Kredyty mieszkaniowe ze zmienną stopą procentową droższe, ale warte uwagi

Jeszcze kilkanaście miesięcy temu na rynku niepodzielnie panował jeden typ kredytu hipotecznego – oparty na zmiennym oprocentowaniu. Wszystko zmieniło się za sprawą zbiegu kilku okoliczności. Po pierwsze, nadzór finansowy skłonił banki wiążącą rekomendacją do wprowadzenia do oferty hipotek z okresowo stałym oprocentowaniem. Po drugie, szybki wzrost stóp procentowych wystraszył nowych kredytobiorców. Spora ich część zdecydowała się na „zamrożenie” oprocentowania na kilka lat. Po trzecie, do takiego wyboru skłaniać może różnica w zdolności kredytowej.

Efekty widać w statystykach publikowanych przez Związek Banków Polskich. W ostatnich trzech miesiącach 2022 r. kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem odpowiadały za ponad 63 proc. nowo podpisanych umów. Nigdy dotąd na rynku bankowym zmiana preferencji klientów nie nastąpiła tak szybko.

WIRON na horyzoncie, banki zmieniają oferty

Kredyty mieszkaniowe ze zmiennym oprocentowaniem do tej pory opierały się na konstrukcji „wskaźnik plus marża”. Oznacza to, że na stawkę składają się:

1. Marża kredytowa, ustalana w umowie i stała w całym okresie kredytowania.
2. Wskaźnik WIBOR 3M lub 6M obrazujący warunki transakcji pożyczek na rynku hurtowym. Jest on aktualizowany w ustalonych w umowie okresach i wtedy zmienia się oprocentowania kredytu oraz jego rata.

Wskaźniki, na których opierają się m.in. kredyty hipoteczne czeka wkrótce ważna zmiana. WIBOR schodzi ze sceny i zostanie zastąpiony przez inaczej skonstruowany indeks – WIRON. Różnice pomiędzy stawkami wynikają z różnego sposobu pomiaru, co dzieje się na rynku finansowym. WIBOR wyraża przede wszystkim oczekiwania, co do ceny pieniądza za jakiś czas. WIRON bazuje na warunkach transakcji z przeszłości.

Przygotowując się do zmiany, niektóre banki wycofały tymczasowo z oferty kredyty mieszkaniowe ze zmiennym oprocentowaniem. Pierwszą instytucją był ING Bank Śląski, potem dołączył BNP Paribas Bank i Bank Millennium. W tych bankach nie dostaniemy na razie finansowania ze zmienną ratą.

Jaka marża teraz w kredycie hipotecznym?

Sprawdziliśmy oferty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem proponowane obecnie przez banki. Zestawienie stworzono dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 600 tys. zł.

Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie.

Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Zakładamy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Banki przygotowały symulacje zakładające zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).

Kredyty mieszkaniowe nieco droższe

W porównaniu z lutym w kilku bankach nastąpiły podwyżki marż. Cennik zmienił m.in. PKO Bank Polski oraz Santander Bank. Oprocentowanie hipotek ze zmienną stopą w wielu instytucjach jest początkowo wyższe niż odpowiednika opartego na stałej stawce. Warto jednak pamiętać, że gdy stopy procentowe zaczną się obniżać, raty „zmiennoprocentowych” kredytów podążą w tym samym kierunku. Tymczasem w popularnych ostatnio stałoprocentowych hipotekach aktualizacja stawki nastąpi w ustalonym w umowie okresie. Może to być 5, 7 lub 10 lat.