Najczęstszym przypadkiem przekazania lokalu mieszkalnego w formie darowizny są transakcje w gronie najbliższej rodziny. Wiążą się z tym korzyści podatkowe, jednak warto wiedzieć dokładnie z czym taka umowa wiąże i na co zwrócić uwagę, by była w pełni legalna.
Przepisanie mieszkania na dziecko może przy tym przybrać różne formy. Aby uniknąć dodatkowych kosztów, trzeba pamiętać o załatwieniu dodatkowych formalności. Te nie muszą być wcale skomplikowane. Warto dowiedzieć się, ile kosztuje przepisanie mieszkania i jak przejść przez wszystkie procedury.
(fot. Pexels)
Przepisanie mieszkania: jaką formę może przyjąć?
Myśląc o przepisaniu mieszkania na dziecko, innego członka rodziny lub osobę niespokrewnioną, zazwyczaj myślimy o jednej z trzech podstawowych form przekazania własności:
-
Akt darowizny mieszkania: jest to najpopularniejsza bardzo popularna forma przepisania nieruchomości, zwłaszcza w przypadku, gdy darczyńca nie korzysta z lokalu mieszkalnego.
-
Umowa o dożywocie: w takiej sytuacji osoba otrzymująca nieruchomość jest zobowiązana do utrzymania dożywotnika aż do jego śmierci. Ten ma również prawo zamieszkiwania w mieszkaniu i otrzymywania stosownej opieki, czyli dostarczyć mu wyżywienie, ubranie, opał, prąd, odpowiednią pomoc w chorobie. Wsparcie może przybrać formę renty. Umowa ta wygasa z momentem śmierci dożywotnika. A samym przedmiotem umowy może być tak nieruchomość gruntowa, jak i lokalowa oraz budynkowa.
-
Testament: przepisanie mieszkania może znaleźć się również w testamencie. Wówczas spadkobierca zostanie właścicielem nieruchomości po otwarciu testamentu, a więc po śmierci spadkodawcy.
Wszystkie te działania mają swoją zaletę wynikającej z podstawowej motywacji, czyli chęci zabezpieczenia swoich dzieci w kwestii własności nieruchomości. Jest oczywiste, że nikt wiecznie żył nie będzie, a sam moment odejścia z tego świata nie sposób zaplanować. W przypadku nieuregulowanych kwestii własnościowo-testamentowych, spadkobierców czeka niepewny i przedłużający się proces spadkowy.
Warto wobec tego zawczasu pomyśleć o tej sprawie i nie zapomnieć o obowiązku zgłoszenia darowizny mieszkania, w razie jakby taka nastąpiła. Ponieważ motywacja w zbyciu posiadanych mieszkań może być jeszcze inna, później napiszemy jeszcze o ważnej kwestii skargi pauliańskiej, wobec tego warto dotrwać do końca artykułu.
Darowizna mieszkania jest stosunkowo prosta, zwłaszcza jeżeli dotyczy to najbliższych członków rodziny. Wówczas możemy także łagodniejsze potraktowanie ze strony urzędu skarbowego. Możliwe jest całkowite uniknięcie obowiązku podatkowego lub zapłacenie znacznie niższej stawki. Każdy przypadek należy jednak rozpatrywać indywidualnie.
Darowizna nieruchomości: krok po kroku
Decydując się na darowiznę mieszkania należy dopełnić formalności, których przeoczenie może wiązać się z popełnieniem wykroczenia lub przestępstwa podatkowego. Darowizna mieszkania czy domu jest pod wieloma względami szczególna i aby była skuteczna, musi przybrać określoną formę. Przed przepisaniem mieszkania należy przede wszystkim, by :
-
Oszacować wartość nieruchomości: wysokość podatku i opłat zależna będzie od aktualnej wartości rynkowej mieszkania. Jej zaniżenie może wiązać się z dodatkowymi problemami. Aby najpierw poznać jej wartość, niezbędne może okazać się zatrudnienie rzeczoznawcy majątkowego. Z jednej strony to dodatkowy koszt, ale z drugiej gwarancja transparentności całej procedury oraz zabezpieczenie w przypadku potencjalnych sporów prawnych.
-
Przygotować niezbędne dokumenty: aby dokonać darowizny mieszkania niezbędne będzie przedstawienie m.in. podstawy nabycia nieruchomości (np. wypisu aktu notarialnego umowy kupna czy aktu dziedziczenia) oraz odpisu z księgi wieczystej.
-
Określić kwestie podatkowe: darowizna mieszkania, podobnie jak inne darowizny, jest związana z koniecznością zapłacenia podatku od spadków i darowizn. W kilku przypadkach możemy jednak liczyć na zupełne zwolnienie z tego obowiązku. Zależy to od grupy podatkowej, do której należy osoba otrzymująca darowiznę. Wciąż należy jednak pamiętać o zgłoszeniu tego faktu w urzędzie.
Darowizna mieszkania a podatek
Jeśli przedmiotem darowizny jest mieszkanie i umowa jest zawierana w kręgu najbliższej rodziny to mówimy o transakcji w stosunku do:
-
małżonka,
-
zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki),
-
wstępnych (rodziców, dziadków, pradziadków),
-
rodzeństwo,
-
pasierba,
-
macochy/ojczyma.
Wtedy mówimy o tak zwanej zerowej grupie podatkowej. Przynależność do niej wiąże się ze specjalnymi warunkami i możliwością uzyskania zwolnienia z podatku przy zawieraniu umów z tytułu darowizny mieszkania. Nadal należy jednak pamiętać o złożeniu formularza SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od daty zawarcia transakcji.
Umowa darowizny mieszkania w formie aktu notarialnego
Aby przepisanie mieszkania było ważne, musi przybrać formę aktu notarialnego, tak samo jak sprzedaż nieruchomości. Umowę darowizny mieszkania podpisuje się wobec tego w obecności notariusza, któremu najpierw należy dostarczyć wskazane dokumenty. Wiąże się to także z dodatkowymi kosztami: trzeba będzie uregulować przede wszystkim taksę notarialną, będącą wynagrodzeniem notariusza. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości. Notariusz pobierze również środki za m.in. wprowadzenie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości (200 zł) albo kwotę odpowiadającą podatkowi od darowizny, jeżeli nie będziemy korzystać ze zwolnienia.
Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat własności: kwestie podatkowe
Wątpliwości wielu osób wzbudza przepisanie mieszkania w okresie pierwszych pięciu lat po jego otrzymaniu lub nabyciu przez darczyńcę. Warto mieć jednak świadomość, że z koniecznością odprowadzenia podatku dochodowego wiąże się jedynie jego odpłatne zbycie. Inaczej wygląda to natomiast w przypadku chęci sprzedaży takiej nieruchomości przez obdarowanego: w ciągu pierwszych pięciu lat po otrzymaniu darowizny. Okres ten liczy się od zakończenia roku. Będzie musiał w tym przypadku zapłacić podatek dochodowy i złożyć druk PIT-39.
Choć jest wyjątek w tym przypadku. Nowy właściciel wciąż będzie zwolniony z obowiązku podatkowego w sytuacji, w której pozyskane środki wykorzysta na własne cele mieszkaniowe. Sytuacja taka może wystąpić np. w przypadku, gdy rodzice przekazują mieszkanie dzieciom, zbyt małe w stosunku do potrzeb, lub o nieodpowiedniej lokalizacji czy standardzie.
Darowizna mieszkania, a zachowek
Darowizna mieszkania często jest wykorzystywana jako forma zabezpieczenia interesów wybranych osób przed śmiercią darczyńcy. Warto mieć jednak świadomość, że wcale nie musi zwolnić obdarowywanych z obowiązku wypłacenia innym spadkobiercom zachowku. W niektórych przypadkach darowizny przekazane przed śmiercią mogą zostać doliczone do spadku, a pozostałe osoby mogą dochodzić od obdarowanego wypłaty stosownego zachowku.
Zależy to jednak od wielu sytuacji i każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Do spadku nie zostaną doliczone m.in. darowizny przekazane na więcej niż 10 lat przed otwarciem spadku albo takie, które zostały zrekompensowane pozostałym spadkobiercom. W przypadku takich działań, warto zawczasu zadbać o odpowiednie udokumentowanie wystąpienia takiej rekompensaty.
Darowizna, a Skarga Pauliańska
Należy zakładać, że kwestie darowizn są motywowane zawsze dobrą wolą i chęcią zabezpieczenia kwestii materialnych np. swoich dzieci. Powody mogą być czasem mniej szczytne, albo może taki efekt wystąpić nieświadomie. Kwestia dotyczy sytuacji, gdy posiadamy znaczących wierzycieli, a jednocześnie wyzbywamy się własnego majątku.
Czym jest Skarga Pauliańska?
Ze skargi może skorzystać wierzyciel w stosunku do niewypłacalnego dłużnika. I doprowadzić do nieważności zbycia mieszkania na rzecz osoby trzeciej, jeśli darowizna spowodowała, lub pogłębiła tą niewypłacalność. Jest ona regulowana artykułami 527-534 Kodeksu Cywilnego.
Dotyczy to szczególnie sytuacji, gdy osoba trzecia pozostaje w bliskim stosunku z dłużnikiem. Musi być przy tym spełnione jeszcze kilka warunków dodatkowych. Np. osoba obdarowana była świadoma tej sytuacji, albo mogła się tego dowiedzieć przy zachowaniu należytej staranności.
Czy można cofnąć prawa własności nieruchomości?
Wiele osób zadaje sobie pytanie:
- “czy mogę anulować darowiznę mieszkania”?
Polskie prawo daje taką możliwość. Mówi o tym artykuł 893 Kodeksu Cywilnego. Darujący może anulować zawarcie transakcji w ciągu roku od podpisania umowy, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego "rażącej niewdzięczności". Jak mówi orzecznictwo jest to sytuacja, gdy "pryzmat istniejących reguł moralnych oraz prawnych świadczy o tym, że darczyńca odczuwa je jako wysoce ujemne".
W praktyce to sąd będzie musiał ocenić, czy taka przesłanka miała miejsce. Jest to jednak skrajna sytuacja, jednak warto pamiętać, że istnieje jeszcze roczna furtka po zawarciu umowy.
