Wydłużenie przeciętnej długości życia przy niskim poziomie świadczeń emerytalnych coraz częściej zmusza osoby starsze do poszukiwania nowych źródeł dochodu. Jednym z nich jest umowa świadczeń dożywotnich zwana inaczej w obrocie gospodarczym odwróconą hipoteką, zaliczana do tzw. usług equity release.
Stosowana niegdyś dość rzadko, obecnie wciąż zyskuje na popularności i staje się nowym produktem finansowym, skierowanym do posiadających nieruchomości osób starszych. Gwarantuje łatwy dostęp do dodatkowych środków finansowych, niemniej jednak za dość wysoką cenę, powodując często kontrowersje i nierzadko także zaskoczenie liczących na spadek rodzin.
Obecnie usługi equity release występują w dwóch modelach – sprzedażowym oraz kredytowym. Często są one mylone, a ich istota jest nie do końca jasna.
Odwrócone regulacje
Do niedawna zawieranie umów tego typu możliwe było na polskim rynku wyłącznie na mocy przepisów kodeksu cywilnego, które dotyczyły umowy dożywocia i umowy renty. Na mocy takiej umowy konsument przenosił na przedsiębiorcę (w momencie zawarcia umowy) własność swojej nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub prawo użytkowania wieczystego, z jednoczesnym ustanowieniem prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości. W zamian otrzymywał dożywotnie okresowe świadczenia pieniężne. Jest to tzw. „model sprzedażowy“ odwróconej hipoteki. Obecnie instytucja odwróconej hipoteki jest objęta szczególną regulacją w ustawie z dnia 23 października 2014 roku o odwróconym kredycie hipotecznym. Uznano, iż przy komercyjnym zawieraniu tego typu umów, regulacje kodeksu cywilnego nie chronią konsumentów w dostatecznym stopniu.
W ustawie uregulowano odwrócony kredyt hipoteczny, będący odmianą wcześniej funkcjonującej instytucji. Zabezpieczenie spłaty sumy kredytu wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami następuje na nieruchomości będącej własnością, przysługującym kredytobiorcy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego (lub też udziałach w tych prawach przysługujących kredytobiorcy) oraz przez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie prawa do nieruchomości. Z kolei wypłata kwoty kredytu następuje jednorazowo lub w ratach, nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy.
Ważne: Zdolność kredytowa przy odwróconym kredycie hipotecznym nie jest wymagana, gdyż nie dochodzi tu do spłacania rat.
Spłata kredytu odroczona jest do określonego momentu po śmierci kredytobiorcy i następuje głównie z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Warto wiedzieć bowiem, że istotą umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest zwrot środków udostępnionych kredytobiorcy przez jego spadkobierców. Zgodnie z ustawą, całkowita kwota do zapłaty staje się wymagalna z upływem roku od dnia śmierci kredytobiorcy lub z upływem okresu wypowiedzenia umowy, gdy któraś ze stron skorzystała z takiego uprawnienia.
Obowiązki kredytobiorców
Po śmierci kredytobiorcy, jego spadkobiercy mogą w ciągu dwunastu miesięcy podjąć decyzję o dokonaniu spłaty kredytu, zachowując prawo do nieruchomości. Mogą też przenieść prawo do nieruchomości na kredytodawcę. W tym ostatnim przypadku, czyli przeniesienia prawa do nieruchomości, spadkobiercom zwracana jest kwota stanowiąca różnicę wartości.
Warto wiedzieć, że na kredytobiorcy spoczywa obowiązek utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym - w szczególności dokonywania bieżących napraw i remontów. A to dlatego, że to jemu przez cały okres trwania umowy przysługuje prawo do nieruchomości. Ustawa nakłada na niego także obowiązek terminowego uiszczania podatku i obowiązkowych opłat związanych z korzystaniem z nieruchomości, a także konieczność zawarcia i posiadania umowy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych, jeśli jest przez kredytodawcę wymagana.
Ważne jest to, że podmiotami oferującymi ten model odwróconej hipoteki mogą być wyłącznie banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną, o których mowa w prawie bankowym. Spółdzielcze kasy oszczędnościowo kredytowe nie są do tego typu działalności uprawnione.
Kto skorzysta
Obydwa modele odwróconej hipoteki skierowane są zarówno do osób samotnych, jak i małżeństw. Jeśli nieruchomość stanowi współwłasność z innego tytułu, stronami umowy muszą być wszyscy współwłaściciele.
Kwota uzyskana za pomocą odwróconej hipoteki zależy od wartości nieruchomości, płci, wieku osoby oraz wybranej formy wypłaty należności. Wysokość świadczeń w funkcjonującym obecnie modelu sprzedażowym zazwyczaj wyliczona jest w ten sposób, aby oscylować w granicach 60% wartości nieruchomości. Często postrzegane jest to więc, jako wątpliwe moralnie wykorzystanie cieżkiej sytuacji osoby starszej w celu zdobycia za ułamek wartości ich dorobku życia. Z drugiej jednak strony istnieje grono osób, niemających osób bliskich, które dziedziczyłyby ich majątek. Dlatego właśnie tego typu rozwiązanie jest dla nich satysfakcjonujące, ponieważ dzięki niemu otrzymują dodatkowe środki na sfinansowanie jesieni życia.
Dobrze mieć świadomość istnienia tego typu instytucji i mechanizmu jej działania, w szczególności, iż staje się ona coraz bardziej powszechna i w niedługim czasie możemy spodziewać się na rynku pierwszych ofert odwróconego kredytu hipotecznego.
Bartosz Cozac, adwokat w kancelarii Chałas i Wspólnicy
