Wysokie stopy zwrotu z najmu prowokują inwestorów do zainteresowania rynkiem mieszkań. Rentowność najmu, szacowana obecnie na około 4,5 procent, jest oczywiście zdecydowanie wyższa od zyskowności takich instrumentów jak obligacje czy lokaty bankowe. Czy więc inwestycja w mieszkanie to stuprocentowy „złoty interes”? Takie przekonanie cały czas pokutuje, choć jest ono błędne.
Wysoka rentowność najmu to nie jedyny czynnik sprzyjający inwestowaniu w nieruchomości mieszkaniowe. Do decyzji zakupowych zachęcają również historycznie niskie stopy procentowe NBP, a więc tanie kredyty oraz stabilne ceny mieszkań.
Sporo kupujących dokonuje transakcji za gotówkę. Ich wartość na przestrzeni 3 lat wzrosła w głównych miastach (w okresie III kw. 2012 – III kw. 2015) o ok. 16 punktów procentowych. W III kw. 2015 roku, 64 proc. transakcji na rynku pierwotnym w 7 największych miastach (wg. danych NBP) było dokonywanych za gotówkę. Wpływ na taki stan rzeczy ma niewątpliwie wspomniana już krótkookresowa rentowność najmu wyższa od zyskowności lokat czy obligacji, która skłoniła część inwestorów do wycofania pieniędzy z lokat na rzecz nieruchomości.
Pamiętajmy jednak, że zysk w krótkim okresie to nie wszystko. Inwestycja w mieszkanie to inwestycja długoterminowa. Najważniejsze są dwa parametry: rentowność najmu oraz kwestia zmiany wartości nieruchomości w czasie.
Okres po tzw. „boomie” na rynku mieszkaniowym, przypadającym na lata 2007 – 2008 boleśnie zweryfikował przekonanie niektórych, że ceny mogą tylko rosnąć. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że średnie spadki od szczytu górki cenowej wyniosły w miastach, takich jak Warszawa, Wrocław i Kraków około 25 – 30 procent.
Przeczytaj także
Przykładem może być Kraków, gdzie szczyt bańki na rynku przypadał na początek 2008 roku. Ceny transakcyjne nowych mieszkań wynosiły wtedy ok. 8000 zł/mkw. Od tego czasu rozpoczęły się ich spadki, uzyskując najniższą wartość w IV kw. 2014 roku (cena: 5700 zł/mkw). Na krakowskim rynku przecena wyniosła więc 29 proc. Podobnie było w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku czy Poznaniu. Osoby, które w okresie 2007 – 2008 dały się skusić marketingowej narracji o tym, że trzeba kupować jak najszybciej, bo później będzie już „tylko drożej”, pozostały z nieruchomościami, których obecna wartość jest często niższa od ceny zakupu. Są więc de facto niesprzedawalne, bez realizacji straty.
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja
Wybór nieruchomości, która oprze się ewentualnym wahaniom cenowym i w dłuższej perspektywie nie straci na wartości, to największe wyzwanie dla osoby decydującej się inwestować na rynku mieszkaniowym. Oczywiście, pewników nie ma żadnych, ale dokonując wyboru można posłużyć się doświadczeniem i nabytą wiedzą.
Truizmem jest stwierdzenie, że kluczowa dla wyceny mieszkania pozostaje jego lokalizacja, jednak nie dość o tym powtarzać. Przykład wspomnianej górki cenowej sprzed 8 lat pokazuje, że choć przecena dotknęła każdy segment nieruchomości mieszkaniowych, to stosunkowo najlepiej poradziły sobie z nią nieruchomości, mające dobrą lokalizację – ulokowane w centrach miast lub dzielnicach sąsiadujących z centrami. Tu przeceny były najmniejsze.
Niekoniecznie musimy jednak celować w dzielnice centralne. Oprócz położenia liczy się również komunikacja, możliwość szybkiego i łatwego dotarcia do centrum. Próbując oszacować przyszłą wartość nieruchomości należy brać ten czynnik pod uwagę i szerzej – dysponować jak największą wiedzą w zakresie planowanych w pobliżu inwestycji.
Sztandarowy przykład to Warszawa i lokalizacje wzdłuż drugiej linii metra. Mieszkania w sąsiedztwie stacji kolejki podziemnej znacznie zyskały na wartości. Nie chodzi jednak tylko o inwestycje w infrastrukturę. Warto śledzić zmiany w zakresie zagospodarowania przestrzennego, interesować się planowanymi w okolicy inwestycjami komercyjnymi itp. Wartość nieruchomości może podnieść nam choćby sąsiedztwo znanego, rozpoznawalnego budynku – takiego jak np. galeria handlowa, aquapark, reprezentacyjny biurowiec czy też atrakcyjne tereny zielone i rekreacyjne. Rozpoznawalność i dobre skojarzenia związane z lokalizacją przekładają się na sukces zarówno na rynku najmu jak i przy ewentualnej sprzedaży.
Metraż, typ budynku
Kolejna sprawa to parametry nieruchomości, którą chcemy zakupić oraz typ budynku mieszkalnego. Jeśli jesteśmy zainteresowani mieszkaniem na wynajem, lepiej postawić na niewielki metraż. Łatwiej będzie nam znaleźć lokatorów. Są to również mieszkania relatywnie najtańsze. Chodzi o małe dwa pokoje (45 – 50 mkw.) bądź kawalerki.
Typ budynku w dużej mierze przesądzi o późniejszej wartości nieruchomości. Przykład z rynku wtórnego to bloki z czasów PRL – obecnie najtańszy rodzaj budownictwa. Z kolei dobrze zlokalizowane kamienice, po remontach, znacznie zyskują na wycenach, stając się niejednokrotnie nieruchomościami o charakterze prestiżowym.
Na rynku pierwotnym warto wziąć pod uwagę również dodatkowe funkcjonalności obiektu, dziś postrzegane jeszcze czasami jako „wyższy standard” ale za kilka, kilkanaście lat mogące jawić się już jako coś zupełnie podstawowego. Chodzi więc o monitoring, bramę wjazdową na pilota, ochronę, parking podziemny itp.
Czynniki ryzyka
Nawet najlepsze rady nie dadzą pewności sukcesu inwestycyjnego. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, co może stać się z rynkiem nieruchomości w perspektywie kilkunastoletniej – a taki jest przeciętny czas potrzebny na zwrot zainwestowanego kapitału. Warto zdawać sobie sprawę również z negatywnych tendencji, z którymi mamy do czynienia. Chodzi przede wszystkim o zjawiska demograficzne – malejącą liczbę ludności, spadającą liczbę studentów (jedna z największych grup najemców w wiodących ośrodkach), emigrację. To obecnie chyba najpoważniejsze niekorzystne czynniki, mogące uderzyć w rynek najmu, a także w przyszłą wartość mieszkania. Z drugiej strony Polska ciągle boryka się z niedoborem mieszkań. Z danych Eurostatu wynika, że średnio 17 proc. obywateli Unii Europejskiej żyje w przeludnionych lokalach. W Polsce jest to aż 44,2 proc. (2014 r.).
Pechowa trzynastka. Te banki podniosły już marże hipotek
Fala podwyżek bankowych obejmuje kolejne instytucje. Co najmniej 13 z nich tylko w ciągu ostatnich dwóch miesięcy podniosło marże oferowanych kredytów hipotecznych. Zmiany bankowych cenników powszechnie wiąże się z podatkiem bankowym.
Do pozytywnych czynników zaliczymy natomiast rosnącą imigrację do Polski – obecnie głównie z krajów Europy Wschodniej, przede wszystkim Ukrainy. W najbliższych kilku latach z pewnością ta grupa klientów będzie „napędzać” rynek najmu.
Ważne też, by kalkulując ewentualną rentowność inwestycji, przyjmować realistyczne założenia, a więc pamiętać o koniecznych nakładach. By nieruchomość nie traciła cenowo na konkurencyjności, konieczne będzie jej zabezpieczanie (naprawy, remont generalny). Należy również liczyć się z okresami, w których mieszkanie będzie stało puste (np. wakacje).
Marcin Moneta
