Kredyt z dopłatą droższy niż standardowy?

Z punktu widzenia banku, kredyt z dopłatą „Mieszkanie dla młodych” nie różni się znacząco od zwykłego kredytu mieszkaniowego. Wymaga kilku dodatkowych formalności, a wpłata wkładu własnego pochodzi z innej, państwowej kieszeni. Jednak w cennikach niektórych kredytodawców widać utrzymujący się rozdźwięk – produkt z dopłatą jest droższy od standardowego.

Na różnice w warunkach standardowych kredytów hipotecznych i tych z dofinansowaniem „Mieszkanie dla młodych” zwracaliśmy uwagę już wkrótce po starcie rządowego schematu.  Na początku 2014 r. można było zrzucić to na karb niewielkiej konkurencji na rynku oraz niepewności banków, co do ryzyka generowanego przez kredytobiorców sięgających po dopłatę. Przypomnijmy, że w pierwszych miesiącach działania programu, kredyty z dofinansowaniem obsługiwały tylko dwie instytucje. Lista banków szybko jednak zaczęła się wydłużać, chociaż nadal MdM nie jest produktem dostępnym w każdej instytucji kredytującej inwestycje mieszkaniowe.

Przygotowując styczniową edycję rankingu kredytów hipotecznych oraz „Mieszkanie dla młodych” postanowiliśmy sprawdzić, jak wykorzystanie dopłat wpływa na zaproponowane kredytobiorcom warunki i łączny koszt kredytu. Banki przygotowały oferty dla tego samego profilu klientów w obu przypadkach – bezdzietnego małżeństwa mieszkającego w Łodzi, zainteresowanego zakupem 60-metrowego mieszkania na rynku pierwotnym.

Duże banki chcą więcej

Klienci sięgający po dofinansowanie bywają zainteresowani zaangażowaniem jak najmniejszej kwoty z własnych oszczędności. Minimalna wysokość wkładu własnego to obecnie 10 proc. ceny nieruchomości, a w przypadku „Mieszkania dla młodych” nie zawsze dopłata okaże się wystarczająca, by ten wymóg spełnić. Tak jest również w przypadku naszych profilowych kredytobiorców, którzy musieliby z własnej kieszeni wpłacić ok. 5 tys. zł.

Przy 10-procentowym wkładzie własnym lista banków gotowych udzielić kredytu z dopłatą jest krótka. Porównując zaoferowane przez nie warunki ze standardowym zobowiązaniem widać interesujące różnice. Raiffeisen Polbank, Bank Zachodni WBK i Bank Ochrony Środowiska traktują klienta „MdM” i zwykłego dokładnie w ten sam sposób. Proponują tę samą marżę i opłaty, co przekłada się na identyczny łączny koszt kredytu.

Inne podejście ma PKO BP i Bank Pekao, gdzie kredyt z dopłatą jest droższy niż standardowy. Różnica dotyczy m.in. poziomu marży. W obu instytucjach ten wskaźnik dla MdM jest wyższy o 0,1 pp. Klienci PKO BP nie mogą na dodatek liczyć na promocyjne obniżenie ceny pieniądza przez pierwszy rok spłaty, a w Pekao wyższa jest także prowizja (o 0,1 pp.). Oba wymienione banki od początku funkcjonowania systemu dopłat nie zmieniły podejścia – konsekwentnie żądają więcej od osób korzystających z dopłat.

Odwrotna sytuacja ma miejsce w przypadku Deutsche Banku, gdzie zgodnie z deklaracjami instytucji, kredytobiorca korzystający z dofinansowania może liczyć na lepsze warunki niż wnoszący wpłatę w gotówce. W pierwszym przypadku marża wynosi 2,5 pp., a w drugim – 2,34 pp. Przekłada się to na niebagatelną różnicę w łącznym koszcie kredytu.

Kredyt z 20-procentowym wkładem własnym

Podejście banków narzucających inne marże dla kredytów MdM nie zmienia się, jeśli wkład właśnie rośnie do 1/5 ceny nieruchomości. Wydłuża się jednak lista banków gotowych udzielić kredytu – nie wszystkie instytucje oferują finansowanie 90 proc. wartości lokalu.

Do grona banków obciążających wyższą marżą klientów korzystających z dopłat dołącza Bank BGŻ BNP Paribas. Eurobank i Credit Agricole nie różnicują stawek w zależności od typu kredytu, natomiast Bank Millennium deklaruje, że nie pobierze od kredytobiorców korzystających z „Mieszkania dla młodych” prowizji, co przekłada się na niższy o niemal 4 tys. zł łączny koszt kredytu.

Dopłata klientom i tak się opłaca

Dofinansowanie wkładu własnego to bezzwrotne wsparcie w zakupie mieszkania. Nic dziwnego, że klienci sięgają po nie chętnie, zwłaszcza od czasu, gdy program poszerzono o rynek wtórny. Fakt, że niektóre banki narzucają klientom korzystającym z MdM wyższe ceny, widocznie nie odstrasza kredytobiorców. W przypadku zobowiązań zaciąganych na niewysokie kwoty ewentualna różnica w koszcie kredytu, z nawiązką pokrywana jest przez wsparcie pochodzące ze środków publicznych. Można mieć jednak spore wątpliwości, czy takie wykorzystanie pieniędzy pochodzących z podatków zasługuje na miano „pomocy dla kupujących mieszkanie”.

Źródło: