Jak przenieść kredyt walutowy, czyli przeprowadzka z frankiem

Część banków deklaruje, że umożliwia sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem walutowym i przeniesienie zabezpieczenia na nową nieruchomość. Sprawdziliśmy, jakie warunki trzeba spełnić, aby przeprowadzić się do nowego lokum ze starym kredytem.

Dla wielu frankowców najważniejszym problemem związanym z zaciągniętym przed laty zobowiązaniem nie jest wysokość spłacanych rat, ale „kotwica” w postaci wysokości długu wyrażonego w złotych. Dług ten urósł w wielu przypadkach do kwoty przewyższającej wartość nieruchomości i skutecznie blokuje realizację życiowych planów.

Po zeszłorocznym „czarnym czwartku” Związek Banków Polskich zarekomendował wprowadzenie procedur, które mają uprościć przenoszenie zabezpieczeń na nowe nieruchomości. W ten sposób osoby chcące przenieść się do większego lokum nie musiałyby spłacać kredytu. Ktoś, kto chciałby zamienić mieszkanie na mniejsze i spłacić część długu, teoretycznie również miałby taką możliwość. Banki z portfelami kredytów we frankach, z pewnymi wyjątkami (np. Eurobank) wprowadziły zalecane mechanizmy. Sprawdziliśmy, jakimi warunkami obwarowane jest rozwiązanie określane potocznie mianem „odmiejscowienia hipoteki”.

Przenosiny w kilku etapach

Proces „przeprowadzki z frankiem” jest stosunkowo skomplikowany i wymaga od kredytobiorcy zgrania w czasie transakcji sprzedaży starego mieszkania oraz zakupu nowego, ewentualnie znalezienia chętnego na wymianę nieruchomości. Operacja składa się z następujących kroków:

1. Wystawienie na sprzedaż starej nieruchomości i znalezienie nabywcy, który będzie gotów złożyć oświadczenie o zamiarze kupna wymagane przez bank lub podpisać umowę przedwstępną.
2. Wybór nowej nieruchomości i zakończenie negocjacji ze zbywcą (np. podpisanie umowy przedwstępnej).
3. Złożenie w banku wniosku o zmianę zabezpieczenia kredytu oraz wymaganych dokumentów (w tym zazwyczaj wycena obu nieruchomości).
4. Otrzymanie od banku-kredytodawcy zgody na zmianę zabezpieczenia.
5. Sfinalizowanie transakcji sprzedaży starej nieruchomości.
6. Przekazanie przez nabywcę starej nieruchomości środków na wskazany przez bank rachunek – ustanowienie tymczasowego zabezpieczenia kredytu (np. w postaci kaucji).
7. Zwolnienie przez bank zabezpieczenia na starej nieruchomości.
8. Sfinalizowanie transakcji kupna nowej nieruchomości.
9. Przekazanie przez bank środków ze sprzedaży starej nieruchomości na rachunek zbywcy nowego mieszkania. Ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego na nowej nieruchomości.

Ostatecznie, w optymistycznym scenariuszu, kredytobiorca trafia do nowego mieszkania, ale nadal spłaca zaciągnięty kilka lat temu kredyt na starych warunkach. Dotarcie do tego celu wymagać będzie jednak odpowiedniego przygotowania.

Czego będą wymagać banki przed transakcją?

Bank rozpatrując wniosek o zmianę zabezpieczenia opierać się będzie na dokumentach dostarczonych przez kredytobiorcę. Proces ten w dużej mierze przypominać będzie staranie się o nowy kredyt. W szczególności istotne będzie udokumentowanie sytuacji prawnej i faktycznej kupowanej nieruchomości oraz warunków ustalonych dla obu transakcji (sprzedaży starego mieszkania i zakupu nowego).

 Z informacji zebranych przez Bankier.pl wynika, że wymagania banków są dość ujednolicone. Niektóre instytucje zapowiadają, że będą oczekiwać wyceny obu nieruchomości (co podnosi koszty przeprowadzki), podczas gdy inne zadowolą się tylko oszacowaniem wartości docelowego zabezpieczenia. Warto zatem pamiętać, że na tym etapie konieczne będzie pokrycie opłat za operat szacunkowy lub podobny dokument. W zależności od banku wahają się one od kilkudziesięciu do kilkuset złotych.

LTV nie może wzrosnąć

Jednym z najważniejszych parametrów, któremu przyglądać się będą banki jest stosunek wartości nieruchomości do długu pozostałego do spłaty. „Po zmianie zabezpieczenia kredytu, wskaźnik LTV nie może być wyższy niż przed zmianą” – czytamy w materiałach dla frankowców przygotowanych przez Bank BPH.

Takie samo podejście stosują niemal wszyscy ankietowani kredytodawcy, chociaż bywa ono rozbudowane o dodatkowe zastrzeżenia. Bank BGŻ BNP Paribas wskazuje, że przy podejmowaniu decyzji bierze pod uwagę także inne parametry kredytu i dotychczasowy przebieg relacji z klientem. Podobne podejście ma Bank Millennium. Alior Bank podchodzi do tej kwestii indywidualnie. Szczególnie konserwatywny okazał się ING Bank Śląski, który wymaga, by LTV nie przekroczył 80 proc., co zamyka drogę do przeprowadzki większości osób, które zadłużyły się bez dużego wkładu własnego.

Przesiadka na inną hipotekę będzie dodatkowo kosztować

Uzyskanie zgody ze strony banku otwiera drogę do kolejnych etapów procedury. Kilku kredytodawców deklaruje, że do przeniesienia zabezpieczenia wykorzystuje tymczasową kaucję. Po podpisaniu umowy o prowadzenie rachunku kaucji środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości wpływają na wydzielone konto, co pozwala wykreślić hipotekę z księgi wieczystej mieszkania. Następnie klient podpisuje akt notarialny nabycia nowej nieruchomości, a bank dokonuje przelewu na rachunek sprzedającego. Z takiej konstrukcji korzysta Bank BPH, mBank i Bank Zachodni WBK. Getin Noble Bank proponuje umowę przeniesienia środków pieniężnych pełniącą podobną funkcję.

ING Bank Śląski i Bank BGŻ BNP Paribas ustalają indywidualnie zasady zwolnienia zabezpieczenia ustanowionego na starej nieruchomości. Z kolei PKO BP i Bank Millennium zezwalają na wykreślenie hipoteki po złożeniu wniosku o wpis do księgi wieczystej nowej nieruchomości.

Warto pamiętać, że przez okres pomiędzy złożeniem wniosku o wpis do księgi a uprawomocnieniem się wpisu ponosić będziemy zazwyczaj koszty związane z zabezpieczeniem pomostowym. Banki stosują w tym przypadku podejście takie, jak przy nowych kredytach – pobierają opłatę lub podwyższają tymczasowo marżę.

Czy można kupić tańszą nieruchomość?

Przeprowadzka „z frankiem” może zainteresować przede wszystkim osoby, które zgromadziły oszczędności i planują przeniesienie się do większego mieszkania. W takim przypadku wskaźnik LTV obniży się i bank powinien wyrazić zgodę na przeprowadzenie operacji. Warunkiem będzie wpłacenie różnicy pomiędzy cenami nieruchomości w gotówce. Na dodatkowy kredyt nie warto liczyć, chociaż taką możliwość dopuszcza np. PKO Bank Polski. –  Transakcja zapewne będzie wymagała zaangażowania środków własnych klienta. Niemniej jednak, z uwagi na fakt, iż decydujące znaczenie ma w tym przypadku poziom LtV, ostateczna decyzja co do możliwości zmiany przedmiotu zabezpieczenia kredytu w tym zakresie oraz warunków na jakich zostanie to przeprowadzone, będzie podejmowana przez Bank po przeanalizowaniu zgromadzonej dokumentacji w sprawie – wskazuje Wojciech Myszka, starszy specjalista z Departamentu Produktów Bankowości Hipotecznej PKO BP.

Przyjmijmy jednak, że kredytobiorca myśli o przeprowadzce do tańszego mieszkania i chce w ten sposób zyskać nieco finansowego „oddechu”, obniżając spłacaną ratę. Załóżmy, że mieszkanie jest dziś warte 650 tys. zł, a obecny dług w złotych urósł (mimo kilku lat spłaty) do 800 tys. zł. Aktualny stosunek wartości zabezpieczenia do sumy zadłużenia wynosi 123 proc. Kredytobiorca chciałby kupić mniejszy lokal za 450 tys. zł, a resztę z udanej transakcji przeznaczyć na spłatę kredytu. W tym przypadku jednak wskaźnik LTV wzrósłby do ponad 133 proc.

Tego rodzaju operacja nie ma szans na powodzenie. Banki wymagają utrzymania co najmniej obecnego poziomu LTV, a więc nawet nadpłacenie kredytu (w naszym przykładzie – spłata 200 tys. zł, czyli różnicy między cenami mieszkań), nie pozwoli sprowadzić wskaźnika do odpowiedniej wysokości. Wyjątek mogłaby stanowić sytuacja, gdy wartość nowego mieszkania przyjęta przez bank jest znacząco wyższa niż cena ustalona w transakcji lub gdy klient zdecyduje się pokryć różnicę z własnych oszczędności.

Czy banki rzeczywiście ułatwiają przeniesienie kredytu walutowego na nową nieruchomość? Zapraszamy kredytobiorców, którzy zmierzyli się z tym wyzwaniem do podzielenia się doświadczeniami w komentarzach lub mailowo (m.kisiel@bankier.pl)

Źródło: