Czy „pofrankowe” mieszkania wstrząsną rynkiem?

główny analityk Bankier.pl

Projekt ustawy frankowej autorstwa Kancelarii Prezydenta zakłada taką zmianę umów kredytowych, która pozwoliłaby uwolnić się od „podwodnej” hipoteki. W rezultacie banki mogłyby rzucić na rynek nawet kilkadziesiąt tysięcy mieszkań.

Prezydencki projekt ustawy frankowej zakłada zasadniczo dwa sposoby „restrukturyzacji” walutowych kredytów mieszkaniowych. Jeśli ktoś nie zdecyduje się na przewalutowanie po „kursie sprawiedliwym”, może oddać bankowi mieszkanie, uwalniając się od długu hipotecznego. Projekt ustawy stawia tutaj dwa warunki: 1) relacja długu do wartości nieruchomości (LtV - loan to value) musi przekraczać 100% oraz 2) wysokość raty kredytowej przewyższa 20% dochodów dłużnika (DTI - debt to income).

Szacowanie nieprawdopodobnego

Opierając się na zeszłorocznej prezentacji szefa Komisji Nadzoru Finansowego, można założyć, że liczba „podwodnych” hipotek frankowych (tj. takich, których wartość długu przewyższa wartość kredytowanej nieruchomości) wynosi ok. 180 tysięcy. Równocześnie ok. 75% walutowych dłużników na obsługę kredytu wydaje ponad jedną piątą zarobków. Zakładając równomierny rozkład obu populacji (co jest założeniem ryzykownym, bo przy wysokim LtV rośnie szansa na wysokie DTI), otrzymujemy liczbę 135 tys. potencjalnych zwrotów nieruchomości.

(fot. Tomasz Wiech / FORUM)

Ustawa zaproponowana przez Kancelarię Prezydenta według wyliczeń NBP kosztowałaby sektor bankowy 44 miliardy złotych. Za ¾ kredytów indeksowanych/denominowanych w CHF odpowiada zaledwie sześć banków. Prezydencka propozycja prowadziłaby do upadku przynajmniej dwóch z nich. Dlatego jestem przekonany, że ustawa frankowa ma niemal zerowe szanse na wejście w życie w obecnym kształcie.

Po drugie, nawet gdyby stała się ona obowiązującym prawem, to dla większości frankowych dłużników znacznie korzystniejszą opcją od zwrotu nieruchomości byłoby przewalutowanie kredytu po „kursie sprawiedliwym”, co pozwoliłoby znacząco obniżyć wysokość zadłużenia bez utraty domu/mieszkania. Wydaje się, że tylko w ekstremalnych przypadkach kredytobiorcy decydowaliby się na zwrot nieruchomości. Skala tego zjawiska byłaby bardzo trudna do oszacowania, ale raczej byłyby to liczby kilkukrotnie mniejsze od „armii” stu tysięcy frankowców oddających bankom klucze do swych „wymarzonych” M2.

Czy będzie zalew tanich mieszkań?

Zasadnicze pytanie brzmi: co zrobią banki, jeśli przejęłyby kilka (kilkanaście?) tysięcy lokali? Czy rzucą je na rynek, wyprzedzając zabezpieczenia ze stratą i nie patrząc na ceny? Zwłaszcza, że już teraz przejęcie zadłużonej nieruchomości to dla banku kiepski interes. „Obecnie sprzedajemy mieszkania na licytacjach za 65-67 proc. wartości” – wyjaśniał „Pulsowi Biznesu” jeden z bankowców.

Z drugiej strony trzymanie w bilansie tak dużej puli nieruchomości negatywnie odbije się na współczynnikach wypłacalności i może oznaczać konieczność podniesienia kapitałów własnych. Poza tym z obsługą takiego portfela „pofrankowych” mieszkań wiązałyby się spore koszty zarządzania, ubezpieczenia i remontów. Banki nie są instytucjami przygotowanymi do obsługi nieruchomości, więc musiałyby wynająć kosztownych pośredników.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2014 roku liczba transakcji lokalami mieszkalnymi wyniosła 130,7 tys. i była o niemal cztery tysiące niższa niż rok wcześniej. Z tego 120,2 tys. stanowiły mieszkania znajdujące się w granicach miast.

(Bankier.pl na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.)

W tej liczbie lokale sprzedane przez deweloperów w sześciu największych miastach stanowiły 43 tys. w roku 2014 i 51,8 tys. w 2015 (dane firmy REAS). Według danych GUS w ubiegłym roku oddano do użytkowania 62,5 tys. mieszkań budowanych na „sprzedaż lub wynajem” - o 3,4 tys. więcej niż w 2014 r.

Mieszkania i tak mogą potanieć

Patrząc w dłuższej perspektywie, nie bardzo widzę szansę, aby przeciętne ceny mieszkań w Polsce mogły rosnąć w ujęciu realnym. Choć w przypadku nieruchomości wszystko jest sprawą indywidualną: cena zależy od lokalizacji i z pewnością znajdą się grunty/domy/mieszkania zyskujące na wartości. Ale średnio w skali całego kraju obstawiałbym, że dynamika cen nieruchomości mieszkaniowych będzie niższa od inflacji. Czyli że realnie mieszkania staną się bardziej dostępne.

(Narodowy Bank Polski.)

Przyczyn upatrywałbym w demografii. Już od tego roku liczba ludzi wchodzących na rynek pracy zacznie spadać i ten trend utrzyma się przez następne 20-30 lat. A to właśnie osoby w wieku 25-35 lat są grupą najczęściej kupującą pierwsze nieruchomości. Oznacza to też mniejszy popyt na rynku najmu, co nasili presję na spadek cen i ograniczy rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem.

Pomoc dla frankowców – co zostało z zapowiedzi?

Pomoc dla frankowców – co zostało z zapowiedzi?

Minął ponad rok od walutowego szoku, który ponownie zwrócił uwagę polityków i mediów na problemy osób przywiązanych do kredytów we frankach szwajcarskich. Przez ten czas byliśmy świadkami prezentacji wielu pomysłów na rozbrojenie „walutowej bomby” grożącej setkom tysiącom kredytobiorców i sektorowi bankowemu. W rzeczywistości nie zmieniło się prawie nic - pisze Michał Kisiel.

Po drugie, prędzej czy później czeka nas wzrost stóp procentowych, co w połączeniu z rosnącymi marżami banków i zaostrzeniem wymogów regulacyjnych (konieczność posiadania wkładu własnego) zmniejszy atrakcyjność i dostępność kredytów mieszkaniowych. W konsekwencji realne ceny nieruchomości powinny systematycznie spadać, do czasu osiągnięcia „normalnych” poziomów.

Krzysztof Kolany

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Sprawdź, co banki wiedzą o Tobie. Pobierz bezpłatny raport BIK.
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
3 1 ~Ryś

Pytanie zasadnicze które zadaje setny raz i nie otrzymuję na nie do tej pory odpowiedzi.
Po1. czy tzw.kredyty walutowe były udzielane zgodnie z polskim prawem? Po 2 czy banki miały kapitał w postaci franków do udzielanie takich kredytów?Po3 czy banki nie manipulowały kursami walut, stopami %,Viborem?. Dopiero po rozpatrzeniu prawnym tych pytań rozpocząć rozmowy z bankami?i lub kredytobiorcami? nt. mozliwości spłaty kredytów.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 3 ~jasiek

Po pierwsze dlaczego kupowałem po zawyżonej cenie akcje PKO BP, JSW itd., teraz są gów.. warte a ja głupi chciałem zarobić, po drugie dlaczego straty z giełdy można odliczać tylko przez 5 lat a podatek zabrali od razu i nie oddadzą. po trzecie dlaczego ja głupi gram w TOTKA jeśli wygrywa tylko dużo poniżej 0,001% grających.
Bo byłem pazerny?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 4 ~Realista

Wystarczy już teraz wyjść wieczorem i popatrzeć na oddane i zasiedlone niby bloki i widać że 50 % mieszkan jest nie zamieszkała a mieszkania te sa wykupione tylko nie zamieszkałe ponieważ właściciel boi się wynająć ponieważ takiego lokatora trudno sie pozbyć a ponadto to są mieszkania kupione na lokatę kapitału i stoją puste . Tych mieszkań jest dużo a ludzi będzie coraz mniej i nie pomoże 500+ na spadek ludności niema rady to jest moda i wygoda brak dzieci.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 4 ~bb

Przecież to bez sensu - taką "inwestycję" można robić tylko na agresywnie rosnącym rynku albo przy przy zerowych (albo ujemnych) kosztach utrzymania nieruchomości.
To nie jest złoto, które będzie świecić tak samo po 30 latach.
Przecież zaraz po kupieniu nowego mieszkania rozpoczyna się jego amortyzacja, trzeba je utrzymywać, opłacać czynsz/podatki, choćby minimalnie ogrzewać.
Mieszkanie może się zbilansować, jeżeli jego wartość rośnie szybciej niż stopa wolna od ryzyka, tylko jeżeli jest zasiedlone i utrzymywane/odświeżane (czyli ma lokatorów wiarygodnych). Chyba, że mamusia opłaca czynsz, ale to wtedy nie jest inwestycja tylko nieumiejętność liczenia.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 5 ~mbbm

Młodzieży jest mniej, ale migruje. Kogo interesuje spadek cen mieszkań w Sosnowcu, który wymiera, skoro jego mieszkańcy szukają pracy w Krakowie czy Warszawie, pompując jednocześnie ceny?

! Odpowiedz
5 12 ~frankowi_łgarze

łżą jak to nie mieli zdolnoći kredytowej w PLN za to mieli we franku i banki na silę im te franki wciskały otóż mieli zdolność kredytową w PLN ale na mniejsza kwote a potwornie chciwy i tepy frankowy kredyciarz chciał kupić jak najwieksze mieszkanie albo lepiej kilka bo nieruchomości tylko moga drożeć i ja zarobię ale jak sie przejechał to chce żebym to ja mu pokryl straty i spłacil frankowy kredyt paszoł won od mojej kasy zbankrutowany frankowy kredyciarzu jedynie kto wam może "pomoc" to firma KRUK

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 4 ~Magda

"byłam bankowym trolem"

! Odpowiedz
1 9 ~Analityk

No to ceny mieszkań na rynku spadną o 40% jak nic

! Odpowiedz
1 5 ~Dżejms

Oby. Bo to jest od czapy aby brać kredyt na mieszkanie i to jeszcze na 20 lat! Albo 30.

! Odpowiedz
3 6 (usunięty) odpowiada ~Dżejms

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz

Księgarnia Bankier.pl

Zasady wywierania wpływu na ludzi. Szkoła Cialdiniego Zasady wywierania wpływu na ludzi. Szkoła Cialdiniego ilustracje: Andrzej Mleczko, Robert B. Cialdini Cena: 34,90 zł  Zamów książkę

Znajdź nas na Facebooku

Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl