Budowa lub kupno domu wiąże się z wydatkiem co najmniej kilkuset tysięcy złotych. Dla większości inwestorów jedyną przepustką do takich pieniędzy jest kredyt hipoteczny. Wizja kilkudziesięcioletniego zobowiązania często spędza sen z oczu, ale dobre rozpoznanie tematu może zamienić wroga w sprzymierzeńca.
Źródło: Thinkstock
Kredytobiorcy, którzy są dziś w trakcie spłacania swojego zobowiązania, twierdzą, że ewentualny stres towarzyszący podpisaniu umowy o kredyt hipoteczny mija po spłaceniu pierwszej raty. Później działa już prosty mechanizm: im więcej wiedzy na temat własnego kredytu, tym mniej zaskoczeń i rozczarowań.
Ostrożnie z tą zdolnością (kredytową)
Kluczem do sukcesu w ubieganiu się o kredyt hipoteczny w pożądanej wielkości będzie osiągnięcie odpowiedniej tzw. zdolności kredytowej, czyli zdolności do udźwignięcia finansowego ciężaru zobowiązania. Dla banku sprowadza się to do stabilnego i niezakłóconego regulowania kolejnych lat zobowiązania, na czym przecież pożyczającemu zależy najbardziej.
Bank określa poziom zdolności kredytowej przede wszystkim na podstawie wysokości zarobków kredytobiorcy (lub kredytobiorców, jeśli mowa o małżeństwie). Najbardziej pożądane jest zatrudnienie na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Samo wynagrodzenie nie daje jeszcze informacji o prawdziwych możliwościach finansowych kredytobiorcy. Stąd pojawiają się na etapie badania zdolności kredytowej pytania: o ponoszone co miesiąc stałe wydatki, inne zobowiązania kredytowe, o wnioskowaną kwotę i wreszcie o okres kredytu. Im dłuższy czas spłacania, tym mniejsze comiesięczne obciążenie domowego budżetu, co przydaje się w przypadku osób o nieszczególnie wysokich zarobkach.
Większość ubiegających się o kredyt może być mile zaskoczona faktem, że bank gotów jest udzielić im daleko wyższej kwoty niż ta oczekiwana. Ale kredyt na kwotę zbliżoną do maksymalnej zdolności kredytowej to potencjalna pułapka. Podpisanie zobowiązania na kwotę tak bliską maksymalnej zdolności oznacza, że zdaniem banku klient nie podołałby trochę większemu długowi. Może mieć to istotne znaczenie w razie nieprzewidzianych wypadków losowych – utraty pracy czy kosztownego leczenia w razie choroby, kiedy to zasób domowych środków pomniejszy się, utrudniając regulowanie wysokich comiesięcznych rat. Kłopotliwe przy skorzystaniu z maksymalnej zdolności jest też ubieganie się o jakikolwiek inny kredyt. Nawet jeśli klient skieruje wtedy swoje kroki do innego banku, spotka się z odmową tłumaczoną już spłacanym, niemałym w relacji do zarobków długiem.
Kardynalnym, a często popełnianym przez kredytobiorców błędem jest weryfikowanie własnej zdolności kredytowej dopiero na późnym etapie wnioskowania o kredyt, kiedy zorganizowano już firmę budowlaną czy nawet zakupiono część materiałów i jedynym celem staje się podpisanie umowy na kwotę pozwalającą pokryć skalkulowane i w części już poniesione koszty. Żeby natomiast prawidłowo określić swoje możliwości finansowe, czyli wysokość środków, jaką faktycznie będzie się w stanie regularnie spłacać, wypada od kalkulacji zdolności kredytowej rozpocząć cały proces inwestycyjny. Poznanie swoich możliwości finansowych być może przekreśli niektóre marzenia o wielkiej i okazałej inwestycji, zmuszając do poszukiwania mniejszego i bardziej ergonomicznego projektu domu, ale zabezpieczy interesy kredytobiorcy na okoliczność trudniejszych czasów.
Żeby sprawdzić zdolność kredytową, warto po pierwsze udać się do kilku banków. Wybranie przypadkowej instytucji może spowodować, że kredyt w wysokiej kwocie co prawda zostanie przyznany, lecz albo będzie obwarowany szeregiem dodatkowych, generujących koszty produktów, albo w przyszłości, gdy kredytobiorcy powinie się noga, okaże się zbyt trudny do spłaty. Po drugie, warto ustalić i przestrzegać prywatnej zasady nieprzekraczania określonego poziomu relacji długu do dochodów. Za bezpieczny dla domowego budżetu kredyt uchodzi taki, którego comiesięczna rata nie przekracza 40% dochodów netto.
Sprawdź, co spłacasz
Równie ważna co świadomość ryzyka zbyt wysokiej kwoty kredytu jest znajomość jego poszczególnych składowych. Trzeba pamiętać, że w zależności od oferty konkretnego banku, za pożyczenie pieniędzy na budowę czasami trzeba będzie bankowi oddać drugie tyle, a bywa, że i więcej. Co gorsza, ten koszt nie jest ostateczny i może zmieniać się w zależności od warunków gospodarczych lub zapisów w umowie.
Banki lubią reklamować swoje produkty, informując przede wszystkim o oprocentowaniu. Trzeba natomiast pamiętać, że składa się na nie ustalona przez pożyczającego marża, jak i niezależny ani od banku, ani od klienta zmienny WIBOR (stopa procentowa obowiązująca na rynku międzybankowym). Jeśli WIBOR jest niższy, niższa jest rata kredytu i odwrotnie. Rok 2013 jest pod tym względem dla poszukujących kredytu swoistą pułapką. Niskie stopy procentowe powodują, że kredytobiorców stać dziś na wyższe raty. O kredyt mogłyby się więc ubiegać osoby, które dotąd miały problemy ze zdolnością kredytową. Można więc powiedzieć, że na rynku panuje dziś bardziej sprzyjający klimat do zaciągania zobowiązań kredytowych. Niestety, w razie nadwerężenia własnej zdolności kredytowej, czyli skorzystania z maksimum, jakie proponuje bank, albo w razie nie pozostawienia sobie dostatecznej „poduszki finansowej” podpisanie umowy dziś może być przepustką do problemów w przyszłości, kiedy w górę pójdzie WIBOR, a więc i wysokość rat.
Prócz oprocentowania, przy którym najważniejszą dla klienta powinna być jak najniższa marża (nie zmieni się w trakcie trwania umowy kredytowej), istotne są też pozostałe składowe całkowitego kosztu kredytu. W razie braku środków własnych trzeba sprawdzić wysokość i tryb pobierania ubezpieczenia niskiego wkładu. Istotna w pierwszym okresie spłaty będzie też prowizja. Czasami te kilka tysięcy złotych należy opłacić z własnych środków, w innych bankach można je kredytować. Trzeba się przygotować na to, że bank w pakiecie z kredytem będzie chciał zaproponować produkty dodatkowe. Niektóre z nich – najczęściej ubezpieczenie na życie, od utraty pracy albo ubezpieczenie nieruchomości – mogą być warunkiem koniecznym do podpisania umowy na zaproponowanych warunkach. Ale tzw. cross-selling może działać na plus, kiedy dodatkowy produkt - polisa czy karta kredytowa - jest dobrowolny, a w zamian za skorzystanie polepsza warunki kredytu (niższa marża, brak prowizji).
Znany wróg jak sprzymierzeniec
Choć niektóre bankowe terminy brzmią groźnie, comiesięczne
dane publikowane przez Komisję Nadzoru Finansowego pokazują, że większość
kredytobiorców nie ma się czego bać. Problemy z regularną spłatą zobowiązania
ma tylko 6 proc. Polaków. Okazuje się też, że wieloletnie i kosztowne
zobowiązania hipoteczne są traktowane przez kredytobiorców z największą powagą
i spłacane bardziej regularnie niż innego rodzaju długi. – Osoby zaciągające
kredyty konsumpcyjne (ratalne i gotówkowe) częściej niż kredytobiorcy
mieszkaniowi wpadają w kłopoty ze spłatą rat, zawinione bądź powodowane
przyczynami losowymi – mówi dr Andrzej Topiński, główny ekonomista z Biura
Informacji Kredytowej SA.
Przed przykrymi konsekwencjami tak jednego, jak i drugiego czynnika najlepiej zabezpieczy żywe zainteresowanie produktem pozwalającym sfinansować marzenie o domu.
Malwina Wrotniak, Bankier.pl
