W II kw. bieżącego roku mieszkania sprzedawały się za cenę nawet o blisko połowę niższą od tej, która pojawiała się w ogłoszeniach sprzedaży. Kupujący największe obniżki utargowali w Łodzi, za to najmniej owocne negocjacje wystąpiły na rynku mieszkań w Warszawie.
Ostateczne stawki za 1 mkw. mieszkania potrafiły być w analizowanym okresie nawet o 2000 zł niższe, niż oczekiwali sprzedawcy. Do upustów najbardziej skorzy byli właściciele większych mieszkań – najmniejsze obniżki dotyczyły lokali o powierzchni nieprzekraczającej 35 mkw. – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis Otodom.pl i urban.one. W analizie uwzględniono średnie ceny transakcyjne i ofertowe, a stawki wyliczono z uwzględnieniem rynku pierwotnego i wtórnego.
Kawalerki najmocniej trzymały cenę
Najmniejsze różnice pomiędzy cenami transakcyjnymi i ofertowymi odnotowano w miastach, które są największymi ośrodkami akademickimi w Polsce. Sztywność cen szczególnie dało się zauważyć w segmencie najmniejszych mieszkań (do 35 mkw.). W Warszawie nabywcy wywalczyli w tym przypadku średnio 5 proc. zniżki, we Wrocławiu 13 proc., a w Krakowie 5 proc.
Wyniki badania nie dziwią – to właśnie najmniejsze mieszkania są główną siłą napędową rynku mieszkań inwestycyjnych. Małe mieszkania są dla świeżo upieczonych studentów najwygodniejszą i najtańszą opcją. Sprzedawcy, zdając sobie z tego sprawę, nie chcą godzić się na zbyt duże upusty dla inwestorów.
O kilkanaście procent tańsze względem cen ofertowych są również stawki transakcyjne kawalerek w Lublinie (11 proc.). W Olsztynie natomiast cena transakcyjna małego mieszkania była wyższa niż ofertowa o 5 proc.
Przed szereg wybija się natomiast Poznań, gdzie kawalerki w wyniku pertraktacji ze sprzedawcą taniały o nawet 34 proc. Jeszcze więcej można było wynegocjować w Gdańsku i Łodzi (po ok. 30 proc.). W przypadku stolicy województwa łódzkiego, dane wskazują na mocne przeszacowanie pod względem cen mieszkań. W każdej kategorii metrażowej różnica w cenach wynosiła ok. 40 proc., co oznaczało przeceny o nawet 2000 zł/mkw. względem stawek wyjściowych.
| Ceny transakcyjne a ofertowe w wybranych miastach Polski [II kw. 2016 r.] | ||||
|---|---|---|---|---|
| Miasto | Metraż [mkw.] | Cena transakcyjna | Cena ofertowa | O ile niższa jest cena transakcyjna od ofertowej |
| Warszawa | do 35 | 8 131,97 zł | 8 540,49 zł | 5% |
| 35-60 | 7 490,17 zł | 7 884,29 zł | 5% | |
| 60-80 | 7 288,50 zł | 8 087,57 zł | 10% | |
| powyżej 80 | 7 846,10 zł | 10 277,53 zł | 24% | |
| Wrocław | do 35 | 5 896,12 zł | 6 802,37 zł | 13% |
| 35-60 | 5 453,55 zł | 5 924,78 zł | 8% | |
| 60-80 | 5 382,81 zł | 6 018,67 zł | 11% | |
| powyżej 80 | 5 471,49 zł | 6 746,01 zł | 19% | |
| Gdańsk | do 35 | 5 517,48 zł | 8 288,49 zł | 33% |
| 35-60 | 5 308,30 zł | 6 151,94 zł | 14% | |
| 60-80 | 5 215,17 zł | 6 050,60 zł | 14% | |
| powyżej 80 | 5 347,18 zł | 7 057,69 zł | 24% | |
| Kraków | do 35 | 6 804,41 zł | 7 193,81 zł | 5% |
| 35-60 | 6 384,03 zł | 6 737,50 zł | 5% | |
| 60-80 | 6 321,67 zł | 7 184,28 zł | 12% | |
| powyżej 80 | 6 801,00 zł | 7 911,50 zł | 14% | |
| Poznań | do 35 | 5 916,23 zł | 7 949,44 zł | 26% |
| 35-60 | 5 671,74 zł | 6 389,19 zł | 11% | |
| 60-80 | 5 336,08 zł | 6 028,28 zł | 11% | |
| powyżej 80 | 5 320,04 zł | 6 304,21 zł | 16% | |
| Łódź | do 35 | 3 403,31 zł | 5 179,78 zł | 34% |
| 35-60 | 3 436,95 zł | 4 970,49 zł | 31% | |
| 60-80 | 3 605,85 zł | 5 213,71 zł | 31% | |
| powyżej 80 | 3 326,96 zł | 5 368,94 zł | 38% | |
| Olsztyn | do 35 | 4 581,16 zł | 4 375,20 zł | -5% |
| 35-60 | 4 259,58 zł | 4 577,17 zł | 7% | |
| 60-80 | 4 173,09 zł | 4 646,62 zł | 10% | |
| powyżej 80 | 4 085,61 zł | 6 004,72 zł | 32% | |
| Lublin | do 35 | 4 530,79 zł | 5 117,46 zł | 11% |
| 35-60 | 4 699,78 zł | 5 085,78 zł | 8% | |
| 60-80 | 4 538,39 zł | 5 036,51 zł | 10% | |
| powyżej 80 | 4 432,72 zł | 5 095,25 zł | 13% | |
| Źródło: Opracowanie Bankier.pl na podstawie danych urban.one i Otodom.pl. | ||||
W większych miastach łatwiej negocjować stawki dużych mieszkań
W miastach, gdzie rynek mieszkaniowy jest duży i nacelowany na inwestycyjną wartość mniejszych mieszkań, segmentem, w którym negocjacje kończyły się większymi obniżkami, były lokale o powierzchni powyżej 80 mkw.
W Warszawie przy takim metrażu ceny transakcyjne były niższe o 24 proc. od ofertowych. Podobnie było w Gdańsku (24 proc.). We Wrocławiu stawki wpisywane do aktów notarialnych były z kolei średnio o 19 proc. niższe od tych z ogłoszenia.
Mateusz Gawin
