„Kiedy długu jest za dużo?” – na takie pytanie pomaga odpowiedzieć jeden z podstawowych wskaźników finansowych dla gospodarstw domowych. Jak każdy miernik ma istotne zalety, ale także ograniczenia. Przyjrzyjmy się indeksowi DSTI, czyli z angielskiego „Debt Service to Income”.
„DSTI jest to relacja miesięcznej wartości wszystkich spłacanych rat kredytowych do miesięcznego dochodu netto gospodarstw domowych, która określa jaka część dochodu przeznaczana jest co miesiąc na spłatę długu (z pominięciem kredytów na karcie kredytowej, w linii kredytowej lub w rachunku bieżącym)” – tak definiowany jest ten wskaźnik w opracowaniach Komisji Nadzoru Finansowego. Miernik wyznacza zatem stopień obciążenia dochodów przez spłatę długów.
Zobaczmy prosty przykład. Bezdzietne małżeństwo ma do dyspozycji co miesiąc 6500 zł. Rata kredytu hipotecznego spłacanego przez parę wynosi obecnie 2500 zł. Kredytobiorcy spłacają także kredyt gotówkowych, dla którego rata równa to 600 zł miesięcznie. Wskaźnik DSTI wyliczymy następująco:
- Suma spłacanych rat to 600 + 2500 zł = 3100 zł.
- Miesięczny dochód netto to 6500 zł.
- Relacja wydatków na obsługę długów do dochodu (DSTI) wynosi 3100 zł / 6500 zł, czyli 47 procent.
50 proc. DSTI – ważna granica
Odniesienie do wskaźnika DSTI znajdziemy m.in. w zasadach funkcjonowania Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Na pomoc w postaci dopłaty do rat kredytu hipotecznego mogą liczyć m.in. osoby, które przekroczyły próg relacji raty do dochodu ustalony na poziomie 50 procent. W tym przypadku bierze się jednak pod uwagę tylko ratę kredytu mieszkaniowego.
Ten sam próg przyjęto w zasadach planowanych ustawowych wakacji kredytowych w 2024 r. Dla kredytów hipotecznych o udzielonej kwocie poniżej 400 tys. zł nie trzeba będzie, w myśl założeń, spełniać żadnych warunków – można będzie odroczyć spłatę wybranych rat. Dla kredytów mieszczących się w przedziale kwotowym od 400 do 800 tys. zł przewidziano jednak dodatkowe ograniczenia. Kredytobiorca będzie musiał pokazać, na podstawie danych o dochodach z ostatnich 3 miesięcy, że jego „hipoteczne DSTI” przekracza 50 procent.
DSTI a zdolność kredytowa
Wskaźnik obciążenia ratami brany jest także pod uwagę przez banki oceniające wnioskujących o kredyt. Wprawdzie nie ma jednej górnej granicy wartości DSTI uznawanej za „bezpieczną”, to zalecenia nadzoru finansowego mówią o konieczności zachowania szczególnej ostrożności w sytuacji, gdy klient ponad 40 proc. swoich dochodów przeznacza na obsługę zobowiązań kredytowych i finansowych innych niż kredyty (odnosi się to nieco szerszego wskaźnika – DTI, czyli „Debt to Income”).
Jeśli chcemy zatem oszacować maksymalną kwotę kredytu, na którą możemy liczyć, możemy za pewien drogowskaz przyjąć właśnie tę wartość. 40 proc. dochodu miesięcznego wyznaczałoby maksymalną wysokość raty kredytu. Każde już spłacane zobowiązanie obniża zatem dostępną kwotę.
Z symulacji przygotowywanych przez banki w comiesięcznych rankingach kredytów hipotecznych Bankier.pl wynika, że w sprzyjających warunkach (wysokie dochody, brak innych zobowiązań) relacja raty do dochodu może być wyższa – sięga nawet 50 proc.
Dla kredytobiorców hipotecznych już spłacających kredyty średnia wartość wskaźnika DSTI wynosi 35,3 proc. na koniec 2022 r. Dane na temat prezentuje co roku nadzór finansowy, wyliczając średnią ważoną wartością kredytów w każdym z banków.
Jakie wady ma wskaźnik DSTI?
DSTI nie jest doskonałym miernikiem obciążenia kosztami obsługi długu. Dla gospodarstw domowych o wysokich dochodach, wysoki wskaźnik nie jest niebezpieczny. W przypadku gospodarstw o niskim dochodzie, nawet niskie DSTI może zwiastować finansowe problemy. Tę wadę łatwo jest zilustrować wyliczając „kwotę wolną”, pozostającą na życiowe potrzeby, dla skrajnych przypadków.
Załóżmy, że dwa gospodarstwa domowe (powiedzmy samotny rodzic z dzieckiem) mają ten sam wskaźnik DSTI wynoszący 40 proc.
- Pierwsze gospodarstwo ma do dyspozycji co miesiąc 3000 zł. „Na życie” po uregulowaniu rat pozostaje 1800 zł.
- Drugie gospodarstwo osiąga dochód w wysokości 12 tys. zł. Na utrzymanie pozostaje po spłatach rat 7200 zł.
Z tego powodu DSTI nie powinien być jedynym wyznacznikiem np. możliwości dostępu do pomocy dla kredytobiorców. W projekcie dotyczącym wakacji kredytowych nie uwzględniono jednak innych zmiennych, poza kwotą zaciągniętego kredytu.
