Od 2016 r. banki będą wymagać wyższego wkładu własnego w kredycie hipotecznym. To kolejny etap stopniowego podwyższania wymogów wynikający z rekomendacji nadzoru. Klienci chcący sfinansować kredytem 90 proc. ceny mieszkania, muszą się pospieszyć. Za 3 miesiące trzeba będzie zaangażować więcej własnych oszczędności albo pogodzić się z mniejszym wyborem ofert i dodatkowymi kosztami.
Czasy, gdy banki gotowe były pożyczyć na 120, a nawet 130 proc. wartości nieruchomości, to już odległa przeszłość. Zmiany wprowadzone w Rekomendacji S KNF w 2013 r. zmusiły banki do konserwatywnego podejścia. Minimalna wysokość wymaganego wkładu własnego rośnie stopniowo – w 2014 r. wynosiła 5 proc., w tym roku 10 proc., a od stycznia – 15 proc. Zbliża się więc moment wejścia w życie kolejnego progu, a potencjalni kredytobiorcy powinni mieć to na uwadze.
Docelowo w 2017 r. banki będą mogły pożyczać wyłącznie na 80 proc. wartości nieruchomości. Kredytobiorcom, którzy nie będą w stanie spełnić tego warunku, pozostawiono jednak pewne możliwości. Bezwzględnie wymagany „gotówkowy” wkład do kredytu to 10 proc. wartości mieszkania, czyli tyle, ile dziś. Brakującą część wkładu własnego będzie można pokryć dodatkowym zabezpieczeniem.
ReklamaZobacz także
Jak wkład własny? IKE, IKZE i papiery
Termin „dodatkowe zabezpieczenie” może wydawać się nieco zagadkowy. Jeśli rozważamy zaciągnięcie kredytu w przyszłym roku, ale oszczędności nie wystarczy nam na 15 proc. ceny lokalu, to będziemy mieli kilka możliwości.
Bank będzie mógł przyjąć jako zabezpieczenie brakujących 5 proc. wartości nieruchomości blokadę środków na rachunku bankowym. Oznacza to, że i tak będzie konieczne posiadanie finansowych rezerw, które zostaną „zamrożone” jako zabezpieczenie (np. na rachunku oszczędnościowym lub rachunku lokaty terminowej). Prawdopodobnie takie zabezpieczenie będzie można uwolnić, gdy spłacimy część zobowiązania, aczkolwiek szczegóły bankowych procedur w tym względzie poznamy zapewne dopiero wkrótce. W grę wchodzi zatem np. pożyczka od rodziny, którą zwrócimy po kilku latach. W tym czasie środki na rachunku będą procentować.
Drugim typem dopuszczalnego zabezpieczenia jest zastaw na papierach wartościowych. Bank może przyjąć jednak tylko określonego typu aktywa – papiery emitowane przez Skarb Państwa lub NBP. Wkład własny będą mogły zatem zastąpić np. obligacje skarbowe. Podobnie jak w poprzednim przypadku można liczyć na uwolnienie zabezpieczenia po osiągnięciu odpowiedniej proporcji długu do wartości nieruchomości.
Trzecia opcja została podsunięta bankom w maju tego roku przez KNF. Komisja poinformowała, że jako wkład własny można także potraktować środki zgromadzone na IKE i IKZE, czyli instrumentach stanowiących tzw. III filar systemu emerytalnego. Pieniądze przeznaczone na emeryturę będą nadal pracować, a klienci będą mogli uzupełniać swoje rezerwy w trakcie spłaty kredytu. KNF zaleca, aby w umowie kredytowej zawierać zapis, który daje posiadaczowi rachunku emerytalnego dostęp do środków w momencie osiągnięcia spełnienia przewidzianych w ustawie warunków (np. osiągnięcia odpowiedniego wieku) pod warunkiem przeznaczenia pieniędzy na spłatę zaciągniętego kredytu.
Ubezpieczenie dla pozostałych
Wszystkie trzy z wymienionych możliwości mają niepodważalną zaletę – środki przeznaczone na zabezpieczenie brakującego wkładu własnego nadal należą do nas (chociaż nie możemy nimi czasowo dysponować) i są w stanie przynosić dochód. Czwarta opcja to ubezpieczenie, czyli znane już obecnym kredytobiorcom rozwiązanie. Dziś banki przenoszą koszt takiego ubezpieczenia na klienta albo pobierając dodatkową opłatę albo podnosząc czasowo marżę kredytową. Można się spodziewać, że podobną konstrukcję wykorzystają te instytucje, które zdecydują się oferować kredyty osobom nieposiadającym wymaganego wkładu własnego.
Warto przypomnieć, że już dziś kilka banków (m.in. Credit Agricole i ING Bank Śląski) nie oferuje kredytów z wkładem własnym niższym niż 20 proc. Nie jest jeszcze pewne, które instytucje gotowe będą od początku 2016 r. przyjmować klientów, którzy nie mają wymaganych 15 proc. oszczędności. Bardzo prawdopodobne, że lista „liberalnych” kredytodawców będzie krótka, a kredyt z 90-procentowym wskaźnikiem LTV (długu do wartości nieruchomości) okaże się znacznie droższy niż standardowy.
„Mieszkanie dla młodych” - szansa dla niektórych
Osoby myślące o zakupie własnego mieszkania mają możliwość zminimalizowania finansowego wkładu potrzebnego do zrealizowania planów przy wykorzystaniu rządowego dofinansowania. Program „Mieszkanie dla młodych” od września obejmuje rynek pierwotny i rynek wtórny, a w przypadku osób wychowujących dzieci zapewnia wyższe dopłaty. Dostęp do wsparcia jest jednak ograniczony dodatkowymi warunkami – m.in. odpowiednią ceną mieszkania, wielkością lokalu i wiekiem kredytobiorcy.
Potencjalnych kredytobiorców, którzy nie mogą skorzystać z dopłat, a jednocześnie nie posiadają większych oszczędności, zbliżający się nieuchronnie termin zmiany zasad kredytowania może skłaniać do pośpiechu. Zostały jeszcze 3 miesiące – banki, zapewne podobnie jak w zeszłym roku, będą przyjmować wnioski w oparciu obowiązujące warunki do końca grudnia.Jednej z najważniejszych finansowych decyzji nie warto jednak podejmować pochopnie – odłożenie decyzji i zgromadzenie większych oszczędności opłaci się w dwójnasób. Im większy wkład własny, tym niższa marża i szerszy wybór banków gotowych podpisać umowę.
