Kredyt 0% nie wypalił, czas poznać jego następcę, czyli garść aktualnych informacji na temat Programu “Pierwsze klucze”

Prace nad nowym programem wsparcia mieszkaniowego trwają, a rząd coraz częściej podkreśla, że „Pierwsze klucze” to jeden z kluczowych elementów strategii mieszkaniowej na najbliższe lata. Inicjatywa ta ma być odpowiedzią na realne potrzeby osób, które dotąd nie mogły sobie pozwolić na zakup własnego lokum – ze względu na brak zdolności kredytowej, wkładu własnego lub wysokie ceny nieruchomości.

W odróżnieniu od swojego poprzednika, czyli „Bezpiecznego Kredytu 2%”, nowy program koncentruje się głównie na rynku wtórnym i ma działać według bardziej precyzyjnych zasad. Z zapowiedzi wynika, że skorzystać będą mogły wyłącznie osoby, które nigdy wcześniej nie miały własnego mieszkania ani domu. Program przewiduje dopłaty do kredytów, gwarancje wkładu własnego oraz wsparcie dla tych, którzy chcą budować dom systemem gospodarczym.

Dla tysięcy rodzin może to oznaczać realną szansę na upragnione „własne M” – ale warunki będą jasno określone, a dostęp do wsparcia – ograniczony konkretnymi kryteriami.

“Pierwsze klucze” – najważniejsze założenia i ograniczenia

“Pierwsze klucze” to element Programu “Klucz do mieszkania”

O własnym mieszkaniu marzy wielu z nas, a rządowe programy mające pomóc w jego zdobyciu pojawiają się regularnie – i równie często… znikają. Po zakończeniu “Bezpiecznego Kredytu 2%” pojawiła się nowa zapowiedź kolejnego już programu, który miałby wesprzeć młodych w nabyciu pierwszego mieszkania. Brzmi jak świeży start? Teoretycznie tak. W praktyce – na razie nie wiadomo, czy w ogóle wejdzie w życie.

“Pierwsze klucze” to propozycja, która ma być częścią większego projektu pod nazwą “Klucz do mieszkania”. Cały plan zakłada różne formy wsparcia dla osób, które jeszcze nie mają własnego lokum – w tym preferencyjny kredyt mieszkaniowy. Na papierze wygląda to naprawdę dobrze, zwłaszcza dla młodych dorosłych i rodzin planujących zakup pierwszego mieszkania. Problem w tym, że na razie znamy tylko ogólne założenia. Brakuje szczegółów, konkretnych terminów i wiążących decyzji.

Nie jest to zresztą pierwszy taki przypadek. W przeszłości już kilka razy zapowiadano rządowe programy mieszkaniowe, które ostatecznie nie doczekały się realizacji lub zostały szybko wygaszone. Dlatego naturalne jest, że wiele osób podchodzi do nowych zapowiedzi z ostrożnością.

Czy “Pierwsze klucze” okażą się realną pomocą, czy tylko kolejną ideą, która nie przetrwa zderzenia z rzeczywistością – tego jeszcze nie wiemy. W kolejnych częściach pokażę Ci jednak, co już wiadomo na temat programu, żebyś wiedział, czy w ogóle masz na co czekać.

Termin planowanego wprowadzenia Programu

Według oficjalnych zapowiedzi, Program „Pierwsze klucze” ma być realizowany etapami i wprowadzany za pomocą co najmniej dwóch oddzielnych ustaw. Pierwsza z nich, dotycząca budownictwa komunalnego i społecznego, ma trafić na ścieżkę legislacyjną w najbliższym czasie. Z kolei część programu obejmująca wsparcie dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym, czyli właśnie „Pierwsze klucze”, została zapowiedziana na drugą połowę 2025 roku.

Na tym etapie nie ma jeszcze przyjętego projektu ustawy dotyczącej tej drugiej części programu, co oznacza, że jego wdrożenie nadal pozostaje w fazie planów. Osoby zainteresowane dopłatami do zakupu mieszkania powinny śledzić postępy prac legislacyjnych, ponieważ konkretne terminy i warunki mogą jeszcze ulec zmianie.

Co zyskasz? Wysokość dopłat i oprocentowania

Jednym z kluczowych założeń programu „Pierwsze klucze” jest wsparcie osób, które mają problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego na warunkach rynkowych. Przy obecnym oprocentowaniu kredytów sięgającym 6,5–8%, miesięczne raty są często zbyt wysokie, by zmieścić się w domowym budżecie.

W ramach programu planowane są dopłaty, które mają znacząco obniżyć oprocentowanie kredytu – do poziomu 1,5% (przy systemie rat malejących). W praktyce oznacza to, że rata będzie bardziej zbliżona do kredytu rynkowego z oprocentowaniem na poziomie 4,5–5,5%, a więc zauważalnie niższa niż obecnie oferowane przez banki.

Wysokość dopłat będzie uzależniona od wielkości gospodarstwa domowego. Maksymalne kwoty kredytów objęte wsparciem to:

• 250 000 zł – jednoosobowe gospodarstwo,

• 400 000 zł – dwuosobowe,

• 450 000 zł – trzyosobowe,

• 500 000 zł – czteroosobowe,

• 600 000 zł – pięcioosobowe.

Dla każdego kolejnego członka rodziny limit kredytu zwiększa się o 50 000 zł. Dodatkowo, jeśli planujesz budowę domu jednorodzinnego, limit może zostać powiększony nawet o 50% wartości działki, ale nie więcej niż 100 000 zł.

Ważne: jeśli zaciągniesz kredyt na kwotę przekraczającą dopuszczalny limit, dopłata zostanie naliczona tylko do jego części. Przykładowo, w przypadku dwuosobowego gospodarstwa i kredytu w wysokości 500 000 zł, dopłatą objęte będzie jedynie 400 000 zł.

Nie będziesz musiał posiadać wkładu własnego!

Dla wielu osób barierą w uzyskaniu kredytu hipotecznego nie jest tylko zdolność kredytowa, ale także brak oszczędności na wkład własny. Program „Pierwsze klucze” przewiduje rozwiązanie tego problemu – poprzez gwarancje udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK).

Dzięki nim możliwe będzie pokrycie nawet 20% wartości nieruchomości, przy czym maksymalna wysokość gwarancji nie przekroczy 100 000 zł. Oznacza to, że nie musisz mieć pełnego wkładu własnego, aby ubiegać się o kredyt. Gwarancja BGK może wypełnić tę lukę, zwiększając Twoje szanse na pozytywną decyzję kredytową.

To wsparcie ma szczególne znaczenie dla młodych osób i rodzin, które dopiero wchodzą na rynek mieszkaniowy i nie zdążyły jeszcze odłożyć odpowiednich środków. Dzięki temu mechanizmowi program ma być bardziej dostępny i inkluzywny – nie tylko dla najlepiej sytuowanych.

Dopuszczalny cel kredytowania

Choć szczegóły programu „Pierwsze klucze” wciąż są w opracowaniu, rząd zapowiedział już konkretne ograniczenia dotyczące tego, na co będzie można przeznaczyć kredyt z dopłatą. Celem tych przepisów jest nie tylko wspieranie osób bez własnego mieszkania, ale też ograniczenie ryzyka sztucznego wzrostu cen nieruchomości. To reakcja na doświadczenia z wcześniejszych programów, które – mimo dobrych intencji – doprowadziły do wyraźnego wzrostu cen na rynku pierwotnym. Tym razem rząd chce działać bardziej zachowawczo i precyzyjnie, kierując pomoc tam, gdzie naprawdę może zrobić różnicę.

📌 DOMY JEDNORODZINNE BUDOWANE SYSTEMEM GOSPODARCZYM

Program „Pierwsze klucze” nie ogranicza się tylko do zakupu mieszkań. Osoby, które planują budowę domu systemem gospodarczym, czyli we własnym zakresie i bez angażowania generalnego wykonawcy, również będą mogły skorzystać z dopłat. Co więcej, w ich przypadku przewidziano podwyższenie limitu kredytu o 50% wartości działki, ale nie więcej niż 100 000 zł. To ukłon w stronę rodzin, które mają już działkę budowlaną i chcą rozpocząć budowę bez konieczności korzystania z dużych firm budowlanych.

📌 NIERUCHOMOŚCI Z RYNKU WTÓRNEGO

Program obejmie wyłącznie mieszkania i domy dostępne na rynku wtórnym. Oznacza to, że nie będzie można skorzystać z dopłat, kupując nieruchomość od dewelopera ani tzw. flippera – czyli kogoś, kto kupuje mieszkania w celu szybkiego ich odsprzedania z zyskiem. To ważna zmiana w porównaniu do wcześniejszych programów, które często obejmowały również nowe inwestycje. Tym razem celem jest ograniczenie popytu na rynku pierwotnym, by nie napędzać dalszego wzrostu cen.

Kupowane mieszkanie nie tylko musi pochodzić z rynku wtórnego – dodatkowo musi być użytkowane od co najmniej 5 lat, a sprzedający powinien być jego właścicielem od minimum 3 lat. Ma to ograniczyć możliwość tzw. „szybkiego flipowania” mieszkań, czyli odsprzedaży nieruchomości niedługo po jej zakupie. Dzięki temu mechanizmowi program ma trafiać do osób kupujących mieszkania z historią użytkowania, a nie do inwestorów.

Rząd planuje również wprowadzenie limitów cenowych. Wstępne założenia mówią o maksymalnej cenie 10 000 zł za m² w większości lokalizacji i 11 000 zł za m² w największych miastach. Dodatkowo gminy będą miały możliwość dostosowania tych limitów do lokalnych warunków – będą mogły je podnieść lub obniżyć w uzasadnionych przypadkach. To rozwiązanie ma chronić program przed finansowaniem nieruchomości w mocno zawyżonych cenach i zachęcać do bardziej racjonalnych decyzji zakupowych.

📌 MECHANIZM INWESTORÓW SPOŁECZNYCH

Nowością, której nie było w poprzednich programach, jest tzw. mechanizm inwestorów społecznych. Chodzi tu o podmioty takie jak TBS-y, SIM-y czy spółdzielnie mieszkaniowe, które będą mogły budować mieszkania z myślą o ich sprzedaży osobom spełniającym warunki programu. Różnica polega na tym, że marża tych inwestorów będzie ograniczona do maksymalnie 25%, co powinno przełożyć się na znacznie niższe ceny niż na rynku pierwotnym.

Zakup lokali od inwestorów społecznych ma odbywać się na transparentnych zasadach, a pierwszeństwo będą miały osoby, które nie posiadają innej nieruchomości. Co więcej, by uniknąć nadużyć, inwestorzy społeczni będą zobowiązani do wykazania się realizacją określonej liczby mieszkań na wynajem. Dopiero po 10 latach będą mogli zarządzać częścią wspólnot, co ma zabezpieczyć inwestycje przed czysto komercyjnym wykorzystywaniem.

Kto będzie mógł skorzystać z programu?

Program „Pierwsze klucze” ma być skierowany wyłącznie do osób, które nigdy nie miały i nie mają obecnie na własność mieszkania ani domu. To podstawowe kryterium, które od razu wyklucza osoby posiadające jakiekolwiek nieruchomości mieszkalne. Wstępne założenia przewidują jednak pewne wyjątki – podobnie jak w programie „Mieszkanie dla Młodych” – możliwe, że dopuszczona zostanie współwłasność do 50%, jeśli została ona nabyta np. w drodze darowizny lub spadku. Trzeba jednak podkreślić, że to jedynie przewidywania – projekt ustawy wciąż nie został oficjalnie przedstawiony, więc szczegóły mogą się jeszcze zmienić.

Kolejnym istotnym warunkiem będzie spełnienie określonych kryteriów dochodowych, które mają zapewnić, że program trafi do osób faktycznie potrzebujących wsparcia, a nie do tych, którzy i tak mogliby kupić mieszkanie na warunkach rynkowych.

Co ważne, z programu będą mogły skorzystać maksymalnie dwie osoby, i to niezależnie od tego, czy pozostają w związku małżeńskim. Kluczowe będzie to, by łącznie nie posiadały więcej niż 50% udziału w prawie własności nieruchomości, która miałaby być objęta kredytem. Taki zapis ma zapobiec obchodzeniu przepisów i umożliwić korzystanie z programu także osobom żyjącym w związkach nieformalnych lub partnerskich.

Dodatkowo wysokość dopłat będzie różnicowana – zależnie od liczby osób w gospodarstwie domowym. Inne wsparcie przewidziano dla singla, inne dla rodziny z dziećmi. Ma to sprawić, że program będzie bardziej sprawiedliwy i lepiej dostosowany do realnych potrzeb różnych grup społecznych.

Kryterium dochodowe – limity wynagrodzenia netto

Jednym z kluczowych warunków udziału w programie „Pierwsze klucze” będzie spełnienie kryterium dochodowego, które ma na celu skierowanie pomocy do osób rzeczywiście potrzebujących wsparcia kredytowego. Wprowadzenie limitów dochodów netto ma zapobiec sytuacji, w której z programu korzystają osoby dobrze zarabiające, które poradziłyby sobie również bez dopłat.

Zgodnie z aktualnymi założeniami, miesięczny dochód netto (czyli „na rękę”) nie powinien przekraczać:

• 6 500 zł – dla jednoosobowego gospodarstwa,

• 9 500 zł – dla dwuosobowego,

• 11 500 zł – dla trzyosobowego,

• 13 500 zł – dla czteroosobowego,

• 15 500 zł – dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego.

W niektórych źródłach pojawiają się też alternatywne limity (np. 11 000 zł dla pary lub 21 000 zł dla pięcioosobowej rodziny), co wskazuje, że ostateczne wartości mogą jeszcze zostać doprecyzowane w ustawie.

Co ważne, przekroczenie progu dochodowego nie oznacza automatycznego wykluczenia z programu. Obowiązywać ma mechanizm „złotówka za złotówkę” – dopłata zostanie pomniejszona proporcjonalnie do wysokości nadwyżki. W przypadku jednoosobowego gospodarstwa każda złotówka powyżej limitu zmniejszy dopłatę o 50 groszy, a w gospodarstwach dwuosobowych i większych – o 25 groszy. To oznacza, że wsparcie będzie stopniowo wygasać, zamiast znikać całkowicie po przekroczeniu granicy.

Dzięki dopłatom oprocentowanie kredytu spadnie do 1,5% w systemie rat malejących, co przekłada się na raty zbliżone do kredytów rynkowych z oprocentowaniem na poziomie 4,5–5,5%. Taki poziom może uczynić kredyt realnie osiągalnym dla wielu rodzin, które dziś nie są w stanie udźwignąć miesięcznych kosztów przy obecnych stawkach bankowych.

Z drugiej strony, zestawienie wymagań dochodowych z pozostałymi ograniczeniami – jak zakup wyłącznie na rynku wtórnym czy limity cen metrażu – może sprawić, że program okaże się dostępny tylko dla stosunkowo niewielkiej grupy beneficjentów. Wiele osób, które nie mają własnego lokum, może po prostu nie zmieścić się w tych granicach lub nie znaleźć mieszkania spełniającego wszystkie warunki.

Limity cen za metr kwadratowy nabywanej nieruchomości

Jednym z mechanizmów, które mają zapobiec niekontrolowanemu wzrostowi cen mieszkań w związku z uruchomieniem programu „Pierwsze klucze”, są limity cenowe za metr kwadratowy nabywanej nieruchomości. Wprowadzenie takich ograniczeń ma na celu powstrzymanie spekulacji i skierowanie wsparcia do tych, którzy rzeczywiście go potrzebują – a nie do rynku premium.

W pierwszym roku obowiązywania programu maksymalna cena metra kwadratowego ma wynosić:

• 10 000 zł/m² – w większości miejscowości w Polsce,

• 11 000 zł/m² – w przypadku pięciu największych i najdroższych rynków: Warszawy, Krakowa, Gdańska, Poznania i Wrocławia.

To oznacza, że jeśli cena mieszkania przekroczy wyznaczony limit, nie będzie ono kwalifikować się do zakupu w ramach programu z dopłatą.

Dodatkowo, samorządy mają zyskać możliwość samodzielnego określania lokalnych limitów cen metra kwadratowego – zarówno w górę, jak i w dół. Taki zapis ma pozwolić lepiej dopasować program do lokalnych uwarunkowań rynkowych, ale jednocześnie może prowadzić do znacznych różnic w dostępności mieszkań w różnych częściach kraju.

Limity kwoty kredytu objętej dopłatą

Dopłaty w ramach programu „Pierwsze klucze” będą obejmować tylko część kredytu – do ustalonego limitu. Nie oznacza to, że nie możesz zaciągnąć wyższego zobowiązania, ale dopłatą zostanie objęta jedynie ta część, która mieści się w przewidzianych progach. Pozostała kwota będzie już oprocentowana na standardowych warunkach bankowych.

Limity kredytu objętego dopłatą będą zależne od liczby osób w gospodarstwie domowym i mają wyglądać następująco:

• 250 000 zł – jednoosobowe gospodarstwo,

• 400 000 zł – dwuosobowe gospodarstwo,

• 450 000 zł – trzyosobowe gospodarstwo,

• 500 000 zł – czteroosobowe gospodarstwo,

• 600 000 zł – pięcioosobowe gospodarstwo.

W przypadku większych rodzin limit będzie zwiększany o 50 000 zł za każdą kolejną osobę w gospodarstwie.

Dla przykładu: jeśli dwuosobowe gospodarstwo domowe zdecyduje się na kredyt w wysokości 500 000 zł, dopłatą zostanie objęte tylko 400 000 zł, a pozostała część będzie spłacana bez wsparcia.

Takie rozwiązanie ma z jednej strony ograniczyć skalę wydatków publicznych, a z drugiej – zachęcać do poszukiwania mieszkań w bardziej przystępnych cenach.

“Pierwsze klucze” to dopiero początek obietnic z zakresu wsparcia mieszkalnictwa

Program „Pierwsze klucze” to nie jedyne rozwiązanie, które rząd planuje wdrożyć w ramach szerszej strategii mieszkaniowej. Równolegle zapowiadane są dodatkowe formy wsparcia – przede wszystkim dla osób, które nie mają szans na uzyskanie kredytu hipotecznego, ale pilnie potrzebują dachu nad głową. Chodzi zarówno o rozbudowę zasobów mieszkań komunalnych, jak i nowe inwestycje realizowane przez podmioty społeczne.

📌 WSPARCIE DLA MIESZKALNICTWA SPOŁECZNO-KOMUNALNEGO

Jednym z filarów nowej polityki mieszkaniowej ma być znaczne zwiększenie nakładów na mieszkania komunalne i społeczne. W 2024 roku na ten cel przeznaczono 1 miliard złotych, natomiast według założeń programu „Klucz do mieszkania”, w 2025 roku suma ta ma wzrosnąć do co najmniej 2,5 miliarda złotych.

Środki te będą kierowane do samorządów w formie bezzwrotnych dotacji, pokrywających nawet 80% wartości inwestycji. Dzięki temu możliwa będzie budowa do 15 000 mieszkań rocznie, zarówno komunalnych, jak i realizowanych przez TBS-y i SIM-y. Dalsze zwiększanie nakładów planowane jest w kolejnych latach.

📌 WSPARCIE MIESZKALNICTWA SPOŁECZNEGO DLA OSÓB STARSZYCH I NIEPEŁNOSPRAWNYCH

Szczególne wsparcie przewidziano dla osób starszych i z niepełnosprawnościami. Rząd zapowiada rozwój wynajmu mieszkań komunalnych dostosowanych do ich potrzeb. Osoby w tej grupie będą mogły np. wydzierżawić swoje dotychczasowe mieszkanie gminie i w zamian otrzymać lokal nowoczesny, parterowy, z windą czy odpowiednim wyposażeniem.

Planowane jest również wprowadzenie pierwszeństwa w przyznawaniu takich lokali oraz pokrywanie przez państwo do 80% kosztów ich budowy lub remontu.

📌 INWESTORZY SPOŁECZNI

Nowością mają być także „Inwestycje Pierwsze klucze”, które umożliwią zakup mieszkania na rynku pierwotnym – ale tylko pod warunkiem, że zostanie ono wybudowane przez podmiot społeczny, np. SIM, TBS lub spółdzielnię mieszkaniową.

W takich przypadkach cena ma być niższa niż rynkowa, a marża inwestora nie może przekroczyć 25%. Lokale będą oferowane wyłącznie osobom nieposiadającym nieruchomości, a proces wyboru nabywców ma być oparty o przejrzyste, uczciwe zasady.

Inwestorzy społeczni, którzy chcą sprzedawać mieszkania w tym trybie, będą musieli wykazać się wcześniejszą realizacją inwestycji na tani wynajem. W zamian zyskają prawo do zarządzania częścią wspólną wspólnot mieszkaniowych – ale dopiero po 10 latach.

“Pierwsze klucze” – szanse i zagrożenia

Wprowadzenie programu „Pierwsze klucze” wywołuje spore emocje i równie dużo pytań – przede wszystkim o to, czy rzeczywiście pomoże w rozwiązaniu problemu dostępności mieszkań, czy raczej powtórzy scenariusz znany z poprzednich programów, takich jak „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Z jednej strony nowe podejście – skoncentrowanie się wyłącznie na rynku wtórnym i wykluczenie z programu deweloperów oraz mieszkań od flipperów – może ograniczyć spekulacje i presję na wzrost cen nowych nieruchomości. Z drugiej strony, realna dostępność mieszkań w limicie cenowym (10–11 tys. zł/m²) budzi poważne wątpliwości. W największych miastach, takich jak: Warszawa, Kraków, Gdańsk, Poznań czy Wrocław, znalezienie lokalu spełniającego te warunki może być bardzo trudne – szczególnie jeśli dodać ograniczenia dotyczące wieku budynku i długości jego posiadania przez sprzedającego.

Program ma trafiać głównie do osób w trudnej sytuacji finansowej, ale kumulacja warunków – dochodowych, cenowych i formalnych – może skutecznie ograniczyć liczbę osób, które realnie z niego skorzystają. W praktyce może się więc okazać, że „Pierwsze klucze” będą ofertą dla bardzo wąskiej grupy – tych, którzy spełniają wszystkie warunki, a przy okazji znajdą odpowiednie mieszkanie.

Eksperci zwracają też uwagę na inny problem – brak wsparcia dla deweloperów może spowodować ograniczenie liczby nowych inwestycji mieszkaniowych. To z kolei może przełożyć się na niedobór lokali i dalszy wzrost cen w dłuższej perspektywie. Ostateczny bilans programu będzie więc zależeć przede wszystkim od tego, jak sprawnie samorządy i inwestorzy społeczni włączą się w budowę nowych mieszkań i czy uda się zapewnić odpowiednią podaż.