Prawda o liczbie nieeksploatowanych mieszkań jest wciąż skutecznie ukrywana przez braki w chińskich statystykach. Przy tak licznej populacji ujawnienie prawidłowych danych powinno być priorytetem. Tym bardziej teraz, gdy coraz częściej mówi się o „pęczniejącej chińskiej bańce”. Tymczasem publikacja odbiegających od realiów danych tylko zniekształca ceny i obciąża rynek. A Chiny są dziś tak istotnym graczem, że ich kondycja wpływa na całą światową koniunkturę.
Pusta bańka w chińskich mieszkaniach
Rynek nieruchomości jest niezwykle wrażliwy na bańki spekulacyjne. Mogą one znacznie opóźniać reakcje producentów materiałów budowlanych i zmieniać oczekiwaną podaż nieruchomości. Cechą charakterystyczną baniek spekulacyjnych jest zawyżona cena mieszkań i domów, która utrzymuje się przez długi czas.
Główną przyczyną ograniczania podaży na rynku nieruchomości są regulacje rządowe i przepisy lokalne. W wielu miastach, takich jak Londyn czy Tokio, istnieją restrykcje na przykład co do wysokości konstruowanych budynków. Wydawać by się mogło, że Chiny jednak nie mają tego problemu, ale tamtejszy rząd pamięta wydarzenia z 1997 r., kiedy ekspansywna polityka monetarna doprowadziła do bańki cenowej. Dlatego stara się ograniczać podaż nieruchomości.
Miażdżące ceny w największych miastach
O chińskiej bańce cenowej często mówi się w kontekście nieruchomości miejskich. Co prawda wytłumaczenie wysokich cen w największych miastach nie istnieje, ale powód wyjaśniający rosnące opustoszenie mieszkań jest powszechnie znany. Są to rosnące ceny wynajmu i kupna nieruchomości.
Gdyby nie fakt, że chiński sektor pośrednictwa w obrocie nieruchomościami tworzy wiele małych, konkurencyjnych podmiotów, winę za to można by zrzucić na pośredników. Jednak to nie oni napędzają wzrosty cen, a właściciele mieszkań.
Wynajmując mieszkania, właściciele przewidują z góry koszty zużycia i pobierają czynsz, który w przyszłości zrekompensuje poniesione straty. Z kolei fakt, że wartość pieniądza w czasie szybko maleje, powoduje, że dzierżawcy wliczają w cenę wynajmu również inflację. Podobnie dzieje się podczas transakcji sprzedaży nieruchomości – właściciele, obserwując rosnącą inflację, zawyżają ceny, zdając sobie sprawę, że ich sprzedaż w późniejszych latach przyniosłaby większe zyski.
Problem pojawia się, gdy samonapędzający się wzrost cen zaczyna mocno odbiegać od realnej stopy inflacji. Zjawisko to – jak wynika z poniższego wykresu – staje się coraz to poważniejszym zagrożeniem dla Chin.
(glassman wealth services)
Skutki bańki cenowej mogą być katastrofalne, a już teraz wydają się nieuniknione. Bańka może lada chwila pęknąć – ludzie nie chcą kupować mieszkań po zawyżonych cenach. Rządowa propaganda skutecznie tuszuje problem, aby nie odstraszać zagranicznych inwestorów. Symbolem są ulice wybudowanego dla podtrzymania koniunktury chińskiego „miasta przyszłości” Ordos, które świecą pustkami!
Chiny podążają śladami Tajwanu
Chińska bańka spekulacyjna ma charakter ilościowy. Takie bańki są mniej powszechne od cenowych i nie trwają tak długo. Wzrost podaży wywiera zwykle presję na obniżkę cen, aczkolwiek stały napływ gotówki nawet w takiej sytuacji może je utrzymać na wysokim poziomie.
Ilościowe i cenowe bańki spekulacyjne mogą też rosnąć jednocześnie, jak w Tajwanie w latach 80. Wówczas to analitycy za pomocą danych z liczników energii elektrycznej oszacowali prawdopodobną liczbę pustych mieszkań. Badania wykazały, że stanowiły one około 15% wszystkich mieszkań na Tajwanie. Dzisiaj ta sama metoda jest testowana w Chinach. Nie jest to jednak proste.
Mieszkania budowane siłą rozpędu
Chiński zasób mieszkaniowy w znacznej mierze składa się ze starych, komunalnych mieszań zbudowanych dla robotników lub pracowników rządowych. Ok. 60 mln prywatnych mieszkań zostało zbudowanych w ciągu ostatnich 10 lat. Deweloperzy budują teraz około 20 mln mieszkań, a banki kontrolowane przez lokalne władze mogą odpowiadać za kolejne 20 - 30 mln.
Wiele firm i chińskich agencji rządowych wciąż buduje mieszkania dla pracowników. Tymczasem z rozwojem transportu codzienne migracje stają się łatwiejsze niż zmiana miejsca zamieszkania. Według danych CNBC pracownicze osiedla są przeznaczone dla ponad 200 mln Chińczyków. Kto będzie w nich mieszkał?
Ile mieszkań w Chinach stoi pustych? Oficjalnie dowiemy się tego dopiero po fakcie, gdy chińska bańka pęknie.
Agnieszka Staniszewska
Bankier.pl
Zobacz też:
» Tam mieszkam: Dubaj
» Polska w ogonie światowych rynków nieruchomości
» Koniec wolnego rynku w Stanach Zjednoczonych?
» Tam mieszkam: Dubaj
» Polska w ogonie światowych rynków nieruchomości
» Koniec wolnego rynku w Stanach Zjednoczonych?
Źródło:
