Klauzule niedozwolone (abuzywne) w umowach między klientem a przedsiębiorcą z mocy prawa nie są wiążące, niezależnie od tego, czy konsument umowę podpisał, czy też nie. Nie warto jednak czekać na rozstrzygnięcie sądowe (jeśli kontrahent nie przychyli się do stanowiska klienta), tylko jeszcze przed podpisaniem umowy, sprawdzić ją pod kątem postanowień naruszających nasze interesy.
Zgodnie z Art. 3851. § 1. Kodeksu cywilnego: postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy.
Co znaczy, że postanowienia nie zostały uzgodnione indywidualnie? To wyjaśnia nam paragraf 3 przywołanego przepisu: „nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta”.
Najczęściej z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy dostawcą/wykonawcą rzeczy/usług jest jeden podmiot na rzecz dużej grupy klientów. Wtedy zazwyczaj nie ma miejsca na negocjacje warunków umowy, a przedsiębiorca stosuje wzór ten sam dla wszystkich. Tak postępują m.in. banki, deweloperzy, firmy telekomunikacyjne.
Co jest niedozwolone?
W rejestrze klauzul niedozwolonych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (http://uokik.gov.pl/rejestr/) znajdziemy już ponad 6200 pozycji. Około 500 z nich dotyczy rynku nieruchomości, z czego około 300 – umów deweloperskich.
Nie sposób więc przytoczyć wszystkich. Co do zasady niedozwolone są te zapisy, które powodują znaczną nierównowagę stron – np. w sposób drastyczny ograniczają odpowiedzialność dewelopera za niewywiązanie się z umowy, pozwalają jednostronnie ją zerwać bez podania przyczyny, bądź z przyczyn „technicznych”, „niezależnych” itp. Abuzywne są też te klauzule, które nakładają drastycznie wygórowane kary za odstąpienie od umowy (zwłaszcza w sytuacji, gdy kar nie przewidziano dla drugiej strony), bądź też uzależniają jej zawarcie od przyrzeczenia zawierania kolejnych umów w przyszłości między deweloperem a klientem.
Niedozwolone jest także automatyczne przedłużenie umowy, z czym mamy do czynienia np. w sytuacji rezerwacji mieszkania, jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Klient wpłaca część środków jako opłatę rezerwacyjną a deweloper zobowiązuje się w określonym czasie rozpocząć inwestycję. Jeśli nie wywiąże się ze zobowiązania, powinien oddać pieniądze wpłacone przez klienta. Jednocześnie z tym rezerwacja przestaje obowiązywać. Czasem jednak firmy wprowadzają do umów zapis pozwalający automatycznie wydłużyć jej okres np. o kolejne trzy miesiące.
Oczywiście zapisami godzącymi w interesy klientów będą te, które dają deweloperowi możliwość zmiany warunków umowy bez możliwości odstąpienia od niej przez kupującego. W kwestiach finansowych chodzi np. o jednostronną zmianę przez dewelopera ceny, powierzchni mieszkania, projektu budowlanego czy też terminów wywiązania się z poszczególnych elementów umownych.
Zapisami niedozwolonymi są też wszelkie klauzule, które pozwalają jednostronnie wykonać jakąś czynność przez dewelopera, która powinna być wykonana także przez klienta. Standardowym przykładem jest możliwość samodzielnego dokonania odbioru nieruchomości przez dewelopera, gdyby nabywca nie stawił się w wyznaczonym terminie. Czasem zdarza się, że deweloperzy idą dalej i np. zapisują w umowach, że jeśli wady nieruchomości nie znajdą się w protokole odbioru, a zostaną wykryte później, firma nie musi ich usuwać.
Przykładem klauzuli niedozwolonej będzie też zapis umowny narzucający klientom firmę, która zajmie się zarządzaniem ich nieruchomością. Oczywiście jest to niezgodne z prawem. Jak mówi orzeczenie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: „w chwili sprzedaży lokali mieszkalnych, własność nieruchomości oraz związane z tym prawa przechodzą w całości na właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową. Od tego momentu wszelkie stosunki prawne pomiędzy pozwanym [deweloperem – przyp. TargiMieszkaniowe.net] a właścicielami nieruchomości powinny być zawierane na zasadzie dobrowolności. Właściciele lokali mają więc prawo powierzyć zarząd nad nieruchomością pozwanemu bądź jakiemukolwiek innemu podmiotowi a decyzja w tym zakresie należy wyłącznie do nich.”
Klauzula abuzywna – i co dalej?
W praktyce, nawet dysponując rejestrem klauzul abuzywnych, mało kto może poświęcić czas, by przewertować je wszystkie, porównując z zapisami naszej umowy budzącymi wątpliwości. Dlatego warto skonsultować się np. z rzecznikiem konsumentów.
Jeśli jesteśmy przed podpisaniem umowy, a klauzule naruszają nasze interesy, możemy domagać się od dewelopera zmiany konkretnych zapisów – powołując się na orzeczenia Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz na widmo ewentualnej kary. Należy brać pod uwagę jednak, że zostaniemy podstawieni pod ścianą: albo umowę podpisujemy albo nie.
Co w takiej sytuacji? Możemy powiadomić o swoich wątpliwościach UOKiK albo wnieść powództwo do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Każdy, kto mógłby być stroną umowy (niezależnie czy ją podpisał, czy nie), może z takim powództwem – o uznanie postanowień za niedozwolone – wystąpić. Jest to o tyle dobre posunięcie, że ma charakter pro publico bono. Ewentualne uznanie racji konsumenta będzie skutkowało tym, że zapis z naszej umowy trafi do rejestru klauzul abuzywnych i nie będzie mógł być stosowany w żadnych innych kontraktach z klientami.
Gdy umowa została już podpisana, a uważamy, że jej zapisy są abuzywne (np. są podobne do tych zawartych w rejestrze), to – na mocy Kodeksu cywilnego - nie mamy obowiązku się do nich stosować. Wtedy możemy spodziewać się pozwu ze strony dewelopera (powinniśmy wnioskować o jego oddalenie). Możemy też sami wystąpić z powództwem w trybie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego o ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa wynikającego z kwestionowanego postanowienia umownego.
Kary
Za stosowanie zapisów niedozwolonych UOKiK może nałożyć na firmę karę finansową w kwocie nieprzekraczającej 10 proc. przychodu, uzyskanego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary.
Sankcje za klauzule abuzywne przewiduje także kodeks wykroczeń - dla tych, którzy mimo wyroku wzywającego do zaniechania stosowania takich zapisów, nadal umieszczają je w umowach. Przedsiębiorcy odpowiadający z art. 138b kodeksu wykroczeń, zapłacą karę grzywny (do 5000 zł).
Uwaga: artykuł prezentuje stan prawny na dzień 29 lutego 2016 r.
