Kupując mieszkanie za 350 tys. zł na kredyt, klient powinien tytułem wkładu własnego wnieść 15 proc., czyli 52,5 tys. zł. Jeśli nie posiada takich środków w gotówce, ale ma np. drugie mieszkanie, może spróbować zastąpić nim wkład własny. Czy bank to zaakceptuje? Odpowiedź na to pytanie nie jest oczywista, a kredytodawcy mają różne podejście do tej kwestii. Znajdą się jednak takie instytucje, w przypadku których klient posiadający inną nieruchomość nie będzie musiał przy kredycie w ogóle zaangażować środków pieniężnych.
Od stycznia tego roku standardowo wymagany przez banki minimalny wkład własny, zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, wynosi 15 proc. wartości kredytowanej nieruchomości. Przy zastosowaniu dodatkowego zabezpieczenia lub ubezpieczenia, banki mogą wymagać nieco mniej. Chcąc starać się o kredyt hipoteczny, bezwzględnie trzeba będzie jednak mieć 10 proc. wartości nieruchomości. Czy zawsze musi to być gotówka? Czy można ją ewentualnie zastąpić posiadaną już nieruchomością? Odpowiedź na te pytania może brzmieć różnie, w zależności od polityki stosowanej w konkretnym banku.
Z analizy Bankier.pl wynika, że w kwestii uznania innej nieruchomości posiadanej przez kredytobiorcę (wyłączając działkę, na której budowany będzie kredytowany dom) jako wkład własny wyróżnić można co najmniej cztery podejścia banków, w których:
- w ogóle nie biorą pod uwagę ani nie stosują rozwiązania polegającego na przyjmowaniu innej nieruchomości należącej do kredytobiorcy jako wkład własny (np. PKO Bank Polski, Deutsche Bank, Bank BPS, Citi Handlowy, Getin Bank),
- przyjmują posiadaną przez kredytobiorcę nieruchomość jako wkład własny tylko w przypadku zadeklarowania jej do sprzedaży (Bank Zachodni WBK, eurobank, Bank Millennium),
- przyjmą posiadaną nieruchomość jako dodatkowy, uzupełniający wkład własny bez konieczności deklarowania jej do sprzedaży; minimalny wkład własny będzie musiał być jednak wniesiony w formie pieniężnej (Credit Agricole Bank Polska, ING Bank Śląski),
- przyjmą posiadaną przez kredytobiorcę nieruchomość jako wkład własny bez konieczności deklarowania jej sprzedaży i może to być jedyny wkład własny (Raiffeisen Polbank, mBank).
Wśród banków ankietowanych przez Bankier.pl najliczniejszą grupę stanowić będą te, które deklarują stosowanie pierwszego podejścia i nie zaakceptują posiadanej innej nieruchomości jako wkład własny. Oczywiście nie dotyczy to sytuacji, kiedy mówimy o działce, na której ma być wybudowany kredytowany dom.
Znajdą się jednak dwie instytucje, które deklarują, że przyjmą posiadaną nieruchomość (np. inne mieszkanie) jako dodatkowe zabezpieczenie i zarazem jedyny, jeśli wartość tej nieruchomości na to pozwoli, wkład własny. Oznacza to, że właściciele nieobciążonej nieruchomości mogą, wykorzystując ją jako wkład własny, starać się o kredyt na kolejne mieszkanie bez wnoszenia ani złotówki w gotówce.
Posiadane mieszkanie tu nie będzie uznawane jako wkład własny
Inna nieruchomość (wyłączając działkę, na której stanąć ma kredytowany dom) na pewno nie będzie mogła stanowić wkładu własnego w przypadku starania się o kredyt w: PKO Banku Polskim, Deutsche Banku, Citi Handlowym, Banku BPS i Getin Banku.
– W przypadku Citi Handlowy inna nieruchomość nie może stanowić wkładu własnego. Obowiązujący w banku 15-procentowy minimalny wkład własny obejmuje środki finansowe klienta wyrażone w gotówce – wyjaśniło biuro prasowe Citi Handlowego. W podobnym tonie wypowiedział się też Deutsche Bank, gdzie wymagane jest wniesienie środków własnych w formie pieniężnej.
Czytaj dalej: W tych bankach posiadane mieszkanie będzie wkładem własnym
Posiadane mieszkanie może być wkładem własnym, jeśli jest na sprzedaż
Zdarza się jednak, że banki nie są aż tak stanowcze w tej kwestii. Znajdą się instytucje, które gotowe będą przyjąć wartość (lub część wartości) posiadanego mieszkania lub innej nieruchomości (poza wspomnianą działką pod kredytowaną budowę) jako wkład własny pod warunkiem, że będzie przeznaczona na sprzedaż, a środki docelowo przekazane będą na kredytowaną inwestycję. Takie podejście prezentują między innymi: Bank Zachodni WBK, Bank Millennium i eurobank.
– Wartość posiadanej nieruchomości może być traktowana jako wkład własny jedynie wówczas, gdy jest ona przeznaczona do sprzedaży. W takim przypadku jako wkład własny przyjmujemy maksymalnie 90% ceny netto nieruchomości, gdy podpisana jest umowa przedwstępna sprzedaży lub 70% ceny, gdy nieruchomość zgłoszona jest do biura obrotu nieruchomościami lub zadeklarowano samodzielną sprzedaż – wyjaśnia Tomasz Borkowski, starszy specjalista ds. produktów bankowych w Bank Zachodnim WBK. Dodaje jednocześnie, że taka możliwość najczęściej ma zastosowanie w przypadku kredytu wypłacanego w transzach, na przykład na budowę domu metodą gospodarczą czy kupno mieszkania od dewelopera, kiedy oddanie lokalu nastąpi za jakiś czas. Środki ze sprzedaży posiadanego mieszkania deklarowane jako wkład własny, klient będzie musiał wnieść przed wypłatą ostatniej transzy kredytu. Jednocześnie w Banku Zachodnim WBK maksymalny czas do uruchomienia kredytu i wypłaty ostatniej transzy wynosi 24 miesiące.
– Zaakceptujemy inną nieruchomość jako wkład własny, ale kredytobiorca musi być jej właścicielem oraz musi złożyć oświadczenie, że zamierza zbyć nieruchomość. Procent wartości nieruchomości przyjmowany jako wkład własny określa indywidualna decyzja kredytowa – wyjaśnia biuro prasowe Banku Millennium.
– Inna nieruchomość kredytobiorcy może stanowić wkład własny kredytobiorcy na zasadach ogólnych stosowanych w eurobanku. Przyjmowana jest wówczas aktualna wartość rynkowa nieruchomości potwierdzona operatem szacunkowym lub wyceną wewnętrzną banku (informacja bankowa o lokalu mieszkalnym) – deklaruje eurobank. – Jako finansowe zaangażowane klienta przyjmowane są środki w formie gotówkowej, wartość działki, już poniesione koszty nabycia nieruchomości, wkłady własne wniesione do spółdzielni lub developera, koszty poniesione na roboty budowlane i materiały, lokaty terminowe, obligacje Skarbu Państwa oraz majątek trwały przeznaczony do sprzedaży w formie innej nieruchomości – precyzuje biuro prasowe eurobanku.
Inne mieszkanie uzupełnieniem wkładu własnego
Posiadana nieruchomość będzie natomiast uznana natomiast jako uzupełnienie wkładu własnego np. w Credit Agricole Bank Polska i ING Banku Śląskim. Wniesienie podstawowych 15 proc. lub 20 proc. wymagane będzie jednak w formie gotówkowej.
– W naszym banku minimalny poziom wkładu własnego to 20 procent. Klient musi wnieść w formie środków pieniężnych co najmniej 15 procent, natomiast inna nieruchomość kredytobiorcy (np. inne mieszkanie) może być uzupełnieniem brakujących środków własnych. Mieszkanie to może też być dodatkowym zabezpieczeniem kredytu – deklaruje Credit Agricole Bank Polska.
ING Bank Śląski wyjaśnia, że poza wkładem własnym w formie pieniężnej (np. wpłaty na rzecz dewelopera lub zbywcy nieruchomości, środki na rachunkach bankowych, gotówka), bank akceptuje także wkład własny w postaci posiadanej przez klienta nieruchomości. Jednak, jak twierdzi ING Bank Śląski, zgodnie z zaleceniami KNF rezygnuje z udzielania kredytów celowych, w których wkład własny stanowiłaby wyłącznie inna lub druga nieruchomość. – Oznacza to, że niezależnie od ilości nieruchomości, które stanowią zabezpieczenie kredytu, wymagane będzie wniesienie wkładu własnego w wysokości 20 proc. kwoty inwestycji. Dotyczy to również sytuacji, w której zabezpieczamy się na innej nieruchomości niż kredytowana – wyjaśnia ING Bank Śląski.
Posiadane mieszkanie jako wkład własny zamiast gotówki
Są jednak i takie instytucje, które posiadane przez kredytobiorcę mieszkanie uznają jako jedyny wkład własny. – Bank może ustawić zabezpieczenie udzielonego finansowania również na innych nieruchomościach kredytobiorcy. Dodatkowe zabezpieczenie może zastąpić konieczność wniesienia wkładu własnego oraz obniżyć koszty kredytu (np. niższą marżę). Nieruchomość, która będzie stanowić dodatkowe zabezpieczenie, powinna być wolna od obciążeń – wyjaśnia Radosław Siubczyński, odpowiedzialny za kredyty hipoteczne w Raiffeisen Polbanku. Zapewnia jednocześnie, że w takim przypadku, jeśli nieruchomość jest odpowiedniej wartości, klient nie musi dodatkowo gotówki. W Raiffeisen Polbanku taka sytuacja traktowana jest podobnie do tej, jakby klient wniósł działkę jako wkład własny przy budowie domu.
Podobnie będzie to wyglądało w mBanku, gdzie wkładem własnym może być inna nieruchomość mieszkalna. – Wartość takiej nieruchomości ustalana jest przez analityka bankowego lub na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego (tzw. operatu szacunkowego) – wyjaśnia Jakub Królikowski, specjalista ds. kredytów hipotecznych w mBanku. Zapewnia jednocześnie, że taka nieruchomość, jeśli jej wartość jest wystarczająca, może stanowić jedyny wkład własny klienta. – Regulator, ustanawiając obowiązek wniesienia wkładu własnego, chciał, żeby kredytobiorca przejął też części ryzyka i był zaangażowany w transakcję. Nie jest nigdzie wskazane, że jego zaangażowanie ma mieć formę stricte gotówkową – dodaje specjalista mBanku.
Okazuje się jednak, że do kwestii uznania innej nieruchomości mieszkalnej jako wkład własny przy staraniu się o kredyt są różne podejścia i interpretacje zaleceń regulatora. I będzie to w dużej mierze zależało od indywidualnej polityki stosowanej w banku.
