Wyższy wkład własny może oznaczać droższy kredyt

Niższa relacja długu do wartości nieruchomości oznacza dla banku niższe ryzyko. Nawet gdy mieszkanie będące zabezpieczeniem kredytu straci na wartości, kredytodawca będzie mógł odzyskać pożyczone środki. Mogłoby się wydawać, że banki powinny premiować klientów, którzy angażują swoje oszczędności w transakcję i w mniejszym stopniu polegają na zewnętrznym finansowaniu. Nie zawsze jednak w takiej sytuacji można liczyć na niższą marżę.

Jeśli pożyczać, to dużo – tak można podsumować tendencje widoczne na rynku kredytów hipotecznych. W II kwartale 2017 r. co druga podpisana umowa opiewała na co najmniej 80 proc. wartości nieruchomości. Co trzeci kredyt miał wkład własny mieszczący się w przedziale 20-50 proc. Tylko kilkanaście procent kontraktów stanowią kredyty, w których klienci decydują się pokryć z własnych oszczędności większość wartości inwestycji.

We wrześniowym rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl sprawdziliśmy, czy klienci dysponujący sporymi rezerwami i gotowi zmniejszyć pożyczaną kwotę mogą liczyć na lepsze warunki niż zadłużający się „pod korek”. Można spodziewać się, że wraz ze wzrostem wkładu własnego spadać będzie marża – najważniejszy i niezmienny składnik kosztu kredytu. Tak rzeczywiście jest, ale tylko gdy w grę wchodzi wybór pomiędzy kredytem z minimalnym (10-proc.) wkładem, a zobowiązaniem „standardowym” (ze wskaźnikiem długu do wartości nieruchomości na poziomie 20 proc.).

Najniższy wkład to najwyższa marża

Decydując się na kredyt z minimalnym, 10-proc. wkładem własnym powinniśmy się liczyć z pewnymi niedogodnościami. Po pierwsze, lista dostępnych banków będzie krótsza – kilka instytucji nie ma w swojej ofercie takich produktów. Do tej grupy należą m.in. ING Bank Śląski, BGŻ BNP Paribas i Credit Agricole.

Po drugie, marża zaproponowana nam przez bank będzie o kilka punktów bazowych wyższa niż w przypadku, gdy wkład własny wynosi 20 proc. Różnice są niebagatelne – w przypadku profilowych kredytobiorców, kupujących mieszkanie o wartości 318 tys. zł, niektóre banki proponowały marżę wyższą nawet o 0,3 pp.

Warto zauważyć, że we wszystkich biorących udział w zestawieniu bankach klient pożyczający z minimalnym wkładem własnym otrzyma gorszą propozycję niż chcący sfinansować 80 proc. inwestycji. Nie ma wśród kredytodawców wyjątków, a marża pozostanie na niezmienionym poziomie, nawet jeśli spłacimy już część długu.

Kredytowy paradoks – rośnie wkład, rośnie marża

Banki przygotowały również oferty dla tego samego profilu kredytobiorców, ale przy założeniu, że klienci z własnej kieszeni pokryją 51 proc. ceny mieszkania. Wskaźnik LTV spada wówczas do poziomu 49 proc., a kwota zobowiązania – do 155 tys. zł.

Wystarczy rzut oka na zestawienie, by dostrzec interesujący paradoks. W niektórych bankach klient pożyczający na mniej niż połowę ceny zapłaci wyższą marżę niż pożyczający na 80 proc. wartości nieruchomości. W Banku Pekao „kara” wyniesie 0,1 pp., a w PKO Banku Polskim – 0,13 pp. Przeczący logice przypadek to wynik konstrukcji siatki marż – kredyt na kwotę powyżej 200 tys. zł jest tańszy niż opiewający na niższą wartość. Duży wkład własny może mieć zatem niespodziewany efekt uboczny – oprocentowanie będzie wyższe, chociaż ryzyko dla banku jest niższe.

Potocznym wyobrażeniom przeczą także praktyki kilku innych instytucji. W ING Banku Śląskim, Alior Banku, Citi Handlowym, Credit Agricole, Deutsche Banku i Raiffeisen Polbanku zasobniejszy klient może liczyć na dokładnie taką samą marżę, co pożyczający ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym. Największą premię dla korzystających z kredytu na mniej niż połowę inwestycji przewidziano w BGŻ BNP Paribas – marża spada o 0,25 pp.

Publikacja zawiera linki afiliacyjne.

Źródło: