiej ręki. Na zaciągnięcie zobowiązania z dofinansowaniem tylko w IV kw. 2015 r. zdecydowało się ponad 15 tys. klientów, najwięcej od początku działania programu – wynika z najnowszego raportu AMRON-SARFiN.
Wszystko po to, by zniechęcić kredytobiorców?
Po dobrej końcówce roku na rynku kredytów hipotecznych może przyjść wyhamowanie. Opisywane zmiany, jakich banki dokonały na przełomie roku w ofertach, a do tego zwiększenie kwoty wkładu własnego wnoszonego przez kredytobiorców (z 10 do 15 proc.) oraz kończące się środki w programie „Mieszkanie dla młodych”, mogą sprawić, że niektórzy klienci odłożą w czasie decyzję o zakupie mieszkania na kredyt, aby zgromadzić więcej własnych oszczędności.
Wbrew pozorom, zmniejszenie zainteresowania kredytami hipotecznymi będzie obecnie bankom na rękę. Aktywa banku (w których kredyty są główną pozycją) stanowią podstawę naliczenia nowego podatku. Spadek rentowności kredytów hipotecznych oznacza, że wprowadzona w lutym danina będzie dla banków mniej odczuwalna.
