Domiar podatkowy kojarzy się z czasami Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej. W obowiązujących ustawach nie znajdziemy podobnego określenia. Mimo tego, fiskus czasem wykonuje swoisty domiar podatku. Taką sankcją są zagrożone osoby kupujące i sprzedające nieruchomości. Jeżeli urząd skarbowy uzna, że uczestnicy transakcji znacznie zaniżyli cenę domu, mieszkania lub działki, to dodatkowa kara będzie polegała na zwrocie kosztów wyceny.
Domiar podatkowy dotyczy nie tylko PIT-u od sprzedaży nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości budzi spore zainteresowanie fiskusa. Trudno się temu dziwić, ponieważ taka transakcja jest źródłem dochodów podatkowych z kilku różnych tytułów. Warto pamiętać, że klient dewelopera płaci podatek VAT w wysokości 8% lub 23%. Osoba wybierająca ofertę rynku wtórnego musi uiścić dwuprocentowy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Prywatny sprzedawca nieruchomości zostaje natomiast obciążony podatkiem PIT (stawka: 19% dochodu ze sprzedaży).
Fiskus nie może domagać się, aby strony ustaliły między sobą wyższą cenę sprzedaży nieruchomości. Obowiązujące zasady pobierania podatku PIT i PCC pozwalają jednak urzędom skarbowym na kontrolę wartości podawanych w aktach notarialnych. Ceny gruntów oraz używanych mieszkań i domów można łatwo zweryfikować, ponieważ notariusze przekazują wszystkie potrzebne dane w deklaracjach dotyczących podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC - 2) i odpisach aktów notarialnych. Zakwestionowanie ceny transakcyjnej nieruchomości przez fiskusa, oznacza kłopoty zarówno dla nabywcy (podatnika PCC), jak i sprzedawcy (podatnika PIT). Osoba kupująca nieruchomość może zostać wezwana do złożenia wyjaśnień nawet wtedy, gdy postępowanie dotyczy podatku PIT od sprzedaży domu, gruntu lub mieszkania.
Jak Węgry pozbywały się franka?
Problem kredytów walutowych przybrał nad Dunajem znacznie większe rozmiary niż w Polsce. Węgry zmierzyły się jednak z tym zagrożeniem w dość niekonwencjonalny sposób i nierzadko przywoływane są jako wzór do naśladowania.
Urząd skarbowy wszczyna postępowanie w sprawie zaniżonej ceny nieruchomości, na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W obydwu przypadkach, procedura wygląda dość podobnie. Najpierw urząd skarbowy wzywa podatnika do uzasadnienia ceny transakcyjnej. Skorzystanie z opinii biegłego jest konieczne, jeżeli argumentacja nabywcy lub sprzedawcy nieruchomości nie przekonała fiskusa, a wezwana osoba nie chce zaakceptować oszacowania urzędu. Podatnicy czasem zlecają oszacowanie wartości mieszkania, domu lub działki (na własny koszt). W opisywanej sytuacji, fiskus może jednak uwzględnić opinię innego specjalisty. Jeśli szacunek eksperta powołanego przez urząd skarbowy, odbiega od ceny transakcyjnej o więcej niż 33%, to koszty wyceny nieruchomości ponosi podatnik (nabywca - PCC, sprzedawca - PIT). W przypadku transakcji dotyczącej domu lub mieszkania, taka osoba może powoływać się na zły stan nieruchomości (udokumentowany na przykład zdjęciami). Nabywca lokum powinien również przedstawić zgromadzone faktury, które potwierdzą koszty ewentualnych remontów. Wspomniane dokumenty oraz zdjęcia, zwiększają szansę podatnika na wygranie niełatwego sporu z fiskusem.
Późna weryfikacja ceny często skutkuje „hodowaniem” długu podatnika
Zgodnie z ordynacją podatkową, urząd skarbowy może zweryfikować wartość sprzedanej nieruchomości w trakcie pięciu lat. Ten termin nalicza się od końca roku, w którym miał być zapłacony podatek PIT lub PCC. Warto pamiętać, że osoba fizyczna ma czas na zapłatę podatku dochodowego do 30 kwietnia następnego roku. Dlatego weryfikacja ceny nieruchomości dla potrzeb podatku PIT, czasem będzie możliwa nawet przez siedem lat. Dobry przykład to transakcja sprzedaży mieszkania, którą sfinalizowano 2 stycznia 2015 r. W jej przypadku, termin przedawnienia zobowiązań z tytułu PIT będzie naliczany od 31 grudnia 2016 roku, gdyż podatek jest płatny do 30 kwietnia 2016 r. Jeżeli chodzi o podatek PCC i ewentualną odpowiedzialność osoby kupującej mieszkanie za zbyt niską cenę, to termin przedawnienia (5 lat) powinien być obliczany od 31 grudnia 2015 r. W kontekście przedawnienia zobowiązań podatkowych trzeba nadmienić, że bieg pięcioletniego terminu zostaje zawieszony m.in. wtedy, gdy podatnik wniesie skargę do sądu administracyjnego lub fiskus rozpocznie postępowanie w sprawie o przestępstwo skarbowe lub wykroczenie skarbowe.
Przeczytaj także
Podatnicy często skarżą się, że urząd skarbowy weryfikuje ceny nieruchomości pod koniec okresu przewidzianego przez prawo. Niestety wspomniana praktyka może skutkować tzw. „hodowaniem” odsetek od długu podatkowego. Ten niepokojący wniosek potwierdziła Najwyższa Izba Kontroli. Od sierpnia 2013 roku do stycznia 2014 roku, NIK kontrolował działalność urzędów skarbowych w województwie kujawsko - pomorskim. Najwyższa Izba Kontroli wzięła pod lupę czynności fiskusa związane m.in. z opodatkowaniem sprzedaży nieruchomości (patrz: Informacja o wynikach kontroli NIK, numer ewidencyjny 33/2014/P/13/139/LBY). W swoim pokontrolnym podsumowaniu NIK stwierdził, że wiele postępowań dotyczących sprzedaży nieruchomości, zostało wszczętych na krótko przed przedawnieniem zobowiązań. Skutki takich praktyk ponosili podatnicy. Część z nich zapłaciła nawet dwukrotnie wyższe odsetki podatkowe, ze względu na powolne działanie fiskusa. Można przypuszczać, że podobny problem jest widoczny nie tylko w województwie kujawsko-pomorskim.
Andrzej Prajsnar
