REKLAMA

Jak stracić sześć miliardów w dziesięć dni?

2007-01-25 06:12
publikacja
2007-01-25 06:12
Upadek funduszu hedgingowego zarządzanego przez Amaranth Advisors LLC z całą pewnością można zaliczyć do najbardziej spektakularnych katastrof, które zdarzyły się na globalnym rynku finansowym na przełomie XX i XXI wieku, obok podobnych wypadków jakie stały się udziałem banku inwestycyjnego Barings, prowadzonego przez laureatów Nagrody Nobla w dziedzinie ekonomii R. Mertona i M. Scholesa funduszu LTCM oraz Enron Corporation.

W kluczowych dniach września 2006 r. Amaranth Advisors stracili ok. 55 procent kapitału w ujęciu rocznym, a w stosunku do stanu kapitału z miesiąca poprzedzającego katastrofę - 65 procent. W ten sposób fundusz, którzy jeszcze w sierpniu 2006 r. zarządzał aktywami o wartości około dziewięciu miliardów dwustu milionów dolarów, we wrześniu nie był w stanie wycenić swoich aktywów powyżej poziomu około trzech i pół miliarda dolarów. Po drodze "wyparowało" więc prawie sześć miliardów dolarów (wielkość ta ulega przypuszczalnie dalszemu wzrostowi). Wszystko to jest tym bardziej szokujące, że aż do ostatniej chwili inwestorzy i analitycy rynkowi nie dostrzegali sygnałów zbliżającej się katastrofy.

Fundusz hedgingowy Amaranth został założony w 2000 r. przez Nicholasa M. Maounis, który wcześniej zarządzał portfolio papierów dłużnych w Paloma Partners. Inwestycje energetyczne Amaranth Advisors miał pod swoją opieką Brian Hunter, trader wywodzący się z grupy kapitałowej Deutsche Bank i uchodzący za wysokiej klasy fachowca, zaś łącznie Amaranth zatrudniał 115 specjalistów od lokowania kapitału pracujących w biurach m.in. w Houston, Londynie, Singapurze i Toronto.

Amaranth nie tylko posiadał profesjonalną kadrę zarządzającą, ale - co jest równie istotne - w świetle znanych nam faktów trudno jest wskazać w polityce tego funduszu sytuację porównywalną z bezprawnymi działaniami prezesa Enronu Jeffrey'a Skillinga czy "łajdaka na giełdzie", Nicka Leesona w banku Barings.

Ponieważ Amaranth był uważany za fundusz stabilny i wiarygodny, stosownie do danych Associated Press hrabstwo San Diego zainwestowało w niego 175 milionów dolarów, a fundusz emerytalny New Jersey - 25 milionów dolarów. Wśród inwestorów nie brakowało również elity specjalistów od zarządzania aktywami w postaci Goldman Sachs, Credit Suisse Group, Deutsche Bank, Bank of New York czy Morgan Stanley Institutional Fund of Hedge Funds LP.

Skoro było tak dobrze, to dlaczego skończyło się tak źle? Wieko do puszki Pandory uchyliły inwestycje w kontrakty terminowe oparte na cenie gazu ziemnego, w które Amaranth Advisors zaangażowali nieproporcjonalnie dużą część swojego portfela. By dobrze zrozumieć tło tych działań trzeba jednak najpierw wyjaśnić ogólny trend wzrostu cen nośników energii prowadzący do powstania "bańki spekulacyjnej", jak również przeanalizować w bardziej szczegółowy sposób politykę inwestycyjną przyjętą przez Nicholasa M. Maounis.

Czy wzrost cen nośników energii wynika z wyczerpywania się ich zasobów?

Jeszcze we wrześniu 2003 r. na giełdzie NYMEX baryłkę ropy (~159 litrów) można było nabyć po cenie niższej niż 25 dolarów, podczas gdy w połowie lipca 2006 r. osiągnęła ona poziom 78,40 dolarów. Choć wciąż cena ta była niższa niż w 1980 r., gdy po uwzględnieniu inflacji należałoby ją szacować na poziomie ok. 90 dolarów, to nie ulega wątpliwości, że w ostatnich latach na ropie można było doskonale zarobić.

Prawda ta dotyczy również wielu innych nośników energii, w tym także gazu ziemnego, jak i znacznej części jeszcze szerzej rozumianego rynku surowców naturalnych. Przykładowo od 2003 r., kiedy rozpoczęła się hossa do maja 2006 r. cena miedzi wzrosła o 450 procent, natomiast w samym tylko okresie marzec - maj 2006 r. o 80 procent.

Ten lawinowy wzrost cen natrętnie przywodził na myśl spekulacje na temat wyczerpywania się światowych zasobów surowców, co musiałoby doprowadzić do gwałtownego wzrostu cen m.in. paliw kopalnych i ich pochodnych. Zjawisko takie już od dawna przepowiadają rozmaite teorie kryzysu energetycznego oraz teorie szczytu, na czele z tzw. Hubbert peak theory, które są złożoną formą dla wyrażenia trywialnej prognozy, że produkcja benzyny w czasie będzie przypominać krzywą dzwonową - co oznacza, że wzrost osiągnie swój punkt szczytowy, po którym produkcja zacznie się kurczyć pomimo dalszego wzrostu popytu. W praktyce może to oznaczać wzrost cen aż do "petrocollapse" - chwili gdy nastąpi całkowite załamanie rynku paliwowego.

Na pierwszy rzut oka powyższe rozumowanie wydaje się bez zarzutu, jednak rzeczywistość jest bardziej złożona. Po pierwsze, choć zasoby nośników energii i innych surowców naturalnych bez wątpienia są ograniczone, to nie do końca wiemy, w jakim punkcie osi czasu umieścić granicę ekonomicznej opłacalności ich dalszej eksploatacji. Można wręcz postawić paradoksalnie brzmiącą tezę, że pomimo intensywnej eksploatacji zasoby nośników energii na świecie nie kurczą się wcale albo kurczą się w ograniczony sposób. Bardzo pomocny do zrozumienia tej prawidłowości jest pomiar dokonywany tzw. "latami konsumpcji", tzn. poprzez weryfikację na ile lat równie intensywnej konsumpcji jak obecnie wystarczają znane aktualnie zasoby danego dobra. Dla ropy naftowej w okresie 1920-2000 dostępność mierzona przyszłymi latami konsumpcji wzrosła z 7-10 lat (wynik dotyczy Stanów Zjednoczonych) w okresie do 1944 r., przez 15-20 lat w 1945 r., do 45 lat pod koniec XX wieku (dla całego globu). W efekcie, na skutek postępu technicznego i odkryć geologów, w XX wieku prawdą było jednocześnie to, że ilość ropy naftowej na Ziemi się zmniejsza, jak i to, że rośnie jej dostępność oraz pewność, że będzie dostępna w kolejnych latach. Do przekroczenia pewnej wielkości progowej, po której dalsze kurczenie się zasobów spowoduje bezpośrednie ograniczenie konsumpcji, nie sprawdza się więc cała linearna logika zakładająca, że w miarę "wysychania" kolejnych złóż ceny paliw kopalnych i innych surowców muszą rosnąć.

Po drugie, choć zasoby wszystkich surowców naturalnych są ograniczone, to dla każdego z nich można szukać naturalnych i syntetycznych substytutów. W chwili obecnej jako podstawowe nośniki energii wykorzystuje się złoża węgla kamiennego i brunatnego (70 procent światowych zasobów paliw kopalnych), ropy naftowej (16 procent) oraz gazu ziemnego (14 procent). Ale oprócz nich istnieją również złoża innych nośników energii, które obecnie są bardzo słabo wykorzystane np. hydratów (molekuł gazu otoczonych cząsteczkami wody) oraz piasków smolistych i łupków roponośnych. Dochodzą do tego jeszcze odnawialne źródła energii, w tym energia słoneczna, której ilość przypadająca na okrąg o średnicy Ziemi wynosi 7-12 tysięcy razy więcej niż cała energia zużywana obecnie przez gospodarkę człowieka.

Podsumowując powyższe rozważania można powiedzieć, że choć zasoby surowców, w tym paliw kopalnych są wielkością skończoną, to nie do końca wiadomo czy fakt ten posiada jakiekolwiek praktyczne konsekwencje dla ludzi Anno Domini 2007, może poza bardzo ogólną refleksją, że odpowiedzialność za przyszłe pokolenia nakazuje korzystać z dóbr naturalnych z pewnym umiarkowaniem.

Surowcowa bańka spekulacyjna

Skoro nie mamy obecnie do czynienia z wyczerpywaniem się zasobów, to co generuje gwałtowny wzrost cen surowców?

Po części wzrost cen paliw kopanych i innych surowców ma charakter naturalny, wynikający z faktu, że abstrakcyjnie rozumiana dostępność dobra nie zawsze przekłada się na jego aktualną obecność na danym rynku, którą warunkują również inne przyczyny gospodarcze, społeczne i polityczne. W naszym wypadku takimi czynnikami warunkującymi praktyczną dostępność nośników energii były w ostatnich latach m.in. wojna w Iraku, klęski żywiołowe w Zatoce Meksykańskiej oraz napięcia polityczne wokół irańskiego programu jądrowego i rządów Hugo Chaveza w Wenezueli.

Z uwagi na duży potencjał innych eksporterów ropy żadne z tych zdarzeń nie wpłynęło bezpośrednio na globalne wydobycie, ale każde z nich znalazło odzwierciedlenie w prognozach stanowiących podstawę do wyceny kontraktów terminowych. A te natomiast mają naturalną tendencję do przekształcania się w samospełniające się przepowiednie, ponieważ duże zakupy kontraktów terminowych na ropę wywołują takie sam efekt jak wzrost "realnego" popytu: kontrakt nabyty w celach spekulacyjnych jest tak samo rzeczywisty jak kontrakt nabyty w celu zabezpieczenia transakcji nabycia ropy w określonym momencie w przyszłości.

Wydaje się, że drugim czynnikiem jest spekulacja, choć opinie ekspertów nie są w tym względzie zgodne. Wzrost cen surowców przyciągnął do nich uwagę funduszy hedgingowych, a ich intensywne zakupy spowodowały dalszy wzrost cen, co jeszcze akcelerowało zainteresowanie inwestorów lokowaniem środków w surowce. Prawdziwa eksplozja rozwiązań inwestycyjnych opartych na nośnikach energii miała miejsce w 2005 r., gdy inwestycje w różne segmenty rynku energetycznego przynosiły stopy zwrotu na poziomie 15 procent - 100 procent, podczas gdy globalna średnia wyników funduszy hedgingowych nie przekraczała 8 procent. Pod koniec 2005 r. Global Change Associates szacowało już, że istnieje co najmniej 440 funduszy hedgingowych specjalizujących się w inwestycjach energetycznych. W tym samym roku Goldman Sachs oraz Morgan Stanley raportowały zyski na swoich energetycznych inwestycjach sięgające poziomu 1,5 mld dolarów każdy, a własne zespoły traderów na rynku ropy, gazu i energii rozbudowały także Citigroup, JPMorgan Chase, Credit Suisse First Boston, Barclays, Société Générale oraz inni kluczowi gracze na rynku bankowości inwestycyjnej.

Zainteresowanie inwestycjami w sektor energetyczny przejawiało się nie tylko zakupami akcji spółek energetycznych, ale również wzrostem obrotu samymi paliwami kopalnymi oraz instrumentami pochodnymi opartymi na cenach nośników energii. Co prawda eksperci różnią się w szacunkach jak duże środki fundusze wpompowały w instrumenty pochodne oparte na cenach nośników energii, tym niemniej zazwyczaj wymieniają kwoty od 60 do 120 mld dolarów.

Tak duży napływ pieniądza generuje ogromną płynność rynku energetycznych instrumentów pochodnych, stanowiącą niekwestionowaną wartość dla podmiotów, które nabywają instrumenty pochodne w celu zabezpieczenia "rzeczywistych" transakcji dokonywanych na rynkach paliw i energii. Jednak jej ubocznym skutkiem są również znaczące wahania cen. Cytowany przez "New York Times" Arthur Gelber, założyciel firmy doradztwa energetycznego Gelber & Associates szacował, że zmienność cenowa rynku gazu pięciokrotnie przekracza analogiczny współczynnik dla rynku akcji. Powoduje to, że nawet w warunkach długoterminowego trendu wzrostu cen nie jest łatwo zarabiać na "energopochodnych" spekulacjach.

Duże wahania kursu to nie jedyny czynnik ryzyka. W ślad za takim wzrostem liczby funduszy i wolumenu transakcji idzie również szybki wzrost liczby zarządzających oraz traderów. Jednak, wbrew nadziejom Fryderyka Engelsa ilość niekoniecznie przechodzi w jakość, co w praktyce oznacza, że duża liczebność menadżerów zajmujących się sektorem energetycznym nie oznacza jeszcze równie wysokiej wartości ich pracy. W rzeczywistości rynek energetyczny jest wyjątkowo złożony i do obracania na nim kwotami sięgającymi setek milionów dolarów przydatne jest zrozumienie szerokiego spektrum diametralnie od siebie odmiennych zagadnień, począwszy od polityki wewnętrznej Domu Saudyjskiego, a skończywszy na prognozach pogody dla Zatoki Meksykańskiej.

Rynek spekulacji instrumentami "energetycznymi", jak je tutaj umownie nazwiemy, rozrósł się i zdynamizował również z uwagi na to, że handel nimi wyszedł daleko poza swoją tradycyjną niszę w postaci giełdy New York Mercantile Exchange (NYMEX). Kluczową rolę w tym procesie uzyskały platformy elektroniczne których przedsmak na rynku polskim dają inwestorom indywidualnym np. "XTB Opcje" oferowane przez dom maklerski X Trade Brokers, umożliwiające obrót instrumentami opartymi m.in. na ropie, złocie, srebrze, cynku i miedzi. Takie same transakcje, ale na nieporównanie większą skalę są przeprowadzane na wielu innych platformach tworzących globalny rynek OTC (Over The Counter) w szczególności na Intercontinental Exchange, która oferuje kontrakty m.in. na ropę i produkty jej rafinacji, gaz i energię.

Dobre złego początki

Wiedząc już jakie było szersze tło ekonomiczne inwestycji w instrumenty pochodne oparte na cenie gazu ziemnego wrócić możemy do Amaranth Advisors LLC.

Wedle pierwotnych założeń Amaranth miał prowadzić inwestycje oparte na multistrategii, zapewniającej możliwość aktywnego alokowania środków do najbardziej obiecujących branż. Choć po kilku latach tradycyjne segmenty multistrategii Amaranth nie przynosiły już oczekiwanych zysków, to w 2005 r. Amaranth Advisors zarobili dla swoich klientów około miliard dolarów, w znacznej mierze dzięki wykorzystaniu wzrostu cen energii i jej nośników.

W styczniu 2006 r. twórca funduszu, Nicholas Maounis przekazał w zarząd zajmującego się inwestycjami energetycznymi Briana Huntera cały miliard dolarów na którym Hunter zarobił w ciągu kolejnych czterech tygodni kolejne trzysta milionów. Przez cztery pierwsze miesiące 2006 r. Amaranth przyniósł łącznie swoim inwestorom prawie 30 procent zysku, podczas gdy średnie wyniki w segmencie multistrategii oscylowały wokół 5,4 procent. Na koniec czerwca w rękach Huntera znajdował się już nie jeden miliard, ale ponad połowa wszystkich aktywów Amaranth, dzięki czemu od czerwca do sierpnia 2006 r. fundusz zarobił około 1,35 miliarda dolarów, wznosząc jego stopę zwrotu na wprost astronomiczny poziom. Drugą stroną tej monety był jednak fakt, że multistrategia Amaranth Advisors zaczęła się przekształcać w monokulturową uprawę opcji na gaz ziemny.

Nawet obecnie, w obliczu informacji o gigantycznych stratach, trudno jest podważyć kompetencje Huntera jako profesjonalisty ze znacznym doświadczeniem praktycznym. Problem polega jednak na tym, że nawet przy użyciu wyrafinowanych metod analizy fundamentalnej oraz systemów analizy technicznej rynek kontraktów na nośniki energii jest bardzo trudny do antycypowania i dlatego Amaranth Advisors popełnili kardynalny błąd tak silnie koncentrując swoje inwestycje w niebezpiecznym sektorze. Wedle nieoficjalnych informacji ryzyko związane z taką sytuacją w porę zidentyfikowali tylko menadżerowie Blackstone Alternative Asset Management, którzy pomimo obiecujących wyników podjęli decyzję o wyjściu z funduszu Amaranth.

Wraz z przeniesieniem ośrodka ciężkości na jeden rodzaj inwestycji doszło do niezwykle silnej koncentracji procesu decyzyjnego w rękach jednej osoby - Briana Huntera. W rezultacie, wedle informacji "Bloomberga" tylko w ciągu jednego tygodnia września 2006 r. całkowicie błędne prognozy Huntera doprowadziły do utraty 4,6 mld dolarów, która to suma wzrosła ostatecznie do 6,6 mld do końca września.

Resztki energetycznego portfolio Amaranth trafiły do Citadel Investment Group oraz JPMorgan Chase...

Upadki innych funduszy hedgingowych

Warto podkreślić, że na rynku funduszy hedgingowych inwestujących w sektor energetyczny upadek Amaranth nie stanowi zdarzenia bezprecedensowego.

W sierpniu 2005 r., po zaledwie dziewięciu miesiącach działalności swój żywot zakończył inny fundusz hedgingowy oparty na inwestycjach w nośniki energii - Enchanted Rock Capital. W ciągu swojej krótkiej działalności Enchanted Rock Capital stracił 7,5 procent z 150 mln dolarów jakie powierzyli mu inwestorzy. Strata nie była więc znacząca i na decyzję o likwidacji działalności w większym chyba stopniu wpłynęły nieproporcjonalnie duże zyski konkurencji niż rozmiar ubytku we własnych środkach. Tym niemniej, jak wówczas szacował Barclay Trading, spośród czterdziestu trzech przeanalizowanych funduszy hedgingowych inwestujących w sektor energetyczny w pierwszym półroczu 2005 r. sześć poniosło straty.

Kolejny poważny dzwonek ostrzegawczy stanowiły zawirowania cenowe związane z huraganami Kartina i Rita. Choć byli tacy, którzy na wzroście cen zarobili majątek to straty ponieśli inwestorzy, którzy prognozowali spadek cen gazu jesienią 2005 r. W okresie destabilizacji cen znaczące straty na spekulacji instrumentami opartymi na cenach nośników energii poniosły m.in. fundusze hedgingowe zarządzane przez Citadel Investment Group oraz Ritchie Capital Management. Według nieoficjalnych szacunków, które cytował "Forbes" straciły one odpowiednio 150 mln i 100 mln dolarów.

Na początku sierpnia 2006 r. serwisy agencyjne obiegła informacja o zakończeniu działalności przez fundusz MotherRock, który został założony przez byłego prezesa nowojorskiej giełdy NYMEX z lat 2001-2004, Roberta "Bo" Collinsa. Fundusz, działający od listopada 2004 r., koncentrował się na inwestycjach w kontrakty terminowe na gaz. Co prawda w 2005 r. wypracował dla swoich udziałowców stopę zwrotu na poziomie ok. 20 procent, ale w czerwcu 2006 r. MotherRock stracił ok. 24 procent kapitału, a lipcu kolejne ok. 25 procent. Po stracie połowy aktywów na przestrzeni dwóch kolejnych miesięcy Collins nie ryzykował weryfikacji praktycznej jaki wynik przyniesie sierpień 2006 r. i podjął decyzję o likwidacji funduszu. Zdarzenie to pokazuje, że nawet dla wysokiej klasy specjalistów wartki nurt rynku kontraktów terminowych okazuje się bardzo zdradliwy, chociaż skala strat była nieporównywalna z Amaranth, bowiem w pierwszej połowie 2006 r. fundusz MotherRock obracał "zaledwie" kwotą ok. 430 milionów dolarów.

Kilka tygodni później nastąpił wspomniany na wstępie upadek funduszu Amaranth, który jednak nie zamknął cyklu podobnych zdarzeń. W październiku Ritchie Capital zarządzający łącznie funduszami o wartości 2,8 mld dolarów ogłosił zamiar całkowitego zakończenia działalności funduszu Ritchie Energy Trading, aczkolwiek zarządzający nie ujawnili, czy fundusz poniósł istotne straty, które mogłyby stanowić podstawę dla takiej decyzji.

Podkreślić należy, że fundusze związane z sektorem energetycznym nie posiadają monopolu na efektowne klęski. Wśród innych wielkich przegranych rynku hedge warto wymienić Aman Capital, Bailey Coates Cromwell Fund, Long-Term Capital Management, Marin Capital oraz Tiger Funds, spośród których żaden nie był związany z tym segmentem rynku.

Podsumowanie

Większość funduszy hedgingowych działa w oparciu o "multistrategie" stanowiące zaprzeczenie filozofii "polityk inwestycyjnych", jakie z mocy prawa muszą przyjmować klasyczne fundusze inwestycyjne. Polityka taka jest sztywnym gorsetem narzuconym zarządzającym i powoduje, że np. fundusz obligacji dolarowych zawsze musi inwestować w obligacje skarbowe, korporacyjne czy municypalne o określonym ratingu i denominowane w dolarach, nawet jeśli wahania kursu USD/PLN w oczywisty sposób powodują, że inwestor złotówkowy nie może na takiej strategii zarobić. Dlatego średniej klasy spekulant, który w styczniu 2006 r. kupił akcje Energopolu mógł przez rok zarobić ok. 670 procent - podczas, gdy bardzo wysoko oceniany fundusz Pioneer Obligacji Dolarowych Plus od sierpnia 2002 r. do końca października 2006 r. w przeliczeniu na złotówki zyskał zaledwie ok. 6,3 procent.

Z drugiej strony istnienie jednoznacznych polityk inwestycyjnych zwiększa także przewidywalność otwartych funduszy inwestycyjnych. Czyni to z nich łatwiejsze w obsłudze narzędzia do lokowania kapitału dla inwestorów nie związanych zawodowo z rynkiem finansowym (w naszym przykładzie: inwestorów uzyskujących dolarowe przychody i szukających dolarowych, stabilnych inwestycji).

Natomiast fundusze hedgingowe szukają swojej szansy wszędzie tam, gdzie pojawia się okazja do uzyskania wysokich stóp zwrotu. Dlatego w ich portfelach inwestycyjnych znajdują się obok siebie akcje spółek giełdowych i zamierzających wejść na giełdę (tzw. "pre-IPO"), udziały spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, instrumenty pochodne oparte na walutach czy indeksach giełdowych, ale również inwestycje w całkowicie materialne dobra, jak nieruchomości albo surowce naturalne.

Uśredniając wyniki wszystkich instytucji tego rodzaju stwierdzimy, że nie jest prawdą jakoby fundusze hedgingowe zawsze zarabiały więcej niż standardowe otwarte fundusze inwestycyjne. Przykładowo, wedle danych Hedge Fund Research w październiku 2006 r. średnia roczna stopa zwrotu funduszy hedgingowych wyniosła 9,22 procent, co nie jest wynikiem szokującym na tle indeksu giełdowego Standard & Poor's 500, który w tym samym czasie wzrósł o 12 procent. Tym niemniej z całą pewnością zarabiają one w inny sposób i dlatego ich udział w portfelu inwestycyjnym zwiększa jego odporność na gwałtowne zmiany sytuacji na giełdach papierów wartościowych i wahania wyceny papierów skarbowych.

Nie ulega także wątpliwości, że w rękach dobrego zarządzającego wieloletnie wyniki funduszy hedgingowych przekraczają osiągnięcia otwartych funduszy inwestycyjnych. Do legendy przechodzą wypadki, gdy fundusze tego rodzaju potrafiły zarobić astronomiczne kwoty na przestrzeni krótkich odcinków czasu. Warto w tym miejscu wymienić choćby Atticus Capital, który w ciągu jednego listopadowego dnia 2006 r. zyskał na wartości więcej niż 600 milionów dolarów oraz fundusz Quantum, który w 1992 r. zyskał prawie miliard dolarów na spekulacyjnym ataku na kurs funta (jak podaje Nicholas Dunbar w "Alchemii Pieniądza" inwestorzy, którzy zainwestowaliby 1000 dolarów w pierwszym roku działalności Quantum, otrzymaliby w 2000 r. ponad 3 miliony dolarów).

Chociaż na kanwie upadku Amaranth wiele się mówi o tym, że fundusze hedgingowe są "niebezpieczne", w związku z czym należy "uregulować" ich działalność, to wydaje się, że takie postulaty opierają się na niewłaściwym rozumieniu bezpieczeństwa inwestycji (pomijam tu już rozważania, czy w ogóle rozbudowa regulacji prawnych przyczynia się do wzrostu bezpieczeństwa uczestników obrotu). W rzeczywistości bezpieczeństwo powstaje nie tylko dzięki inwestycjom w niskodochodowe przedsięwzięcia w stylu zakupu bonów skarbowych, ale także dzięki jednoczesnemu korzystaniu z wielu ryzykownych możliwości które są ze sobą ujemnie skorelowane. Kluczem do bezpieczeństwa inwestycji w fundusze hedgingowe nie jest więc wciskanie ich w konwencję klasycznych funduszy inwestycyjnych, ale umiejętna dywersyfikacja portfela, która zapewnia pewien stopień amortyzacji dla potknięć inwestycyjnych, które zdarzają się i będą się zdarzać nawet najlepszym specjalistom od asset management.

Robert Nogacki

Redaktor naczelny Skarbiec.Biz
Źródło:
Tematy
Konta firmowe bez ukrytych opłat. Sprawdź najnowszy ranking
Konta firmowe bez ukrytych opłat. Sprawdź najnowszy ranking

Komentarze (22)

dodaj komentarz
~AG
nie no lepiej zainwestować w MNI , tu widać leci wartość akcji i PP, wczoraj 10% dzisiaj 5%,
na początku listopada zaplanowano wejście w MVNO co pozwoliło korzystnie pozbyć się akcji w granicach 7zł, oczywiście slepy tłum wierzył przez parę dni, że to wielka szansa na zwiększenie zysków. Każdy znający się trochę na na telekomunikacji
nie no lepiej zainwestować w MNI , tu widać leci wartość akcji i PP, wczoraj 10% dzisiaj 5%,
na początku listopada zaplanowano wejście w MVNO co pozwoliło korzystnie pozbyć się akcji w granicach 7zł, oczywiście slepy tłum wierzył przez parę dni, że to wielka szansa na zwiększenie zysków. Każdy znający się trochę na na telekomunikacji powie , że to za mała firma na MVNO.-50 tyś abonentów, toż to cała wioska ;) Gosiewo.
Potem dywagacje i tylko tyle , na temat współpracy z Radiem Zet - ukryte sugestie na furum parkietu, że musi w tym coś być -udostępnienie domeny www.mni.com.pl , która pokazywała stronę radia ZET. pozbyto się reszty akcji w dobrej cenie, końcówka grudnia ponowne wyciągnięcie akcji przez przerzucenie kilku większych paczek akcji i kurs ponownie skacze do góry.
Akcjonariusze zaklinają się, że już nie wyrzucają akcyjek, a dobrze wiedzą , że muszą pozbyć się reszty akcji.
Po 3 miesiącach męki pojawia się inffo o zatwierdzeniu prospektu .
Ponownie więksi postanawiają ograć maluczkich, dołują kurs akcji , mali pękają , ciekawe ?????????
Może rzeczywiście ta spółka robi się nic nie warta i wyzbywają się i akcji i PP główni akcjonariusze, owijając małych w resztki SZEPTELA ????????
~piotr
wyprzedawac wszystkie papiery na gpw-dobra rada-bedzie ogromna przecena.nie musicie mi wierzyc,ale zapamietajcie tego posta.czas-ok 3 tygodnie.pozdrawiam
~Inwestor
PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:

Pod Wrocławiem ceny działek budowlanych Grudzień 2006r. 140÷180 zł/m2.

Przeprowadźcie analizę opłacalności inwestycji, a stwierdzicie, że mieszkania 7000-8500zł/m2 nie opłaca się kupować. Kup GRUNT i buduj się samemu, (łącznie z kosztami dojazdów dla dwóch samochodów osobowych i amortyzacji
PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:

Pod Wrocławiem ceny działek budowlanych Grudzień 2006r. 140÷180 zł/m2.

Przeprowadźcie analizę opłacalności inwestycji, a stwierdzicie, że mieszkania 7000-8500zł/m2 nie opłaca się kupować. Kup GRUNT i buduj się samemu, (łącznie z kosztami dojazdów dla dwóch samochodów osobowych i amortyzacji jednego wychodzi taniej)!!!

Nie wspomnę o cenie GOTOWEGO DOMU 1600÷2400zł/m2, która jest wielokrotnie niższa od ceny NOWEGO MIESZKANIA z GARAŻEM 8000zł/m2, a przewidywania rynku mówią, że koszt nowych mieszkań wzrośnie w następnym roku do 8650zł/m2 !!!. Bez garażu 8150zł/m2

Przykład:


Porównuję Wrocław:
Parametry są b. regionalne!!!
Nie dotyczy Warszawy, Bielan Wrocławskich

1. zakup MIESZKANIE NOWE WYKOŃCZONE 90m2 z GARAŻEM ( koszt garażu w cenie m2 mieszkania uwzględniono) obecnie:
CM = Cena MIESZKANIA 90m2 = 90m2*8000zł/m2= 720.000zł

Cena MIESZKANIA koniec 2007r., przyjęto 8% wzrost cen:
CM(2007)=CM*1,08=720.000*1,08=777.600zł przyjęto dalej 778.000zł

2.Budowa Dom TRADYCYJNY 120m2 w cenach materiału i robocizny na koniec 2007r. i cenie działki ok. 190-330 zł/m2, odległość od granicy miasta ok.5km:

120m2* ((BUDYNEK (2400÷2800)zł/m2+ DZIAŁKA (1100÷1950)zł/m2)) = ok. 420.000÷570.000zł

Wartość środkowa DT = 495.000 zł

BAZA dla Wrocławia - odległość działki ok.5km od granicy miasta

Koniec 2007r. w dobrych lokalizacjach osiągną ceny 190÷330zł/m2. Wartość środkowa = 260zł/m2
Koszt DZIAŁKI w przeliczeniu na powierzchnię użytkową DOMU = 1100÷1950zł/m2,

tj. (Pow. Działki w m2 * cena działki zł/m2) : (Pow. użytkowa domu) = 1100÷1950zł/m2



3. Budowa Dom GOTOWY 120m2 cena 1600÷2400zł/m2, alternatywa do budownictwa tradycyjnego w cenach na koniec 2007r. i cenie działki ok. 190-330 zł/m2:

120m2* ((BUDYNEK (1600÷2400)zł/m2+ DZIAŁKA (1100÷1950)zł/m2)) = ok. 324.000÷524.000zł

Wartość środkowa DG = 423.000 zł

Co z tego wynika:

Inwestujemy w DOM/oboje rodzice pracują/ zamiast w MIESZKANIE

Koszty dodatkowe DOM ( koszty DOM pomniejszone o koszty operacyjne Mieszkanie):

1.Większy podatek od nieruchomości o 300 zł/rocznie

2.Większy koszt dojazdów /zakup drugiego samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego auta:

250*30*0,70 + 250* 30*0,30= 7500zł/rocznie:

a = 250 dni (dni robocze)
b = 2*15km = 30 km liczba kilometrów dziennie/tam i z powrotem/
UWAŻAĆ!!! Na ten parametr, bo może on NAS finansowo powalić z nóg, dobić
c = 0,70 zł/km koszt (amortyzacja samochodu + paliwo na 1km)
d=0,30zł/km koszt samego paliwa dla pierwszego auta

KAŻDY dodatkowy KILOMETR odległości do miasta kosztuje rocznie niemniej niż :

Kd(1km)=250*1*2*0,70 + 250* 1*2*0,30=500zł/km!!! - rocznie

3. Analizy rynkowe wykazały, że dojazdy do miast do ok. 10km, czyli ok. 2*10min dziennie dodatkowo, nie wywołują - alternatywnych kosztów naszego czasu. Nie przeliczamy jego wartości. Wręcz przeciwnie często są to momenty, w których możemy coś spokojnie przemyśleć, zapalić papierosa, posłuchać muzyki, tak naprawdę wyluzować się, przed stresem w pracy, bądź bujnym życiem rodzinnym.

4. Większy fundusz remontowy o 2000zł/rocznie(utrzymanie domu w stanie niepogorszonym kosztuje)
5. Koszty ogrzewania: takie same lub niższe
Jeżeli:
- więźby dachowe wysokość 240mm-300mm są wypełnione wełną mineralną 200-240mm,
- płyta fundamentowo; stropy są odpowiednio zaizolowane, materiał izolacyjny sypki wpompowany pneumatycznie w stropy, to koszt roczny ogrzewania budynku o pow. 120m2 jest porównywalny z kosztem ogrzanie mieszkania 90m2, z tą różnicą, że w lecie w takim domku mamy przyjemny chłód.


Nie mamy kosztów administracyjnych, zarządzania tak jak dla mieszkania, ale musimy sami się o wszystko martwić. Wpływ jego pominięto

Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 7500+ 2000 = 9800zł/rocznie.

Przyjęto dalej Kd = 10000zł/rocznie

WARTOŚĆ BIEŻĄCA kosztów dodatkowych Wb(Kd) szeregu płatności 10000zł/rocznie, dla przyjętego kosztu kapitału 7%(stopa dyskontowa 1,05 po uwzględnieniu 2% wzrostu rocznego parametru Kd) wynosi: Wb= 20*10000zł = 200.000zł( dla odległości od miasta max.6km).


WARTOŚĆ BIEŻĄCA każdy dodatkowy KILOMETR
WbK(1km)= 20*500zł/km=10.000zł/km

I. Dom Tradycyjny 120m2 z kosztem działki, max.5km od granicy miasta łącznie jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z GARAŻEM. o:

CM - DT =778.000 - 495.000 = 283.000zł

Po korekcie wartością Wb, Dom TRADYCYJNY jest tańszy o 83.000zł !!! od MIESZKANIA90m2.

CM - DT - Wb = 83.000zł

I to są NASZE oszczędności = 83.000, Dom TRADYCYJNY z działką gruntu
+ samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!


II. Dom GOTOWY 120m2 z kosztem działki łącznie, max.5km od granicy miasta jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z GARAŻEM o:

CM - DG =778.00 - 423.000 = 355.000zł

Po korekcie wartością Wb, Dom GOTOWY jest tańszy o 155.000zł !!! od MIESZKANIA90m2.
CM - DG - Wb = 155.000zł

I to są NASZE oszczędności = 155.000zł , Dom GOTOWY z działką gruntu
+ samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

PRZYKŁAD: odległość od granicy miasta 10km= 5km(baza) + 5km(dodatkowo), DOM w Technologii Tradycyjnej

Wtedy, Wb(Kd)=200.000 + 5*10.000=250.000zł Inwestycja jest nadal opłacalna

Ponieważ: CM-DT-Wb(Kd)>0
778.000 - 495.000 - 250.000=33.000zł to zakup działki w cenie 190÷330zł/m2 i wybudowanie domu jest opłacalne, ale leży już praktycznie na granicy opłacalności. Proponuję nie przekraczać odległości 10km od granicy miasta, a te 33.000zł ok.6,7% wartości DT(koszt budowy domu tradycyjnego), potraktować jako margines bezpieczeństwa. Lokalizacje ze szkołą podstawową i przychodnią rozważyć indywidualnie, rynek preferuje takie lokalizacje.


Okres realizacji budowy DOMU GOTOWEGO 3÷6 Miesięcy


Wniosek. Nastąpi eksplozja pozwoleń na budowę domów mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej, bliźniaczej i szeregowej. Dojdzie do arbitrażu cenowego KOSZTY DZIAŁEK bliskich dużym miastom będą rosły bardzo szybko do momentu uzyskania równowagi dynamicznej alternatyw. Jeżeli ceny nowych Mieszkań we Wrocławiu w 2007r. wzrosną o 8% w stosunku 2006r. (w kalkulacji przyjęto 8%), to ceny podwrocławskich GRUNTÓW będą wynosić ok. 190÷330zł/m2.

Inwestorzy nie powinni przekraczać odległości max. 8-10 km od granicy miasta Wrocławia.
ODLEGŁOŚCI POWYŻEJ 8-10km, powodują nie tylko wzrost kosztów dojazdów rocznie Kd(1km)=500zł/km, wartość bieżąca: KbK(1km) = 10.000zł/km, ale wywołują również ALTERNATYWNE KOSZTY NASZEGO i NASZYCH BLISKICH(DZIECI) CZASU!!!. Jest to b. indywidualny parametr. Obciąża on w pełni dodatkowo wartość zakupywanego GRUNTU!!!. RYNEK wycenia je znacznie niżej, niż działki bliskie miastu, bo leżą poza strefą BEZPOŚREDNIEGO WPŁYWU MIASTA WROCŁAW. Jeżeli jest inaczej to znajdują się w strefie wpływu innego miasta, czynników lub tej części inwestorów, którzy nie potrzebują dojeżdżać codziennie do Wrocławia, ale to nas nie interesuje. My jesteśmy tą częścią INWESTORÓW(rynku), którzy muszą codziennie dojeżdżać do Wrocławia, a kalkulacje przeprowadzamy indywidualnie.

Celem uzyskania niższych kosztów zakupu materiałów inwestorzy indywidualni powinni zakupywać je w ramach Sąsiedztwa Inwestycyjnego np. razem z okolicznym-i Inwestorem-i i kupować materiały bezpośrednio u producenta.


Będą to inwestycje roku 2007, 2008.

W późniejszych latach wzrosty cen gruntów znacznie spowolnią. Nic nie rośnie do nieba.

Nastąpi zmiana w budowaniu DOMÓW na technologie mniej kapitałochłonne.

DOM GOTOWY z kosztem DZIAŁKI za 375.000÷465.000zł/2007rok/ okres realizacji inwestycji do 6 miesięcy od daty rozpoczęcia budowy domu.



Dla tych co zamierzają się budować!!!

Jeśli nie ma Planów Zagospodarowania Przestrzennego to występujemy o Warunki Zabudowy, wtedy nawet te działki, które są budowlanymi wymagają takich samych procedur jak działki czysto rolne, nie ponosimy żadnego ryzyka, można wszystkiego dowiedzieć się w Gminie. Czas wydania Warunków Zabudowy to 2-5 miesięcy. Gminy zawsze odpowiadają pozytywnie, gdy działka jest uzbrojona lub sąsiad jest przynajmniej w trakcie budowy. Gmina nie ma podstaw prawnych do negatywnej odpowiedzi( z resztą, po co przecież to my wydajemy pieniądze: teraz i w przyszłości), chyba żeby chciała budować drogę. Niektóre gminy słyszałem podchodzą jeszcze luźniej tzn. do trzeciej działki włącznie, ale to trzeba sprawdzać. Jeśli chodzi o kredyt, to posiłkujemy się do momentu wydania Warunków Zabudowy pożyczką hipoteczną. Jest ona droższa od kredytu hipotecznego o pkt. 2-3%(WIBOR 3M + 3-4%), a następnie po uzyskaniu Warunków Zabudowy na naszej Działce robimy konwersję na tańszy kredyt hipoteczny. Dodatkowe koszt kapitału ok.300zł na 100.000zł (wartości zakupionej działki) do momentu konwersji.

WROCŁAW: Ceny Płytowiska - 5200÷6500zł/m2 na Grudzień 2006

Teraz tylko kupić GRUNT i budować się samemu!!!

ALTERNATYWA: za rok pojawią się domki wybudowane przez DEWELOPERÓW
Cena 4750÷6000zł/m2 (Niższe ceny za zł/m2 dla - Dom Gotowy 140m2 na działce 600-1000m2, łącznie z jej kosztem)

To nie jest AGITACJA, to są fakty

Sentencja tego, co napisałem jest taka:

Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 70m2 z garażem we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM TRADYCYJNY 120m2 na działce w cenie 190÷330zł/m2, odległość ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.


Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 60m2 z garażem we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM GOTOWY 120m2 na działce w cenie 190÷330zł/m2, odległość ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.


Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 7500+ 2000 = 9800zł/rocznie.
Przyjęto Kd = 10000zł/rocznie.

Górna granica Kd opłacalności inwestycji dla podanego przykładu 5km od granicy miasta Wrocław wynosi dla DOMU:

TRADACYJNEGO Kd = ok.14.000zł/m2,
DOMU GOTOWEGO Kd = ok. 17.750zł/m2

Jeżeli faktycznie mieszkania podrożeją o 10%, ja założyłem tylko 8% to wtedy budowa DOMU jest jeszcze bardziej opłacalna.

Jest to analiza opłacalności alternatyw inwestycyjnych z punktu widzenia OSOBÓB FIZYCZNYCH np.: rodzina - państwo Kowalscy dojeżdżający codziennie do Wrocławia (odpowiednia zdolność kredytowa lub, -i zasoby majątkowe, muszą być spełnione).

Oczywiście jest ona skierowana do tej części rynku, na którą ten wariant stać!!!.

Wklejam artykuł z prasy

Inwestor



Część osób fizycznych skorzysta jeszcze dodatkowo z różnicy kosztów Kapitału tj.

Dopłata do odsetek kosztu kredytu hipotecznego:

WIBOR 3M wynosi obecnie 4.21%.
Stopa referencyjna (po dodaniu 2 punktów procentowych) wyniesie 6,21%.
Dopłaty finansowane z budżetu państwa pokryją oprocentowanie w wysokości 3,1%.
Przy kredycie oprocentowanym wg stawki WIBOR 3M + marża 1 punkt procentowy (tj. obecnie 5,21%) kredytobiorca płacić będzie tylko ok. 2,1% odsetek.

Cena rynkowa 1 mkw. mieszkania lub domu nie może przekroczyć wartości odtworzeniowej budynków, określanej co kwartał przez GUS. Przykładowo, aktualny wskaźnik dla Warszawy wynosi 4370,5 zł, Krakowa - 2841,5, a WROBŁAWIA - 2669 zł.

Oszczędności dla Inwestor z Wrocławia
DOM 120m2:

1.Wartość kredytu kosztującego preferencyjnie
(120/140)x70m2x2669zł/m2=169.140zł

2. Oszczędności odsetkowe:
3,1%x169.149=ok. 4964 zł w pierwszym roku,
przez osiem lat 8x4964zł = 39.715zł, ponieważ spłacając kredyt spłacamy również kapitał zależy od wariantu spłaty raty i horyzontu kredytu. Przyjąć można jako przybliżoną np.20.000÷35.000zł oszczędności w okresie 8 lat. I o tyle oprócz moich obliczeń dodatkowo DOM jest tańszy od MIESZKANIA ze względu na sposób finansowania. Dotyczy to osób mogących skorzystać z tego.
Co na napisano dalej


Źródło: Gazeta Podatkowa

Data: 2007-01-18 06:04

Kredyty mieszkaniowe z finansowym wsparciem państwa

Niebawem powinny się pojawić pierwsze oferty kredytów mieszkaniowych z państwową dopłatą do oprocentowania. Jako pierwszy umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego podpisał PKO BP. Szybko jednak przybywać mu będzie konkurentów. Kto może się ubiegać o kredyt preferencyjny i ile można dzięki niemu zaoszczędzić?
Taniej przez 8 lat

Ten, komu zostanie udzielony kredyt preferencyjny przez 8 lat będzie płacił znacznie niższe odsetki. Budżetowe dopłaty do oprocentowania mają stanowić równowartość 50% kwoty odsetek naliczonych od podstawy naliczenia dopłaty według zmiennej stopy referencyjnej, obliczanej jako WIBOR 3M (trzymiesięczny) powiększony o marżę wynoszącą dwa punkty procentowe.

Przykład

WIBOR 3M wynosi obecnie 4.21%.
Stopa referencyjna (po dodaniu 2 punktów procentowych) wyniesie 6,21%.
Dopłaty finansowane z budżetu państwa pokryją oprocentowanie w wysokości 3,1%.
Przy kredycie oprocentowanym wg stawki WIBOR 3M + marża 1 punkt procentowy (tj. obecnie 5,21%) kredytobiorca płacić będzie tylko ok. 2,1% odsetek.
Podstawę naliczenia dopłaty stanowić będzie cała pozostająca do spłaty kwota kredytu preferencyjnego, ale tylko w przypadku lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekroczy odpowiednio 50 m2 dla lokalu mieszkalnego lub 70 m2 dla domu jednorodzinnego.

Jeżeli jednak ktoś zdecyduje się na zakup mieszkania o powierzchni przekraczającej 50 m2, wówczas podstawę naliczenia dopłaty będzie stanowić tylko część pozostającej do spłaty kwoty kredytu preferencyjnego, stanowiąca równowartość iloczynu tej kwoty oraz wskaźnika równego ilorazowi 50 m2 i powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Podobnie z domem powyżej 75 m2.

Przykład

Małżonkowie zaciągają kredyt preferencyjny w wysokości 205 tys. zł na zakup mieszkania o powierzchni 69 m2. W związku z tym podstawę obliczenia dopłaty stanowić będzie kwota 148,55 tys. zł. Do jej wyliczenia trzeba bowiem dokonać następującego rachunku: 205 × (50 / 69).
Co jednak istotne, powierzchnia użytkowa mieszkania może wynieść maksymalnie 75 m2, a domu 140 m2. Powyżej tych limitów kredyty preferencyjne po prostu nie będą udzielane.

Nie dla wszystkich

Przede wszystkim na państwowe dopłaty do odsetek będą mogły liczyć wyłącznie małżeństwa (w tym bezdzietne) oraz osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno dziecko. W dniu zawarcia umowy z bankiem kredytobiorca nie może być jednak właścicielem ani współwłaścicielem budynku lub lokalu mieszkalnego ani też posiadać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Z kolei najemcy lokali mieszkalnych lub osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, chcąc otrzymać kredyt na preferencyjnych warunkach, będą musiały się zobowiązać, że w ciągu 6 miesięcy od nabycia kredytowanego mieszkania rozwiążą umowę najmu bądź doprowadzą do wygaśnięcia prawa lokatorskiego w spółdzielni.

Ważny jest cel

Kredyt preferencyjny może zostać udzielony na:


zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym stanowiącego odrębną nieruchomość,
zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny,
POKRYCI KOSZTÓW BUDOWY lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego, budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego,
wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny,
BUDOWĘ DOMU JEDNORODZINNEGO,
nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Osoba, która raz skorzysta z takiego kredytu, nie będzie już mogła liczyć na dopłaty do oprocentowania przy innym kredycie hipotecznym.

Na mało atrakcyjne lokum

Osoby, które spełniają powyższe warunki muszą się jednak przygotować na kolejne ograniczenie. Otóż państwowe dopłaty do oprocentowania będą stosowane dopiero wtedy, gdy cena zakupu mieszkania lub domu zmieści się w limicie kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Poprzez średni wskaźnik rozumieć należy średnią arytmetyczną dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej. Wskaźniki te ogłaszane są przez wojewodów odrębnie dla miast wojewódzkich oraz dla reszty województwa.

W największych miastach trudno obecnie o ofertę sprzedaży, w której cena metra kwadratowego spadałaby poniżej tego pułapu. Stąd realne szanse na dopłaty do kredytów będą mieli raczej tylko przyszli mieszkańcy mniejszych miejscowości oraz osoby podejmujące się budowy domu jednorodzinnego w systemie gospodarczym.

Tylko w PLN

Niemożliwym jest zaciągnięcie kredytu preferencyjnego w walucie obcej, w tym we franku szwajcarskim. Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania stanowi bowiem, że kredytu preferencyjnego udziela się w walucie polskiej, a umowa kredytu preferencyjnego nie może uzależniać zmiany wysokości raty kapitałowo-odsetkowej, ani pozostającego do spłaty kredytu od zmiany kursów walut.

Do wyboru będzie jednak forma spłaty: w ratach równych (annuitetowych) albo w ratach malejących. W tym pierwszym wariancie (raty równe) płaci się w sumie więcej odsetek, lecz w zamian w dość długim okresie po zaciągnięciu kredytu rata kredytu będzie niższa niż w przypadku rat malejących. Wybór rat równych wpływa pozytywnie na ocenę zdolności kredytowej. Jednakże po upływie 8 lat, w których stosowane będą państwowe dopłaty, pozostanie znacznie więcej kapitału do spłaty, co być może już wówczas oznaczać będzie wyższe comiesięczne koszty obsługi kredytu.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 8.09.2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 183, poz. 1354).

źródło: Gazeta Podatkowa Nr 315 z dnia 2007-01-15

mozna jeszcze dynamiczniej !!!, ale na wszystkim trzeba się znać
~
Kretyński artykuł na czołówkę.
ploosz
Za rok za dwa mozemy tego doswiadczyc na rodzimym rynku.
~mm
O komentarz poprosimy Kuczyńskiego, Bochniarz, Orłowskiego, Rosatti, Mbewe. Dlaczego spytacie? Już wy wiecie dlaczego!!!! A przekręty na WGI to niby nic? Ostrzegam przed firmami w ktorych teraz doradzają ci (tfu) panstwo. Piętnujmy ich na każdym forum, gdzie sie pojawia ich nazwiska.
~
czy ktos zauwazyl, ze to jest wiadomosc z konca lata?? 2006 r.?????

"Hedge Fund Says It Lost $4.6 Billion
Bloomberg News
____Tuesday, September 19, 2006______; Page D03"


np. jest tu jeden link:
http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/content/article/2006/09/19/AR2006091900056.html
~
Przepraszam.Mój mail michalstopka@wp.pl
~Michal
Zastanawiam sie na ile info w tym tekscie o cenach kontraktów maja wplyw na rzeczywiste ceny surowców w dostawie. No bo, na pierwszy rzut oka wyglada mi to jak takie tłumaczenie: skoro liczba kontraktow na wig 20 rok temu byla 35 tys a teraz jest 65 tys to one spowodowaly wzrost cen akcji.
Co ma piernik do wiatraka?
Wycena
Zastanawiam sie na ile info w tym tekscie o cenach kontraktów maja wplyw na rzeczywiste ceny surowców w dostawie. No bo, na pierwszy rzut oka wyglada mi to jak takie tłumaczenie: skoro liczba kontraktow na wig 20 rok temu byla 35 tys a teraz jest 65 tys to one spowodowaly wzrost cen akcji.
Co ma piernik do wiatraka?
Wycena akcji zalezy w 90% od oczekiwanych/ realnych wzrostow zyskow spolek(poza nielicznymi okresowymi wyjatkami), czyli jezeli mamy:
A- wzrost oczekiwanych/realnych zysków to mamy
B- wzrost cen akcji
czyli logicznie mamy z A wynika B
Natomiast jak z czynnika C-wzrost otwartych pozycji na kontraktach/liczby spekulantów wpływa na B, czyli wzrost cen (tutaj surowcow) to nie widze tutaj zadnego logicznego dowodu.
Aby to byla prawda te fundusze musialyby jednoczesnie realnie inwestowac, czyli dostarczac te surowce na rynek, ewentualnie miec wplyw na podaz (np. przez zmowe kartelowa, czy w jakis malo prawdopodobny sposob wplywac na wydobycie kopaln), bo tylko wtedy podaz jest mniejszy od popytu i ceny ida do gory.
A drugi dowod-przeciez jezeli ceny np miedzi/ropy ida do gory o 30% w ciagu roku, to na tym rynku nie sa tylkko inwestorzy hedge/spekulanci ale rowniez, albo przede wszystkim uczestnicy produkujacy/kupujacy te towary i zuzywajacy je w toku produkcyjnym, a taka zmiana cen powoduje, ze oczywiscie wplywa to na decyzje o wydobyciu/popycie na towary.
Podsumowujac: jezeli w danym momencie podaz surowcow jest za mala, a popyt wiekszy ceny ida do gory,
jezeli natomiast popyt jest za maly, a surowca dostarczy sie o wiele wiecej ceny spadna, (co przeciez oczywiste musi byc glowna przyczyna spadkow surowcow od maja)
Oczywiscie w przeciagu kilku tygodni sa mozliwe anomalie (jak np. euforia, czy pesymizm inwestorow) natomiast w dluzszym okresie kilku miesiecy musza wziaz gore czynniki popytu i podazy i przewidywania co do ich zmian.
Oczywiście nie mowie, ze jestem w stanie przewidzieć popyt lub podaz.
Natomiast nie zmienia to faktu, ze analiza musi opierac się na zdrowych fundamentalnych zasadach.

Ciekawe, czy moje myslenie jest poprawne?Jezeli zauwazyliscie w nim cos nielogicznego lub macie cos do dodania to dajcie mi znac na: michalstopa@wp.pl
Oczywiscie chodzi mi o bledy w rozumowaniu poparte wiedza z makro/wyceny a nie o to czy ktos ma inna opienie bo np. "moim zdaniem tego nie mozna przewidziec" lub " no co Ty surowce nie podlegaja takim samym prawom jak inne produkty" czy tez wreszcie: "skoro slawny analityk/ekonomista powiedzial, ze teraz bedzie bessa/hossa na rynku to po co szukac praw podstawowych/fundamentalnych rzadzacych swiatem finansow"
Z gory dzieki za wszelkie uwagi.

Pozdrawiam Michal
sujecpio
Zgadzam się. Argumentacja autora tekstu jest nielogiczna. W dłuższym terminie zachowanie na rynku kontraktów terminowych (bez fizycznej dostawy) nie jest w stanie determinować cen na rynku właściwym. "Instrumenty pochodne" nie na odwrót :-)

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki