Komu opłaca się „Mieszkanie dla młodych”?

Nowy program dopłat do zakupu mieszkań budzi sporo kontrowersji. Jednak dla osób, które myślą o zakupie pierwszego lokum, kwestia źródeł finansowania „Mieszkania dla młodych” czy jego wpływu na rynek jest nieistotna. Oni z chęcią skorzystają z każdej pomocy. Niestety, nie dla wszystkich rządowy schemat będzie dostępny, a najwięcej korzyści odniesie stosunkowo wąska grupa kupujących.

Zbierać oszczędności na wkład własny i czekać na start rządowych dopłat? A może brać kredyt na 100% wartości nieruchomości (póki jeszcze jest w ofertach banków) i kupować już dziś? Przed takimi dylematami stają w tej chwili osoby, które poważnie myślą o kupnie swojego pierwszego mieszkania. Dla nich przygotowaliśmy kilka wskazówek, które pomogą w podjęciu decyzji.

Ile masz lat?

Z finansowego wsparcia będą mogły skorzystać tylko osoby w wieku do 35 lat. To podstawowy warunek, przy czym warto pamiętać, że program wystartuje dopiero w styczniu 2014 r. Stan cywilny nie będzie brany pod uwagę – dopłatę otrzyma zarówno singiel, jak i małżeństwo. W przypadku małżeństw liczyć się będzie wiek młodszego z małżonków.

Czy masz już mieszkanie?

Jeśli posiadasz już nieruchomość, to nadzieja na finansowe wsparcie znika. Program przeznaczony jest wyłącznie dla osób nabywających pierwsze cztery kąty.

Czy masz dzieci?

Jeśli jesteś bezdzietny, możesz liczyć na dopłatę w wysokości 10% wartości nieruchomości. Jeśli masz co najmniej jedno dziecko, otrzymasz 15% ceny mieszkania. Dodatkowe 5% dopłaty będzie można otrzymać, jeśli w ciągu 5 lat od zakupu urodzi ci się trzecie lub kolejne dziecko. Program dopłat jest zatem znacznie atrakcyjniejszy dla osób, które już założyły rodzinę.

Wysokość dopłaty liczona będzie w specyficzny sposób - jako iloczyn powierzchni lokalu (maks. 50 m kw.) oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej. Oznacza to, że cena przyjęta do obliczenia dopłaty może odbiegać od ceny narzuconej przez dewelopera.

Kupujesz nowe czy stare mieszkanie?

Na finansowe wsparcie mogą liczyć wyłącznie osoby kupujące nieruchomość na rynku pierwotnym. To jedno z najważniejszych ograniczeń programu „Mieszkanie dla młodych”, krytykowanego za sprzyjanie interesom deweloperów. Budujący domy i zwolennicy rynku wtórnego zdani są na własne siły.

Jeśli w okolicy nie ma inwestycji, które spełniałyby twoje oczekiwania, to znikają szanse na otrzymanie dopłaty. W szczególnie złej sytuacji są młodzi mieszkańcy wsi – dla nich w rządowym programie zabrakło propozycji.

Jak dużego mieszkania poszukujesz?

Powierzchnia mieszkania kupowanego z finansowym wsparciem nie może przekroczyć 75 m kw. Dopłata będzie naliczana maksymalnie do 50 m kw. – za pozostałą powierzchnię nie dostaniesz nic. Kupujący małą kawalerkę dostaną więc mniej dofinansowania niż nabywcy mieszkania większego, byleby nieprzekraczającego 75 m kw. W liczbach względnych najbardziej opłaca się mieszkanie 50-metrowe.

Lepszy standard i lokalizacja czy jak najniższa cena?

» Kredyt hipoteczny: na 20, 30 czy prawie 50 lat?

Jeśli dziś porównać średnie ceny transakcyjne oraz bieżące wskaźniki, to okazuje się, że w większych miastach, aby otrzymać dopłaty, kupujący będą musieli wybrać gorzej położone inwestycje lub będą mieli kłopot ze znalezieniem jakichkolwiek ofert. Do momentu startu programu sytuacja może jednak się zmienić, jeśli ceny nieruchomości nadal będą spadać, a deweloperzy okażą się elastyczni. Jedno jest pewne: droższe i lepiej wykończone mieszkania raczej będą poza zasięgiem klientów liczących na dopłaty.

Znasz swoje plany na najbliższe kilka lat?

Otrzymaną dopłatę trzeba będzie oddać, jeśli zdecydujemy się sprzedać mieszkanie w ciągu pięciu lat od zakupu. Kwota zwrotu będzie proporcjonalna do czasu, który upłynął od otrzymania dofinansowania. Zasada ta będzie jednak dotyczyć wyłącznie podstawowej kwoty (10%), dodatki „za dzieci” nie są nią objęte. Pieniędzy nie trzeba będzie zwracać, jeśli uzyskaną ze sprzedaży sumę przeznaczymy na zakup kolejnego lokum.

Jeśli się uda, to ile można będzie zyskać?

O dodatkowe finansowe wsparcie nie będzie wcale łatwo. Program będzie atrakcyjny przede wszystkim dla osób posiadających dzieci, poszukujących niewielkiego nowego mieszkania i gotowych na zamieszkanie w nieco mniej atrakcyjnej lokalizacji.

Zobacz także:

MIESZKANIE DLA MŁODYCH wszystko o programie

Zupełnie pominięci zostali zwolennicy domów jednorodzinnych, w tym budowanych samodzielnie. Ze względu na restrykcje dotyczące typu i ceny nieruchomości poważne kłopoty z skorzystaniu z dopłat będą mieli mieszkańcy wsi i największych miast. Warto także podkreślić, że środki przeznaczone na dopłaty będą ograniczone, a gdy limit zostanie wyczerpany, dofinansowanie nie będzie wypłacane w danym roku.

Dopłata w „Mieszkaniu dla młodych” będzie wypłacana tylko pod warunkiem skorzystania z kredytu. Inaczej niż w poprzednim programie, otrzymamy ją jednorazowo w całości i będzie mogła zostać zaliczona przez bank jako wkład własny. Jest to szczególnie istotne, ponieważ nowelizowana Rekomendacja S zakłada, że banki będą ograniczać udzielanie kredytów na 100% wartości nieruchomości. Taka konstrukcja powoduje, że nowy program będzie bardziej atrakcyjny finansowo, zwłaszcza dla kredytobiorców posiadających dzieci, niż „Rodzina na swoim” (wbrew temu, co sugerują niektóre analizy w internetowych mediach).

Załóżmy, że zaciągamy kredyt na 150.000 zł, kupując 30-metrową kawalerkę. Dopłata zostanie naliczona od 30 m kw. i wyniesie, w wariancie „bez dziecka”, 15.000 zł (10% od 150.000 zł). Mamy zatem 10-procentowy wkład własny, co skutkuje niższą sumą odsetek spłaconych przez cały okres kredytowania oraz oszczędnościami w kosztach ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. W niektórych bankach dodatkowo może to oznaczać lepsze warunki kredytowania (np. Bank Pocztowy stosuje wówczas marżę niższą o 0,15 pp)

Porównanie kosztu przykładowego kredytu standardowego i z dopłatą „Mieszkanie dla młodych”

Źródło: Bankier.pl

Nawet ograniczając się w porównaniu wyłącznie do sumy dopłaty i oszczędności na zapłaconych odsetkach, w naszym przykładzie kredytobiorca zyska łącznie ponad 28 tysięcy złotych.

Czy warto poczekać?

Jeśli spełniamy warunki programu, a nasze preferencje co do mieszkania pasują do ograniczeń założonych w „Mieszkaniu dla młodych”, to warto zaczekać na start rządowych dopłat. Pozostaje jednak kilka czynników ryzyka – w najbliższych miesiącach może się zmienić nasza sytuacja finansowa, a warunkiem skorzystania ze wsparcia jest zaciągnięcie kredytu. Banki nadal zaostrzają warunki kredytowania, chociaż jest to raczej dostrajanie niż radykalna zmiana nastawienia. Ceny nieruchomości nie powinny natomiast zaskoczyć – tu czas działa na korzyść kupujących. Niewiadomą pozostanie na razie maksymalna cena metra kwalifikująca do dofinansowania. Warto zatem zrobić rynkowe rozeznanie i stworzyć w międzyczasie krótką listę najbardziej interesujących inwestycji.

Michał Kisiel, analityk Bankier.pl

m.kisiel@bankier.pl

Źródło: