Program "Mieszkanie dla młodych" zbliża się do końca. Formalnie do jego zakończenia zostało dwa i pół roku, ale w rzeczywistości może to nastąpić dużo szybciej, bowiem pieniądze na dopłaty szybko się kończą. Tak stało się już z pulą środków na ten rok, a prawdopodobnie latem wstrzymane zostanie przyjmowanie wniosków na rok przyszły. Jaka przyszłość czeka więc rynek mieszkaniowy po zakończeniu MdM?
"Mieszkanie dla młodych", czyli program wsparcia dla kupujących mieszkanie, który polega na dopłatach do wkładu własnego kredytów hipotecznych, praktycznie od początku swojego funkcjonowania spotykał się ze sporą krytyką, tak ze strony potencjalnych beneficjentów, jak i obserwatorów rynku nieruchomości.
Wśród zarzutów najczęściej wymieniało się sztuczne zawyżanie cen mieszkań na niektórych rynkach poprzez zawyżone limity cenowe programu i wspieranie branży deweloperskiej. Sporo pretensji dotyczyło samego mechanizmu wyliczania limitów, zwłaszcza w sytuacji, gdy na zbliżonych do siebie rynkach, przy zbliżonych kosztach budowy, limity potrafiły bardzo się różnić. Sporo krytycznych głosów dotyczyło także faktu, że do września 2015 r. ze wsparciem można było kupić wyłącznie mieszkanie nowe. Jak wiemy – od tamtego czasu to się zmieniło i obecnie dopłatami objęty jest także rynek wtórny, co zresztą przyczyniło się do wykładniczego wzrostu liczby składanych wniosków.
Pompowanie cen i popytu
Wpływ programu MdM na ceny mieszkań jest widoczny od dawna. Wysokość limitu cenowego programu przekłada się na lokalne średnie. Widać to najbardziej w lokalizacjach, gdzie limity od początku były wysokie w stosunku do przeciętnych cen. Wśród miast wojewódzkich z taką sytuacją mamy do czynienia w Łodzi czy w Poznaniu. W pierwszym z tych miast, wg Amron – Sarfin, aż 75 proc. wszystkich transakcji z rynku pierwotnego i aż 81 proc. z wtórnego, zrealizowanych w I kw. 2016 r. spełniało wymogi MdM. W Poznaniu odsetek ten wynosił odpowiednio 67 proc. i 35 proc.
O ile dla innych miast, gdzie limity MdM są znacznie poniżej średniej cenowej (a ich wzrost przekłada się na wzrost cen najtańszych mieszkań, zlokalizowanych na peryferiach czy w tańszych dzielnicach), o tyle w Łodzi czy Poznaniu bez problemu można kupić mieszkania mieszczące się w limicie cenowym MdM, położone w bardzo dobrych, centralnych lokalizacjach.
Przeczytaj także
O dużym wpływie MdM na rynek mieszkaniowy (a także akcję kredytową) świadczą same liczby. Wg raportu Amron – Sarfin w ciągu dwóch lat funkcjonowania (do końca 2015 roku) banki zawarły 41 256 umów kredytowych w ramach programu, o łącznej wartości ponad 7,448 mld zł. Kredyty te stanowiły 11,61 proc. liczby i 9,78 proc. wartości wszystkich nowych umów kredytowych podpisanych w latach 2014 – 2015.
Twórcy raportu wskazują też, że znaczenie MdM dla akcji kredytowej, a więc tym samym i dla sprzedaży mieszkań, systematycznie rośnie. W IV kwartale 2015 roku już 26,65% procent wszystkich przyznanych kredytów stanowiły te z państwową dopłatą, a pod względem wartości było to 20,03 proc.
Pierwszy kwartał 2016 r. przyniósł kolejny wzrost. Banki podpisały ponad 13 tys. nowych umów w MdM. Ich całkowita liczba wyniosła 55 tysięcy. Tym samym zwiększyła się aż o 34 proc. Świetny wynik MdM na początku tego roku to w dużej mierze efekt obaw, że pieniędzy z puli na 2016 rok może zabraknąć, co później zresztą się zrealizowało.
Nic dziwnego jednak, że to właśnie program "Mieszkanie dla młodych" uważa się za główny motor obecnego popytu. Liczba 55 tys. sprzedanych mieszkań z dopłatą od początku funkcjonowania programu odpowiada całości sprzedaży wszystkich lokali, jaką zanotowała branża deweloperska w zeszłym roku. Był to zresztą wynik rekordowy – o 20 proc. wyższy niż rok wcześniej.
Gdzie kupimy najtańszą działkę budowlaną
Na rynku działek budowlanych nie odnotowano w maju dużych wahań cen ofertowych. Choć wystąpiło kilka podwyżek nawet o ponad 20 proc., nominalnie nie były to znaczące zmiany. W niektórych przypadkach pojawiły się także obniżki – spadki potrafiły sięgać kilkudziesięciu procent w relacji miesiąc do miesiąca.
Koniec kroplówki - co dalej?
Jak już wspomnieliśmy program "Mieszkanie dla młodych" formalnie będzie funkcjonować do końca 2018 roku. W praktyce jednak krócej. Są bardzo duże szanse, że w przyszłym roku powtórzy się scenariusz tegoroczny. Szybko zabraknie pieniędzy na dopłaty i wykorzystywana będzie już pula przeznaczona na ostatni rok programu.
Kredytobiorcy zostaną bez środków, którymi mogliby dofinansować wkład własny, tymczasem ten od stycznia 2017 r. będzie wynosił już 20 proc. wartości nieruchomości, co przy przeciętnych cenach w Warszawie na poziomie ok. 7-7,5 tys. zł/mkw. będzie oznaczało konieczność wyłożenia z własnej kieszeni 70-75 tys. zł, by myśleć o kredytowaniu zakupu mieszkania o metrażu 50 mkw.
Co więcej – z zapowiedzi rządowych wynika, że nowa forma wsparcia na rynku mieszkaniowym będzie miała zupełnie inny charakter, oparty z jednej strony na oszczędzaniu (kasy oszczędnościowo – budowlane), z drugiej na tanim budownictwie pod wynajem (Mieszkanie Plus). Jeśli dodać do tego prawdopodobną w przyszłości podwyżkę stóp procentowych, a więc kosztów kredytowania, całkiem realny może być scenariusz, w którym popyt na mieszkania, bez wsparcia MdM, znacznie osłabnie.
Ceny znajdą się pod presją spadkową - szczególnie tam, gdzie duży odsetek mieszkań jest sprzedawany z państwową dopłatą, a więc w miastach o wywindowanych limitach cen MdM w stosunku do lokalnych średnich cen.
Marcin Moneta
