Minimum 5 lat funkcjonowania firmy, deklaracja PIT za ostatnie 2 lata, wyciągi z rachunku firmowego, ale i prywatnego – to tylko przykłady wymagań, jakie najbardziej restrykcyjne banki stawiają polskim przedsiębiorcom starającym się o kredyt na mieszkanie.
Gdy osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą występuje do banku po kredyt na zakup nieruchomości spełniającej prywatne potrzeby mieszkaniowe, musi uzbroić się w cierpliwość. Spotka się bowiem z koniecznością dopełnienia wielu więcej formalności i spełnienia dodatkowych warunków niż osoba zatrudniona na etacie. Trzeba będzie zapewnić bank między innymi o stabilności i pewności dochodów osiąganych z działalności czy udowodnić brak wpadek w regulowaniu należności podatkowych i składkowych.
Rok prowadzenia działalności - dla niektórych banków za mało
W ostatnim rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl zapytaliśmy banki o warunki kredytu na mieszkanie dla osoby prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą. Zadaliśmy też instytucjom kilka dodatkowych pytań, żeby ustalić czy faktycznie trudniej – będąc na swoim - uzyskać kredyt na mieszkanie, niż gdyby podobne zarobki osiągać na etacie.
W pierwszej kolejności zapytaliśmy o to, jak długo wnioskujący o kredyt hipoteczny musi prowadzić działalność gospodarczą. Z danych zebranych przez Bankier.pl wynika, że standardowo wymagany przez banki minimalny staż prowadzenia działalności gospodarczej przez osoby starające się o kredyt na cele mieszkaniowe wynosi 12 miesięcy. Nie we wszystkich instytucjach taki okres będzie jednak wystarczający.
|
Jak długo trzeba prowadzić działalność gospodarczą, aby móc starać się o kredyt mieszkaniowy? |
||
|---|---|---|
|
Bank |
Wymagany minimalny okres prowadzenia działalności |
Wyjątki |
|
Alior Bank |
12 miesięcy |
Nie dotyczy |
|
Bank BGŻ BNP Paribas |
12 miesięcy |
Dopuszcza się krótszy okres, gdy: - jest to kolejna działalność o podobnym profilu; - działalność jest oparta na umowie współpracy z dotychczasowym pracodawcą |
|
Bank BPH |
24 miesiące |
Min. 18 miesięcy – po spełnieniu dodatkowych warunków |
|
Bank BPS |
12 miesięcy |
Nie dotyczy |
|
Bank Millennium |
12 miesięcy |
Nie dotyczy |
|
Bank Pekao |
12 miesięcy |
Nie dotyczy |
|
Bank Pocztowy |
24 miesiące |
Nie dotyczy |
|
BZ WBK |
Uzależniony od kwoty kredytu: - do 200 tys. zł - 12 miesięcy, - powyżej 200 tys. zł – min. 2 pełne lata kalendarzowe |
Nie dotyczy |
|
Credit Agricole Bank Polska |
5 lat |
1,5 roku w przypadku wolnych zawodów |
|
eurobank |
24 miesiące |
Nie dotyczy |
|
Getin Bank |
12 miesięcy |
6 miesięcy, jeśli udokumentowana kontynuacja pracy i/lub działalności w tej samej branży |
|
ING Bank Śląski |
12 miesięcy |
Nie dotyczy |
|
mBank |
24 miesiące |
Nie dotyczy |
|
PKO Bank Polski |
12 miesięcy |
Nie dotyczy |
|
Raiffeisen Polbank |
18 miesięcy |
Min. 12 miesięcy, jeśli kontynuacja poprzedniej pracy/ branży lub działalność oparta na umowie o współpracę lub umowie agencyjnej. Min. 12 miesięcy - w ramach grup profesjonalistów (możliwość zaakceptowania 6 miesięcy, jeśli działalność jest kontynuacją dotychczas wykonywanej pracy (alternatywna forma zatrudnienia u tego samego pracodawcy) |
|
Źródło: dane Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 5-13.10.2015 r. |
||
Część banków wymaga, aby firma istniała dłużej, co najmniej 2 lata. Taki warunek stawiają obecnie: Bank BPH, Bank Pocztowy, eurobank i mBank. Najbardziej restrykcyjnym w tym zakresie wydaje się być Credit Agricole Bank Polska, który wymaga, aby działalność była prowadzona od co najmniej 5 lat.
Dla porównania, w przypadku etatowców minimalny akceptowany przez bank okres trwania posiadanej umowy o pracę bywa zdecydowanie krótszy. Pracownik, który przeszedł okres próbny i pracuje od kilku miesięcy, będzie już miał szansę na kredyt.
Czytaj dalej: Jakie dochody firmy sprawdzi bank
Przygotuj się na badanie dochodów za poprzedni i obecny rok
Przygotowując się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, warto zadbać o to, żeby poprawić poziom i stabilność uzyskiwanych dochodów - w przypadku przedsiębiorców nie wystarczy jednak wypracowanie wyższego dochodu na 2-3 miesiące przed udaniem się do banku z wnioskiem kredytowym.
|
Za jaki okres wyliczany jest średni miesięczny dochód z działalności gospodarczej przy badaniu zdolności kredytowej? |
|
|---|---|
|
Bank |
Okres do badania zdolności kredytowej |
|
Bank BGŻ BNP Paribas |
Ubiegły i bieżący rok podatkowy |
|
Bank BPH |
W zależności m. in. od okresu, jaki upłynął od początku roku - jako średnia miesięczna z bieżącego roku lub średnia za poprzedni i bieżący rok. |
|
Bank BPS |
12 miesięcy |
|
Bank Millennium |
Możliwy okres krótszy niż 12 miesięcy, ale nie krótszy niż 6 miesięcy, jeśli zakres tej działalność jest kontynuacją wcześniejszej umowy o pracę. |
|
Bank Pekao |
Ostatnie 12 miesięcy |
|
Bank Pocztowy |
Ostatnie 12 miesięcy |
|
BZ WBK |
Ubiegły i bieżący rok podatkowy |
|
Credit Agricole Bank Polska |
12 miesięcy |
|
eurobank |
12 miesięcy |
|
Getin Bank |
12 miesięcy |
|
ING Bank Śląski |
12 miesięcy |
|
mBank |
12 miesięcy |
|
PKO Bank Polski |
Informacja wewnętrzna banku |
|
Raiffeisen Polbank |
Ostatnie 12 miesięcy |
|
Źródło: dane Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 5-13.10.2015 r. |
|
Przy badaniu zdolności kredytowej w przypadku osób uzyskujących dochód z działalności gospodarczej, banki sprawdzają bowiem najczęściej osiągnięte dochody firmy z poprzedniego i bieżącego roku podatkowego. Minimum roczny okres do ustalenia średniomiesięcznego dochodu wskazuje większość banków. Tylko Bank Millennium wskazał na możliwość zaakceptowania dochodu uzyskiwanego z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w okresie krótszym niż 12 miesięcy, ale nie krótszym niż 6 miesięcy, jeśli zakres tej działalność jest kontynuacją wcześniejszej umowy o pracę.
I w tym przypadku widać pewną rozbieżność pomiędzy podejściem banku do etatu i bycia na swoim. Etatowcy najczęściej są proszeni o przedstawienie zaświadczenia od pracodawcy ujmującego dochody za ostatnie 3 lub 6 miesięcy, jedynie w najbardziej restrykcyjnych instytucjach będą wymagane dochody za ostatnie 12 miesięcy.
Zobacz, jakich formalności musi dopełnić klient z własnym biznesem
Z własną firmą po hipotekę? Przygotuj się na festiwal formalności
Stos dokumentów do skompletowania to kolejna przeszkoda na drodze przedsiębiorcy po kredyt na mieszkanie. Oprócz standardowo wymaganych wniosków, potwierdzeń, zaświadczeń i wyciągów związanych z kredytowaną nieruchomością i samym klientem, trzeba będzie przedstawić także dokumenty firmy.
Rodzaj i liczba wymaganych dokumentów będą zależały od formy prowadzonej działalności i przyjętej przez bank polityki. Najczęściej będą to: zaświadczenie o nadaniu numeru REGON, zaświadczenia o niezaleganiu w US i ZUS, dokumenty rejestracyjne przedsiębiorstwa, wyciąg z rachunku firmy, dokumenty dotyczące wysokości dochodu, właściwe ze względu na formę rozliczenia z urzędem skarbowym.
Najbardziej wymagające banki oczekują deklaracji PIT za minione dwa lata, dowodów wpłaty zaliczek za rozliczone miesiące roku bieżącego, tabel amortyzacyjnych, szczegółowych dokumentów rachunkowych firmy za poprzedni i obecny rok. Już na etapie wyboru oferty warto zorientować się, jakie dokładnie dokumenty będą w danym banku potrzebne, stworzyć ich listę i zarezerwować sobie odpowiednio dużo czasu, aby móc je wszystkie skompletować.
|
Jakie dokumenty muszą przedstawić kredytobiorcy uzyskujący dochody z własnej działalności gospodarczej przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny (poza standardowo wymaganymi dla osób uzyskujących dochody z tytułu umowy o pracę)? |
|---|
|
Dokumenty związane z prowadzeniem działalności |
| Alior Bank |
|
| Bank BGŻ BNP Paribas |
Pełna księgowość:
Książka Przychodów i Rozchodów:
Ryczałt:
Karta podatkowa:
|
| Bank BPH |
|
| Bank BPS |
|
| Bank Millennium |
|
| Bank Pekao |
|
| Bank Pocztowy |
Książka przychodów i rozchodów:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych:
Karta podatkowa:
Księgi handlowe:
|
| BZ WBK |
|
Standardowo:
|
| Credit Agricole Bank Polska |
|
| eurobank |
Podatkowa Księga Przychodów i Rozchodów:
Pełna księgowość:
Ryczałt:
Karta podatkowa:
|
| ING Bank Śląski |
|
| mBank |
a) PIT-36/36-L – zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu / poniesionej straty w poprzednim roku podatkowym, b) oświadczenie o wynikach finansowych firmy osiągniętych w bieżącym roku wraz z: * kopią książki przychodów i rozchodów dotyczącą zestawienia sprzedaży i kosztów za miesiące objęte oświadczeniem w formie podsumowania poszczególnych miesięcy (lub narastająco) oraz pełnego zestawienia z ostatniego miesiąca – w przypadku uproszczonej księgowości, * kopią bilansu i rachunku zysków i strat za ubiegły rok i w przypadku wniosków złożonych od 01 lipca za pierwsze półrocze bieżącego roku – w przypadku pełnej księgowości
|
| PKO Bank Polski |
|
Standardowo:
|
| Raiffeisen Polbank |
Księga Przychodów i Rozchodów:
|
|
Źródło: dane Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 5-13.10.2015 r. |
Jest to zdecydowanie więcej dokumentów do zgromadzenia niż w przypadku klientów na etacie. Do udokumentowania dochodów przez etatowców najczęściej wystarczą zaświadczenia od pracodawcy i wyciąg z konta potwierdzającego wpływy. Jedynie w określonych sytuacjach mogą być wymagane jeszcze inne dokumenty, jak na przykład aneks do umowy o pracę, świadectwo pracy z poprzedniego zakładu czy zaświadczenie o braku przeciwwskazań do kontynuowania umowy w przypadku umów na czas określony.
Choć liczba wymagań i formalności względem klientów z własnym biznesem może przytłaczać, nie przekłada się to ostatecznie na parametry zaproponowanej przez bank oferty. Z ostatniego rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl wynika, że klient prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą o ustabilizowanej pozycji (ze średnimi dochodami wynoszącymi około 8 000 zł miesięcznie) może liczyć na blisko 1 000 000 zł kredytu hipotecznego. Nawet wówczas, gdy jest to jedyne źródło dochodu w rodzinie. Tak bowiem banki oszacowały jego zdolność kredytową. Marża i inne parametry oferty zaproponowane takiemu klientowi nie różnią się też od tych, jakie uzyskałby klient o podobnych dochodach pracujący na etacie. Potrzeba tylko trochę więcej cierpliwości.
