Kredyty mieszkaniowe doczekały się osobnej ustawy – prace nad regulacjami dotyczącymi zobowiązań hipotecznych są na ostatniej prostej. Podsumowujemy najważniejsze zmiany, jakie przyniesie kredytobiorcom nowe prawo, które wejdzie w życie jeszcze w tym roku.
Tylko trzy poprawki wprowadził Senat do ustawy o kredycie hipotecznym na posiedzeniu, które odbyło się 16 marca. Nowa regulacja jest już na ostatniej prostej i wkrótce stanie się częścią obowiązującego prawa. Ze sporym opóźnieniem wdrożone zostaną w ten sposób zapisy unijnej dyrektywy MCD, która ma za zadanie poprawienie pozycji kredytobiorców finansujących zakup nieruchomości.
Polska ustawa wzbudziła sporo kontrowersji. Pośrednicy kredytowi protestowali, kiedy do projektu wprowadzono propozycję KNF-u zakazującą pobierania prowizji od banków-kredytodawców. Sporo uwag mają także bankowcy wskazujący na niedoskonałość zapisów m.in. o restrukturyzacji zobowiązania i trybie dostarczania decyzji kredytowej.
Z punktu widzenia klientów nowe prawo nie jest rewolucyjne, przynosi jednak kilka udogodnień. Zebraliśmy najważniejsze z nich – te szczególnie istotne dla poszukujących kredytu.
Czego nie będą mogły oferować banki?
Komentujący nową ustawę często zwracają uwagę na zawarty w niej zakaz udzielania kredytów walutowych. Powiela on jednak zasadę wprowadzoną już wcześniej w ramach rekomendacji nadzoru – zobowiązanie walutowe (lub indeksowane do waluty) będzie dostępne wyłącznie dla osób, które uzyskują większość swoich dochodów w walucie. Kredyty tego typu dziś stanowią margines nowych umów, w tej dziedzinie regulacja jest zdecydowanie spóźniona.
W ustawie zakazano również sprzedaży wiązanej, czyli banki nie będą mogły nierozerwalnie łączyć hipotek z innymi usługami, a jedyny wyjątek od tej zasady stanowić będzie bezpłatny rachunek płatniczy lub ROR, który ma służyć do obsługi zobowiązania lub zapewnienia dodatkowego zabezpieczenia. Dozwolona będzie jednak sprzedaż łączona, czyli cross selling, gdzie klient ma wybór – albo kredyt „sauté”, albo w pakiecie z dodatkami (w tym obniżającymi cenę pożyczanego pieniądza).
Przed zaciągnięciem kredytu – więcej informacji
Zmiany dotkną reklam kredytów hipotecznych – zarówno firmowanych przez banki, jak i pośredników oraz agentów. Upodobnią się one do reklam kredytów konsumpcyjnych i będą musiały zawierać m.in.:
- RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, eksponowaną co najmniej w tak samo widoczny sposób jak oprocentowanie.
- Informację o ryzyku zmiany stopy procentowej – w przypadku kredytów ze zmiennym parametrem.
- Szereg informacji o cechach kredytu (w tym stopę oprocentowania, typ oprocentowania, całkowitą kwotę kredytu, okres spłaty, całkowitą kwotę do zapłaty, wysokość raty) przedstawionych w oparciu o reprezentatywny przykład. Podobnie jak w kredycie konsumenckim taki przykład opiera się na warunkach, na których „kredytodawca spodziewa się zawrzeć co najmniej dwie trzecie umów o kredyt hipoteczny przy uwzględnieniu w tych umowach średniego okresu kredytowania, całkowitej kwoty kredytu hipotecznego i częstotliwości występowania na rynku umów o kredyt hipoteczny”.
Wprowadzenie reprezentatywnego przykładu powinno zwiększyć przejrzystość informacji prezentowanych przez banki. Mimo pewnych wad tego rozwiązania parametry podawane w przykładzie mogą stanowić istotną wskazówkę, jak bardzo najlepsza opcja produktu ("oprocentowanie już od") różni się od tej faktycznie trafiającej do klientów.
Jeśli w reklamie kredytu hipotecznego nie będzie pojawiać się informacja o kosztach i komunikat będzie miał raczej „wizerunkowy” charakter (np. „korzystny kredyt mieszkaniowy”), to w treści i tak będzie musiała pojawić się informacja o rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania.
Pierwszy kontakt - formularz
Pierwszym krokiem dla zainteresowanych kredytem hipotecznym będzie uzyskanie informacji o ofercie. Pośrednik lub bank będzie musiał po przedstawieniu mu naszych potrzeb i scharakteryzowaniu sytuacji finansowej przygotować formularz informacyjny. Dokument opierać się będzie na wzorze zawartym w ustawie i zawierać będzie zindywidualizowane informacje potrzebne do porównania ofert. W założeniu powinien zatem odzwierciedlać warunki cenowe dopasowane do naszego profilu, a tam gdzie nie da się takiej symulacji przeprowadzić – bazować na wspomnianym wcześniej reprezentatywnym przykładzie.
Pytając się o kredyt i spotykając się z ofertą zakładającą cross selling, otrzymamy dwa formularze – dla zobowiązania solo i z dodatkowymi produktami. W ten sposób klient będzie mógł oszacować korzyści wynikające z tej drugiej opcji. W formularzu ma znaleźć się ma także swego rodzaju ostrzeżenie. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania dla kredytów o zmiennym wskaźniku będzie zaprezentowana w dwóch wariantach – obecnej, opartej na aktualnym oprocentowaniu, oraz dodatkowym, który „obrazuje ryzyka związane ze znacznym wzrostem stopy oprocentowania”.
Dane zawarte w formularzu będą miały „datę ważności” – 14 dni. Będą wiążące dla kredytodawcy, jeśli w tym czasie złożymy wniosek. Jeśli zatem bank np. wprowadzi w międzyczasie podwyżki, nie będą nas obowiązywać.
Wnioskujemy o kredyt – decyzja w ciągu 21 dni
Po złożeniu wniosku kredytowego bank będzie musiał przekazać nam decyzję kredytową w 21. dniu od dostarczenia aplikacji. Ten sztywno określony termin będzie mógł być skrócony, ale nie wpłynie na okres, w którym dostarczona decyzja i towarzyszący jej formularz informacyjny są wiążące.
Na ostateczny wybór będziemy mieli czas – co najmniej 14 dni po upłynięciu 21 dni od złożenia wniosku. W tym okresie oferta będzie dla nas „zablokowana” (bank nie będzie mógł zmienić np. marży), a jednocześnie kredytodawca nie będzie mógł wymagać, byśmy podjęli ostateczną decyzję. Klient będzie miał także prawo otrzymać projekt umowy kredytowej zawierającej warunki ujęte w decyzji. W zamyśle będzie to czas dla potencjalnego kredytobiorcy na dokonanie wyboru i porównanie proponowanych rozwiązań.
W ustawie znalazł się także zapis, który spędza sen z powiek bankom - opłaty i inne koszty uiszczone przez konsumenta przed zawarciem umowy podlegają niezwłocznie zwrotowi, w przypadku gdy umowa o kredyt hipoteczny nie została zawarta lub kwota kredytu hipotecznego nie została wypłacona przez kredytodawcę w terminie wskazanym w umowie.
Badanie zdolności kredytowej – odmowę trzeba będzie uzasadnić
W ustawie poświęcono sporo uwagi procesowi badania zdolności kredytowej. Podkreślono, że podstawą pozytywnej decyzji nie może być założenie, że wartość nieruchomości wzrośnie w przyszłości lub że wartość zabezpieczenia przewyższa kwotę kredytu.
Ryzyko błędów w procedurze obciąża bank. Jeśli proces badania nie został przeprowadzony prawidłowo, kredytodawca nie będzie mógł odstąpić od umowy o kredyt lub jej zmienić, chyba że jest to korzystne dla klienta i wyraża on na to zgodę. Dotyczy to także sytuacji, gdy przedstawiliśmy jako kredytobiorca niekompletne informacje przed zawarciem umowy – z tego powodu nie będzie można wypowiedzieć kontraktu.
O odmowie udzielenia kredytu powinniśmy zostać poinformowani bezzwłocznie. Jeśli decyzja jest wynikiem informacji uzyskanych z baz danych (np. BIK), bank powinien wskazać, gdzie leży sedno problemu i bezpłatnie poinformować o wynikach sprawdzenia w bazie.
Przeczytaj także
Co nowego przyniesie kredytobiorcom ustawa o kredycie hipotecznym?
Przeczytaj także
Po podpisaniu umowy – czas na ochłonięcie
Już po podpisaniu umowy kredytowej klient będzie mógł jeszcze wycofać się z podjętej decyzji. Ustawa przewiduje następujące zasady, które nawiązują do reguł obowiązujących w przypadku kredytu konsumenckiego:
- Kredytodawca lub pośrednik będzie musiał przekazać kredytobiorcy wzór odstąpienia od umowy.
- Na odstąpienie będziemy mieli 14 dni od zawarcia umowy, wystarczające jest wysłanie w tym terminie przesyłki poleconej lub złożenie dokumentu w banku lub u pośrednika lub agenta.
- Jedynym kosztem ponoszonym przez klienta są odsetki za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty (nie później niż 30 dni od dnia złożenia oświadczenia).
- Kredytodawca może żądać tylko wyrównania bezzwrotnych kosztów poniesionych na rzecz organów administracji publicznej.
O ile wycofanie się z umowy karty kredytowej nie rodzi jednak poważniejszych konsekwencji, to w przypadku hipoteki proces może się okazać skomplikowany – zwłaszcza, jeśli doszło już do wypłacenia środków i przeniesienia własności nieruchomości.
Nowe przepisy już wkrótce
Znacząca większość zapisów zawartych w ustawie o kredycie hipotecznym ma wejść w życie w ciągu trzech miesięcy od dnia ogłoszenia. Zakładając, że droga legislacyjna zakończy się wkrótce, zapewne już jesienią klienci poszukujący finansowania będą korzystać z nowych rozwiązań.
