Projekt ustawy frankowej autorstwa Kancelarii Prezydenta zakłada taką zmianę umów kredytowych, która pozwoliłaby uwolnić się od „podwodnej” hipoteki. W rezultacie banki mogłyby rzucić na rynek nawet kilkadziesiąt tysięcy mieszkań.
Prezydencki projekt ustawy frankowej zakłada zasadniczo dwa sposoby „restrukturyzacji” walutowych kredytów mieszkaniowych. Jeśli ktoś nie zdecyduje się na przewalutowanie po „kursie sprawiedliwym”, może oddać bankowi mieszkanie, uwalniając się od długu hipotecznego. Projekt ustawy stawia tutaj dwa warunki: 1) relacja długu do wartości nieruchomości (LtV - loan to value) musi przekraczać 100% oraz 2) wysokość raty kredytowej przewyższa 20% dochodów dłużnika (DTI - debt to income).
Szacowanie nieprawdopodobnego
Opierając się na zeszłorocznej prezentacji szefa Komisji Nadzoru Finansowego, można założyć, że liczba „podwodnych” hipotek frankowych (tj. takich, których wartość długu przewyższa wartość kredytowanej nieruchomości) wynosi ok. 180 tysięcy. Równocześnie ok. 75% walutowych dłużników na obsługę kredytu wydaje ponad jedną piątą zarobków. Zakładając równomierny rozkład obu populacji (co jest założeniem ryzykownym, bo przy wysokim LtV rośnie szansa na wysokie DTI), otrzymujemy liczbę 135 tys. potencjalnych zwrotów nieruchomości.
Ustawa zaproponowana przez Kancelarię Prezydenta według wyliczeń NBP kosztowałaby sektor bankowy 44 miliardy złotych. Za ¾ kredytów indeksowanych/denominowanych w CHF odpowiada zaledwie sześć banków. Prezydencka propozycja prowadziłaby do upadku przynajmniej dwóch z nich. Dlatego jestem przekonany, że ustawa frankowa ma niemal zerowe szanse na wejście w życie w obecnym kształcie.
Po drugie, nawet gdyby stała się ona obowiązującym prawem, to dla większości frankowych dłużników znacznie korzystniejszą opcją od zwrotu nieruchomości byłoby przewalutowanie kredytu po „kursie sprawiedliwym”, co pozwoliłoby znacząco obniżyć wysokość zadłużenia bez utraty domu/mieszkania. Wydaje się, że tylko w ekstremalnych przypadkach kredytobiorcy decydowaliby się na zwrot nieruchomości. Skala tego zjawiska byłaby bardzo trudna do oszacowania, ale raczej byłyby to liczby kilkukrotnie mniejsze od „armii” stu tysięcy frankowców oddających bankom klucze do swych „wymarzonych” M2.
Czy będzie zalew tanich mieszkań?
Zasadnicze pytanie brzmi: co zrobią banki, jeśli przejęłyby kilka (kilkanaście?) tysięcy lokali? Czy rzucą je na rynek, wyprzedzając zabezpieczenia ze stratą i nie patrząc na ceny? Zwłaszcza, że już teraz przejęcie zadłużonej nieruchomości to dla banku kiepski interes. „Obecnie sprzedajemy mieszkania na licytacjach za 65-67 proc. wartości” – wyjaśniał „Pulsowi Biznesu” jeden z bankowców.
Z drugiej strony trzymanie w bilansie tak dużej puli nieruchomości negatywnie odbije się na współczynnikach wypłacalności i może oznaczać konieczność podniesienia kapitałów własnych. Poza tym z obsługą takiego portfela „pofrankowych” mieszkań wiązałyby się spore koszty zarządzania, ubezpieczenia i remontów. Banki nie są instytucjami przygotowanymi do obsługi nieruchomości, więc musiałyby wynająć kosztownych pośredników.
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2014 roku liczba transakcji lokalami mieszkalnymi wyniosła 130,7 tys. i była o niemal cztery tysiące niższa niż rok wcześniej. Z tego 120,2 tys. stanowiły mieszkania znajdujące się w granicach miast.
W tej liczbie lokale sprzedane przez deweloperów w sześciu największych miastach stanowiły 43 tys. w roku 2014 i 51,8 tys. w 2015 (dane firmy REAS). Według danych GUS w ubiegłym roku oddano do użytkowania 62,5 tys. mieszkań budowanych na „sprzedaż lub wynajem” - o 3,4 tys. więcej niż w 2014 r.
Przeczytaj także
Mieszkania i tak mogą potanieć
Patrząc w dłuższej perspektywie, nie bardzo widzę szansę, aby przeciętne ceny mieszkań w Polsce mogły rosnąć w ujęciu realnym. Choć w przypadku nieruchomości wszystko jest sprawą indywidualną: cena zależy od lokalizacji i z pewnością znajdą się grunty/domy/mieszkania zyskujące na wartości. Ale średnio w skali całego kraju obstawiałbym, że dynamika cen nieruchomości mieszkaniowych będzie niższa od inflacji. Czyli że realnie mieszkania staną się bardziej dostępne.
Przyczyn upatrywałbym w demografii. Już od tego roku liczba ludzi wchodzących na rynek pracy zacznie spadać i ten trend utrzyma się przez następne 20-30 lat. A to właśnie osoby w wieku 25-35 lat są grupą najczęściej kupującą pierwsze nieruchomości. Oznacza to też mniejszy popyt na rynku najmu, co nasili presję na spadek cen i ograniczy rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem.
Pomoc dla frankowców – co zostało z zapowiedzi?
Minął ponad rok od walutowego szoku, który ponownie zwrócił uwagę polityków i mediów na problemy osób przywiązanych do kredytów we frankach szwajcarskich. Przez ten czas byliśmy świadkami prezentacji wielu pomysłów na rozbrojenie „walutowej bomby” grożącej setkom tysiącom kredytobiorców i sektorowi bankowemu. W rzeczywistości nie zmieniło się prawie nic - pisze Michał Kisiel.
Po drugie, prędzej czy później czeka nas wzrost stóp procentowych, co w połączeniu z rosnącymi marżami banków i zaostrzeniem wymogów regulacyjnych (konieczność posiadania wkładu własnego) zmniejszy atrakcyjność i dostępność kredytów mieszkaniowych. W konsekwencji realne ceny nieruchomości powinny systematycznie spadać, do czasu osiągnięcia „normalnych” poziomów.
